試點7年5次放寬標準 上海念好共有產權房這本經

8月，北京連續傳來共有產權住房制度修訂與細節規定的消息，讓遠在上海的朱女士更關心試點7年後的上海共有產權住房發展情況。她對房地產報記者說：「最近這些年一直在關註上海共有產權住房情況，想申請購買一套。」隨著7年時間推移，上海幾個區域的保障房基地建設、配套越來越齊全，生活氣息越來越濃厚，朱女士期待能夠通過審核有機會購買到共有產權住房。住建部官員在今年全國兩會期間表示，「上海的共有產權住房做法值得其他城市學習，至今提供了8.9萬套房子。」

2016年第四季度，根據上海市政府統一部署，第六批次共有產權保障住房申請供應工作正式開展。據上海市住房和城鄉建設管理委員會介紹，第六批次共有產權保障住房房源主要分佈在奉賢南橋東、松江南站和佘山北、嘉定黃渡、浦東惠南民樂、寶山顧村拓展和閔行馬橋等基地，並視具體情況作必要調整和補充。

朱女士回憶道，寶山區的申請受理從2016年10月下旬開始，其所在社區事務受理服務中心對提前預約，憑號辦理等流程進行了再造、細化，受理業務辦理快速、有序，並沒有大排長龍的現象發生。「感覺共有產權住房試點幾年後上海的相關業務受理已經逐漸成熟起來，方便市民申購。」朱女士稱。

寶山區住房保障事務中心一位工作人員稱，寶山區第六批次共有產權保障房申請受理工作在全區12個街鎮全面開展。由於近幾年房地產市場的價格上漲、2015年未開展申請受理工作等諸多因素，前來申請共有產權保障房的居民絡繹不絕。

2010年，上海推出第一批共有產權住房，以住房和經濟條件兩項情況為準入標準，實行「共有產權」的運作機制。在江蘇淮安試點之後，上海對共有產權的嘗試升級到限制房屋在特定的期限內贖買政府所佔產權,且政府有明確回購承諾。試點7年過後，上海已經推出六批共有產權保障住房，並連續5次放寬准入標準。

上海市明確規定，共有產權保障住房的銷售價格以建設項目結算價格為基礎，兼顧保障對象支付能力、相鄰區域普通商品住房價格等因素確定。政府和購房人按照各自投入確定產權份額比例；購房人5年內不得轉讓房屋，5年後按規定上市轉讓的，政府有優先購買權，購房人和政府按各自的產權份額分配上市轉讓收入。

7年的實踐與完善過程中，上海先後5次放寬准入標準，使得受益群體不斷擴大。到2016年，上海擁有購買共有產權住房的市民條件已放寬至家庭人均住房建築面積15平方米以下，申請戶有男28歲以上、女25歲以上大齡青年等情況的複合家庭，還可再放寬15平方米（即三口之家可放寬到60平方米）；收入和財產標準為3人及以上家庭人均月可支配收入6000元以下、人均財產18萬元以下，2人及以下家庭再放寬20%。

上海市住建委的統計數據顯示，截止到2016年底，上海市共有產權保障住房累計簽約家庭約8.9萬餘戶；2016年四季度啟動的新一批次申請受理工作，累計受理數量達到了約3.9萬餘戶。

「上海幾乎每年都有共有產權住房申請，而且每年保障的範圍都在擴大，因此從結果導向來看，滿足了很多想改變居住條件，但經濟實力又不是非常強的居民。為緩解市場供求關係起到一定作用。」上海中原地產總經理陸成告訴房地產報記者。

比朱女士更早關注共有產權住房的李星浩老人（化名）在上海市保障房三林基地的城林美苑小區已經住了3年多。他說，在上海剛開始推行共有產權住房時，他和家人就積极參与申請，並在2014年成功購買入住。雖然和商品房相比共有產權住房位置並不在核心區域，周邊的配套仍在建設，出行也略有不便，但此類住房價格低於市面商品住房，正適合他的家庭情況。

現在，每每談及自己家小區周邊的變化，李老先生的語氣中總是透著興奮和滿足。近年隨著上海保障房建設逐漸完善，已經投入使用小區周邊的學校、醫療、交通、商業的配套也在不斷發展成熟。

李老先生指著1034路公交終點站的方向對記者說：「之前規劃建設的社區醫院有信息說醫生團隊已經基本到位，估計過不了多久就能啟用。小區後面的高中學校將在今年年底動工，配套越來越跟上。」

經過7年試點，上海的共有產權住房進入了新的發展階段。房地產報記者採訪獲悉，自2016年起，上海第一批共有產權房試點申請供應的1800餘戶家庭，已取得房地產權證超過5年，將陸續符合上市交易的年限要求。

上海市規定，購房人、同住人取得房地產權證滿5年，可以購買政府產權份額，也可以上市轉讓共有產權保障住房；上市轉讓共有產權保障住房的，區政府指定的住房保障機構在同等條件下有優先購買權，上市轉讓或者購買政府產權份額后，住房性質轉變為商品住房。

價格方面，政府行使優先購買權以及購房人、同住人購買政府產權份額，按照房源項目市場基準價格執行。房源項目市場基準價格根據房源類型分別由市、區級住房保障機構委託房地產估價機構評估，參考房源項目相鄰地段、相近品質商品住房價格等因素擬訂，並經相關審批程序批准后適時公布。單套共有產權保障住房轉讓價格按照房源項目市場基準價格及其浮動幅度確定，浮動幅度與購買該套住房時使用的浮動幅度一致。

一位成功申請人士透露，目前他所在的小區里也有滿五年的住戶，但由於近幾年上海房價漲得快，相比之下商品房價格更高，所以一般有自住需求的都會選擇購買政府產權份額。自己的房子雖未到選擇期限，但也在積極關注鄰居們的選擇。

記者從官方獲得的數據顯示，截至「十二五」期末，上海市廉租住房歷年累計受益家庭達11萬戶；共有產權保障住房累計簽約購房約6.6萬戶；全市公共租賃住房（含單位租賃房）累計供應房源8.77萬套，已簽約出租7.45萬套，惠及13.6萬戶家庭；全市共實現徵收安置住房搭橋供應42.76萬套（約3542.85萬平方米）。

按照規劃，「十三五」時期，上海預計新增供應各類保障性住房約55萬套。納入保障性安居工程的舊住房綜合改造項目完成30萬戶，建築面積約1500萬平方米。

針對共有產權保障住房，上海將按照要「定價科學、政策穩定、以供定需、輪候供應」制度安排，按照「能進則進」的原則，並將繼續開展2-3批次申請供應工作，不斷強化供后管理，落實屬地管理責任。

陸成認為：「共有產權住房的推進能夠促進房地產市場形成更完善的梯度消費。事實上，當前的市場中存在一部分有一些積蓄，但不足以承受商品房高價的購買群體，共有出產權住房恰好能夠在一定程度上保障中低收入人群的居住需求，填補市場中存在的『夾心層』，從而減輕市場化的供求壓力。但是上海在退出機制上還有待完善。」

上海市政府方面表示，未來還將建立健全共有產權保障住房回購和上市交易管理制度；加大對共有產權保障住房的金融支持力度；制定上海市住房保障等地方性法規，形成廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房和徵收安置住房等政府規章。

在高房價和治理高房價的認識上，上海一直在保持清醒和行動。今年1月20日，新當選的上海市市長應勇接受中外媒體提問時表示，上海市委、市政府對上海房價始終給予高度關注。「我們不希望看到上海的房價太高，這會影響年輕人的發展，影響城市的活力和創新能力，也不利於城市長遠發展。」

時值房地產報創刊25周年，將在北京隆重舉行「房地產界榮譽殿堂暨房地產報創刊25周年慶典活動」。活動內容包括專版報道、論壇演講、項目推介、智庫服務、彙編資料、視頻節目及全媒體傳播等等。此次活動還將評選出「房地產界改革創新25年榮譽殿堂 ·典範項目、典範企業、榮譽人物」。

期待您的關注和參與！