河南各地住房均限價 鄭州新房價不高於去年10月周邊價格

河南商報首席記者 鄧飛

河南就加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作下發通知，句句指向清晰。開發商是如何應對限價政策的？本次政策能否成為樓市發展的分水嶺？

【政策 】

我省各地住房均限價

28日，一條《加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，通過各種途徑傳播開來。它是以河南省住房和城鄉建設廳、河南省國土資源廳的名義發布的。雖然是關於貫徹落實建房〔2017〕80號文件的通知，但是，這個落地文件的影響卻極其廣泛。

最為引人注目的焦點話題，就是預售商品住房的價格備案管理措施。這次則為備案價設置了一個天花板，以文件的形式確定下來，開發商也有了一個明確的參考標準。

鄭州限價政策

鄭州市新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2016年10月份周邊新建商品住房價格水平。

去年下半年以來，鄭州市新房市場銷售價格一路攀升，樓市熱度不減。去年10月份，鄭州市區商品住房銷售均價達到10453元/平方米。較高的價格不僅讓眾多購房者望而生畏，也讓銀行在面對抵押貸款時猶豫不決，市場風險增加。

省內各地限價政策

本次政策還對河南各地進行限價約束：商品住房庫存周期在12個月以下，且新建商品住房銷售同比增幅超過30%或價格同比增幅超過20%的市、縣（市），新備案預售商品住房銷售均價原則上不高於2017年4月份周邊新建商品住房價格水平。

而且，申報價格3個月內不得調高，3個月後根據市場變化確需上調的，必須提供充足的調價依據和理由，並重新向價格主管部門申報價格備案。

【政策 】

開發商拍地

須用合規自有資金

高地價是高房價的根源。河南發布的本次政策首次明確對企業拍地資金來源進行嚴格審查。

政策規定，國土資源部門要會同金融管理部門進一步加強開發企業購地資金管控，對企業招拍掛保證金進行前置性審查，並在摘牌后對企業繳納的購地資金來源進行再次審查，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。

對於經審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一年內禁止參加當地土地招拍掛。

【解讀】

開發商拿地的資金來源非常多，如銀行貸款、場外配資，且成本比較低，所以才敢拿地王。近期監管機構對於房企融資管制也比較嚴，此舉相當於提高了拿地門檻。而像鄭州這樣對購地資金來源進行審查的城市，在全國並不多見。

政府部門嚴控地王的決心非常堅定，還可以從另一條措施中看出來，即土地招拍掛出讓時，還可考慮超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

——易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進

市場動向

今後嚴格執行

「一價清」制度

持續的全面限購，讓很多剛需購房客戶看到了市場機會。在鄭州工作的李先生，就曾於近期在中牟綠博園片區相中了一個樓盤。但是，一筆賬算下來，總感覺房價還是沒有降。

李先生看中的是一個118平方米戶型的精裝房，不過，按照要求，購房合同必須簽兩份，一份是毛坯房的合同，另一份是裝修合同。如果按毛坯房的價格，平均每平方米約為1.3萬元，這與周邊競品樓盤價格相當，但是還有一個30萬元的裝修合同，攤入總房價的話，平均每平方米一躍升至1.56萬元。

「付款方式也不合理，自交首付起，30個月內把裝修款交齊，加月供每月需還將近3萬元。」李先生說，這種壓力非常大。

業內人士

據業內人士介紹說，開發商在宣傳推介時，會以較低的價格吸引客戶，實際上可能會搭售車位等，網簽時不止一份合同，這已經是老套路了。此外，北龍湖那些曾經高價拿地的企業，樓麵價已經很高，又面臨限價，其營銷方式值得關注。因為，本次政策明確指出，嚴格執行明碼標價和「一價清」制度，不得利用虛假的或使人誤解的標價形式誘騙消費者與其進行交易，不得以任何形式收取價外費用，不得捆綁銷售車位以及設置其他附加條件。

若信貸持續收緊

房企面臨的考驗更大

近期，鄭州部分樓盤的開盤引起了眾多購房人的關注。

事實如何呢？河南商報記者向其中一個樓盤的知情人士了解到，人們的預期比較高，猜測會漲很多。其實，本批次房源備案價格與前一期基本相當，定價策略以穩為主。

克而瑞信息集團河南片區總經理趙爽認為，鄭州最近出現的低預期價開盤事件，也許將成鄭州的拐點。2016年第四季度以來的調控政策，是以穩定房價為主要核心目標，也是政府的重要任務，這次調控政府的決心之大是前所未有的，這是大前提。經過去年的資金沉澱，經過上半年的土地儲備，在目前這樣不斷刷新的政策環境面前，「現金為王」的階段來了。

「對於房企，限價只是一方面，更嚴厲的政策是在信貸方面，諸如再度延長放款周期、現房預售等。假如信貸持續收緊，才將是房企巨大的生死考驗。」趙爽說。