警告！一個樓市調控手段已明朗，新一輪調控正在路上……

鳳凰房產南京站綜合，部分內容來源：櫻桃小房子（ytxfz8）、揚子晚報、南京晨報、V房產（beijing_house）

近日，中央政治局建議：十九大將於10月18日召開，會議結束后，也許可以守得雲開見月明。關於樓市，有消息人士的稱，此輪調控，可能會超乎很多人的想象，另一個調控手段已經在路上……

本文主要內容：

1、一個樓市調控手段已明朗，另一個正在路上

2、8月南京新房成交遭腰斬，僅為7月一半

3、年底前南京樓市理性降溫的態勢不會變

4、摩根大通：目前樓市資金已轉向

5、央行回收流動性，炒房者好自為之

昨天，終於定了。

會議結束后，也許可以守得雲開見月明。

一個樓市調控手段已明朗

另一個正在路上

關於樓市，接近中央ZZ局人士的消息稱，此輪調控，可能會超乎很多人的想象，中央會通過兩個方面來做，目前的第一個政策手段已經驗證，就是在全國搭建起統一的租賃平台，引導租售並舉，解決低收入人群的住房問題。

另一個政策手段，即是從銀根上收緊。目前已經在路上，未來還會進一步收緊。

應該說，第一個作為樓市調控長效機制，是長遠之計，需要儘快抓取時間搭建；

而第二個則是殺人見血的斷頭刀，如果短期一下子收緊過度，容易引發踩踏，引發金融危機，甚至是硬著陸，所以，會盡量做到溫州煮青蛙式的逐步收緊，盡量軟著陸，慢慢擠出泡沫，投資水分，對投資者而言，雖然不會休克，但對貪婪又執迷不悟的投資者來說，如果銀根沒有在預想的時間內放鬆，資金鏈就會撐不住倒下。

昨天，深圳金融圈流傳著下面這張圖：

從深圳的銀行內部獲悉，這圖是真的。

有的銀行，房貸不讓做，那就做消費貸，所以這幾個月來消費貸異軍突起，資金還是流入了房地產，現在已經引起了監管層的注意，房地產調控，必須有金融調控配合，圍追堵截，下一步就是要收緊消費貸款了。

其實這段時間，銀行已經收緊了房貸，放款時間普遍要四五個月到半年，這麼長的時間，現在對房企沒啥影響，因為餘糧充足，但時間長了，房企現金流受影響也扛不住的。而消費貸款，現在也是有選擇性的找優質客戶，並不是誰都可以輕而易舉拿到資金了。

很可能，你之前的月供資金是依賴於消費貸款在維持，假如銀行讓你提前還款，或者到期不續了，怎麼辦，現在投資客反正是沒去考慮過這個後果。

現階段，沒人相信房價會跌，也沒人相信政府會真心來調控房地產。所以連很多剛需，都在跟金融機構諮詢如何做高評高貸買房。但這種方式太過激進，如果你的現金流超過你的每月負債，信貸再緊點，你就會受不了了。

8月南京新房成交遭「腰斬」

僅為7月的一半

南京樓市8月份的成績單于昨日公布，據網上房地產統計，8月南京共成交新房3300餘套，只有7月份的一半，新房上市量受樓市調控的影響較為顯著。

根據官方網站網上房地產每日公布的成交數據，截止到昨晚8點，今年8月份南京全市共成交新房3328套，比7月份的6706套下滑50.4%，慘遭「腰斬」。截至昨日，在8月已開盤的10家住宅樓盤中，僅有5盤售罄，並且推房都不超過300套。有3家項目當月去化不到7成，即便是剛需盤也未必賣得動，六合一家8月份開盤項目新推房源當月只賣出3成多。就連房源上市量較大的六合與溧水，8月新房成交都未超過千套。賣房冷熱不均更趨明顯。

市場人士分析指出，新房供應量不足是導致交易量大幅滑落的主因，由於房地產市場調控的需要，南京市新房上市採取「輪候」的方式，價格較高與價格較低的樓盤搭配供應，而這一價格的「中間線」被業內人士指為25000元/㎡左右。

就8月份上市的新房分佈來看，位於江寧濱江、溧水、六合等低價位板塊的樓盤數量佔比較大，許多房源的均價為15000元/㎡左右，多數在20000元/㎡以內；而位於南京主城區的新房供應則稍顯不足，河西等高價位板塊的上市新房幾乎掛零。從整體上看，房源供應量不及市場需求。

南京全市整體房價的穩定與每月公布的全國70城房價指數息息相關，南京房價在過去8個月內已經出現了「止漲」，除了今年6月的持平，其餘全部為環比下跌。南京房地產開發建設促進會秘書長張輝指出，6月份的房價持平之後，7月再現跌勢，快速及時地打壓了房價再次抬頭的勢頭。

8月南京遍布「萬元房」

年底前樓市理性降溫的態勢不會變！

8月份南京樓市中低價位剛需房穩佔供應主體，並且誕生了多家銷許價一年未漲的「福利盤」，甚至低於同區域二手房價格，同時純新盤普遍低開入市，也均低於此前板塊主流價位。

據統計，8月全市已累計有18家樓盤新領住宅房源銷許，其中除一家樓盤均價達到2萬元/平方米以上外，其餘均未超過2萬，房源上市量總計達到了5000套左右，整個8月的樓市也幾乎被「萬元房」所包攬。

「萬元房」的大量上市緣於中低價位剛需板塊的集中開閘。市場面信息顯示，整個8月上市樓盤絕大部分都集中在六合、溧水、高淳這些板塊，此外江寧濱江、板橋、高新區等板塊也有部分樓盤開盤，基本覆蓋了南京樓市所有的萬元「窪地」。

不僅是中低價房源多，8月份的限價房同樣也很多。當月的入市樓盤除去兩家純新盤外，16家在售樓盤中僅有兩家均價有一定幅度上調。其餘相比前期都出現「零漲幅」，而且這些樓盤也都在推萬元房。其中有的樓盤近期多次開盤均價絲毫未動，也有樓盤相隔一年再推房均價未漲，成為購房者所稱的「福利盤」。

業內統計顯示，金九期間南京全市49家樓盤將推出1萬多套新房入市，其中江寧、江北、城北的預計上市量都超過2000套。粗略統計發現，其中仍有10家左右樓盤會推出近3000套萬元房，比例佔到三分之一左右。

業內認為，接下來南京樓市的供應結構總體還會保持平穩，並且剛需板塊也會持續開閘放貨，開發商將以跑量為主，同時房貸也在收緊，預計年底前樓市理性降溫的態勢都不會改變。

摩根大通：目前樓市資金已轉向

8月31日，摩根大通亞太地區副主席李晶表示，三四線城市樓市在過去一段沒有跑贏一線城市，但目前來一些資金已經轉向了三四線城市。

現在，特別是一線城市中心地段，房價非常高，下降的可能性是有的。

房地產永遠是個周期性市場，有升就有降

李晶說，2017年上半年房地產市場表現很好，儘管一些地方政府採取了限購為主導的調控政策，導致現在國內市場不像前一段時間那麼火熱，但大家投資的熱情卻從特別大的一線城市，轉到三四線城市。

「三四線城市的成交量環比上升非常迅猛，說明房地產市場在後期還是有上升的動力。」李晶認為，三四線城市在過去一段沒有跑贏一線城市，但目前來一些資金已經轉向了三四線城市。

不過，李晶同時提醒，房地產市場是個周期性市場，大家覺得房地產市場永遠往上升，這個判斷是錯誤的。「不管是哪個國家和地區，房地產永遠是個周期性市場，有升就有降。」

至於近期出台的租購同權、集體土地建租賃房等政策，李晶評價，雖然目前的新政很難跟1998年房改相提並論，但房地產市場仍需要進一步政策支持。

炒房者，好自為之

之前披露過深圳炒房客的手段，如何利用銀行資金套現，加槓桿炒房，如今，這個手法已經被複制到其他城市了。

浙江錢江晚報早幾天做了報道：

手頭有一套房的，膽子大的，通常是利用抵押貸款套現，再加槓桿。

可見，炒房客加槓桿，不止是深圳、廈門這樣的瘋狂城市，金融意識強的城市也學會了這招。這意味著累積的風險面更大了。

而宏觀審慎監管就是要防範系統性風險，8月下旬以來，央行就一直在回收流動性。

央行還發文，決定自2017年9月1日起，將同業存單的期限明確為不超過1年，取消2年和3年期同業存單，此前已發行的1年期（不含）以上同業存單可繼續存續至到期。

雖然從餘額看，截至今年6月末，1年期（不含）以上同業存單餘額為1115億元，僅占同業存單餘額總量的1.4%。對銀行影響不大。但這個是一個漸進式的打擊，對銀行擴大資產規模有影響。

再加上，從2018年一季度開始，央行將不超過1年期（含）的同業存單納入宏觀審慎評估（MPA）的同業負債佔比指標。

納入之後，銀行受各項指標考核，貨幣創造能力勢必會受到進一步的萎縮，信貸肯定會比今年更加緊張。

所以，炒房者好自為之吧。

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