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買房不被中介黑!一張圖告訴你二手房如何繳納稅費

買房不被中介黑!一張圖告訴你二手房如何繳納稅費

本文系融360專欄作者「楚小西」原創作品,僅代表作者個人觀點,不代表融360官方立場,轉載請聯繫作者授權。

小時候我就希望能有一處自己的小窩,不用寄人籬下,看人臉色,最好是在林間,前後都是綠茵茵的大樹,門前有一個小院,可以養養花、種種草,寄一種閑情,憶一段情絲。

隨著時間的推移,尤其是結婚生子后,越發的意識到學區房的重要性,那個林間小屋則在記憶中越來越模糊。都說父母是孩子的起點,每個父母都想竭盡所能給孩子優質的生活和學習環境,我當然也不另外。

17年年度計劃中就有買房的計劃,從年初就開始看房,可能是處子情節在作祟,想著一定要從開發商那兒買,還不用交那麼多稅。我們前前後後在三個開發商那兒認了籌,想著總有一個可以買到房子了吧,但是好事多磨,一個開發商首開300套房子,1000多人認籌,還有一百多套內定的,僧多粥少,,還有兩個開發商因為WX限購限售令,遲遲未拿到預售證,開盤無限期延期了。

老公說「要不咱們看看二手房吧,還是現房,畢竟房價不等人,而且有消息說下個月首套房的首付是四層了,那樣我們就更買不起了。」

於是我們抓緊時間聯繫中介,詢問房價、看房。我看中了一套小戶型的,標價105萬。我心裡的小算盤啪啪算了下,首付是105*0.3=31.5萬,再加上稅費,四十萬之內(有多少讀者是這樣算的,舉手舉手),可以拿下。於是問中介,買這套房要付多少首付,中介回答說要52萬左右!

為什麼中介算的比我算的高了那麼多,是這家中介坑我嗎?於是又多詢問了幾家中介,都是差不多的報價。那就是我算錯了,於是我努力的找度娘要答案,並且諮詢了我幾個已經買房了的朋友,終於撥開了二手房稅費和首付的面紗,現在分享給大家,希望能幫助大家甄別黑中介,買房的時候少踩坑。

01 買二手房時,購房人需要繳納的稅費

下圖是某中介機構給出的稅費清單。各個中介也是大差不差,讀者們可以做個參考。

契稅:由買房人承擔。買方首次購買面積不足90平的普通住宅繳納評估總額的1%,若買方首次購買面積超過90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

個稅:由賣方承擔。房屋產權取得滿五年的免征個稅,未超過五年的按房屋評估價的1%或房屋原值—房屋現值差額的20%繳納。該稅費由房東繳納,但是所有房東繳納的稅費最後都會轉嫁到買房人頭上。

房屋交易手續費:按房屋建築面積*3元/平方米交納,雙方承擔,也就是說買賣雙方按照3元/平各自繳納交易手續費,但是房東的交易手續費還是會攤到買房人頭上,就是按照6元/平繳納交易費了。

登記費80元,共有權證:20元。測繪費:1.36元/平方米,登記費、審查費、測繪費、工本費加起來不超過200元。

房屋評估費:按評估額0.5%繳納,按交易金額的多少繳納是中介公司定的,這個可以跟中介商量的。

營業稅:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。

如果你購買的是房產證已滿兩年的房產,肯定有人在竊喜可以少交幾萬塊錢的營業稅了。那真的是高興的太早了,因為房東可不傻呀!少交了稅,也就意味著房東實際到手的錢多了,你少交多少稅,房東就多拿多少賣房款。二手房買賣的市場價格是按照買房人實際要支付給房東的錢來算的,扣除了稅費就是房東凈得的錢。可見,不交營業稅對購房人沒有任何影響,對房東來講就是多賺錢。

那麼這個購買時間是怎麼算的呢?這裡首先看產權證,其次看契稅發票,再次看票據。這三種證件按照時間最早的計算。

從2016年5月1日開始實行營改增試點,目前我所在的城市還未開始試點,改交增值稅後,又可以少交一點稅了。

貸款服務費:國家的指導價是不超過3000元/宗,這個可以跟中介商量。

中介服務信息費:中央發改委與住建委就聯合下發了《關於降低房屋買賣經紀服務收費標準的通知》(以下簡稱《通知》)。規定房屋買賣經紀服務收費由買賣雙方各承擔一半或由買賣雙方協商確定;宅買賣經紀服務收費標準統一不超過2%。這個是可以跟中介協商的,有的可以打個七八折。因為這個是中介純賺的,有些中介為了撮合訂單,在中介服務信息費上是肯做出讓步的。

以上這些稅費除了按照絕對值繳納的,其他都是按照評估總額的百分比繳納的,那麼,這個評估總額就顯得尤為重要,評估總額低了,那麼買房人要繳納的稅費就整體降低了。繳納稅費的評估價是稅務局按照歷年該地區的交易評估價來計稅的,可見稅務局的評估價越低對買房人越有利。絕大部分中介成交的交易已熟悉該地段的價格評估範圍,根據中介的提示來填寫評估價,一般跟稅務局的評估價八九不離十。

二手房買賣中還涉及兩個很重要的價格,一個是房屋的凈價,也就是買房人的掛牌價,是買房人實際到手的錢。一般房東的報價是拿該房屋的市場價減去所要交的稅費。還有一個是銀行的評估價,銀行的評估價直接跟買房人的房貸掛鉤,這個評估價跟稅務局的評估價相反,是評估價越高對買房人越有利。通常我們說首套房首付3層,二套房首付4層,買房人需要繳納的首付是這樣計算的。

首付=房屋的凈價—(貸款係數*銀行的評估價)+稅費

可見此處的銀行評估價越高對買房人越有利,價格評估高了,銀行能提供的貸款就越多,能極大的緩解買房人的資金壓力。

02 二手房繳納稅費跟首付舉例

可能講了這麼多,很多讀者還是沒明白這些亂七八糟的價格都是什麼意思。下面就以某app上的二手房報價為例,講一下二手房的稅費跟首付是怎麼計算的。

藍光COCO 72平,房東的報價是108萬,這是房東實際到手的錢。先計算下買這套房子需要繳納的稅費。該地區二手房歷年的成交價差不多在1萬(具體多少可以詢問中介或者稅務局),繳稅的評估價格在72萬,對應上表,就可以計算出買房人買這套房子需要繳納的稅費。

圖中標黃的幾項是可以浮動的,具體要看大家和中介的談判啦。

首付比例是根據銀行的評估價來做的。銀行會綜合考慮二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀、區域內期房的均價等等,給出一個大致的價格。像這套房子,銀行的評估價在13000元/平,總價是八十六萬四千。這個價格乘以七層,就是銀行可以貸給購房人的錢。買房人的首付是用房東要求的凈價減去銀行可以貸給我們的錢再加上各種的稅費,就是買房人需要一次性繳納的錢即首付。

首付=(108-86.4*0.7)+8.26=55.78萬

如果你湊不出那麼多首付,想多貸款也是也可以的,可以讓銀行做評估的時候,單價多估點,當然這個是要拼爹拼關係的,沒有爹可拼,那就多給中介錢,畢竟中介跟銀行的人熟,活動起來也方便,雖然一時多給了錢,但是緩解了買房人的資金壓力,長期來看,這點錢花得還是值得的。

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