17年房地產放款周期逐漸延長 信貸收緊成為趨勢

  雖然樓市持續調控，但1月份一個數據依然刷新了歷史紀錄：

  2017年1月：當月人民幣貸款增加2.03萬億元，外幣貸款增加246億美元：

  分部門看，住戶部門貸款增加7521億元，其中，短期貸款增加1229億元，中長期貸款增加6293億元

  單月住戶部門貸款數據刷新了歷史紀錄

  2016年1月數據顯示：住戶部門貸款增加6075億元,其中,短期貸款增加1292億元,中長期貸款增加4783億元

  2016年9月住戶中長期貸款約5741億元

  中原地產首席分析師張大偉分析認為：

  首先：從慣例看，1月各家銀行有放貸衝動，所以2017年1月份的信貸額度雖然並非歷史高點，但超過2萬億的數據依然環比明顯上漲。

  其次：房貸放貸時間相對滯后，所以目前的高點數據基本體現的是半年之前新建住宅成交與1-2個月前的二手房成交數據。（新建住宅房貸期房成交比例高，房貸放寬基本在一年後的封頂周期）

  第三：影響短期市場價格的將是房貸的鬆緊程度，目前看，各地有所收緊，但收緊幅度有限，特別是房貸的額度相對依然寬裕。

  春節后，各家銀行貸款都出現了收緊趨勢，放款周期開始出現延長現象：

  中原地產研究中心數據統計顯示：春節后不僅北京地區，實際上前期熱點城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房貸利率折扣都有所收緊。

  目前市場的主流折扣已經從過去的85折提高到了9折左右，這種情況下，資金價格明顯上行。

  從數據看，貸款100萬30年，貸款折扣每回收5個點基本月供增加140元左右。

  17年房地產放款周期逐漸延長 信貸收緊成為趨勢

  中原地產首席分析師張大偉分析認為：

  1:政策直接影響不大，每百萬月供增加140元，對於購房者來說，當下的影響更多還體現在心理層面，但逐漸向基準靠攏會對購房者支付能力增加影響。

  2:這代表了在一月利率折扣減少后的繼續收緊，銀行未來貸款額度收緊，價格上浮，放款放緩是常態。

  3:信貸是決定短期房價的最關鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下短期房價調控壓力大。

  雖然這一政策波動與認房又認貸，提高首付.減少優惠相比影響小很多，但是趨勢對房地產依然有明顯影響

  影響2017年樓市走勢最關鍵的因素是資金價格的變化，目前看，加息或者變相加息的可能性已經出現。

  信貸是絕對短期房價的最最重要因素。

  判斷2017年北京或者全國房價走勢可以說主要看資金價格和是否認房又認貸，這個政策是否會出現影響非常大。如果認房又認貸，可以預期的是成交量還將有20%以上的跌幅空間，而房價的跌幅甚至會接近2014年。

  資本流出的壓力以及國際收支問題會使得央行考慮加息。人民幣貶值的趨勢是否會延續也會影響未來房地產市場的走勢。

  國內近期PPI連創新高，市場對於PPI連續上漲導致通脹上行的預期不斷加強，如果由PPI推升CPI接近3%，央行採取加息應對通脹也就成為了一種被迫之舉。

  從國際收支視角來看，美聯儲去年12月份加息並給予明年3次加息預期，會給資本流出巨大壓力，採取加息的策略可以有效遏制資本流出。

  當然，如果一旦加息（或者資金價格上漲過速），代表了金融政策的取向出現變化，房價的跌幅將有失控的可能性。但目前看，資金價格的確在逐漸上行，這對於房地產來說影響非常大

  兩會窗口期的政策預期

  從目前市場走勢看，包括經濟工作會議的內容，兩會將是一系列房地產長效機制可能出現的窗口期，當然，我們不認為房地產稅中大家認為的存量徵收會短期落地執行，但如果兩會期間出現時間表，對市場的負面影響將會非常大。

  住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係是很難調整，但如果兩會期間出現政策加碼的預期，對2017年上半年的房價影響將會較大。

  整體看，2017年北京及其他主要一二線城市的房價調整預期越來越明顯，特別是在加息等可能性增加的情況下，這種趨勢和幅度會加大。