難證合謀的「以房養老」騙局：老人即便保住房子還有百萬巨債

原標題:難證合謀的「以房養老」騙局：老人即便保住房子還有百萬巨債

北京市司法局對涉「以房養老」騙局的公證機構的調查，仍在進行中。目前，該局正在對相關公證處2015年以來辦理的涉及60歲以上老年人的強制執行公證和委託公證進行專項排查。

8月14日，北京市司法局通報調查初步進展，涉案北京市方正公證處因一段時期以來內部管理不善、出現公證質量問題，已停業整頓。

近日，北京多名老人陷「以房養老」騙局一事引發高度關注，多位老人從一個名叫廣艷彬的「理財人」處獲得承諾，投資理財項目每月能獲得10%到15%的高息，拿房子抵押給銀主獲取借款用於理財，就能獲得一個安置晚年的好機會。然而回報沒拿到本金也未歸還，隨著「理財人」的失信，老人們開始被催債，有的房子在不知情的情況下被低價賣出。而有發現受騙及時採取終止措施保住了房子的老人，被法院強制執行百萬巨債。

為老人們提供法律援助的北京老年維權服務工作站、北京市致誠律師事務所刑事項目負責人武婕律師告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），據統計，2015年以來涉廣艷彬案的，由北京市公安局西城分局移送檢察院的案子就有30多起，目前廣艷彬涉嫌詐騙一案正處於審查起訴階段。

值得注意的是，老人們的房子是被合法強制過戶的，經過相關公證處公證的債權文書和房屋全權代理委託書被賦予強制執行力。但公證人員是否違規或違法，仍需官方進一步調查。

老人及家屬們懷疑，這是銀主、中間人、買房人合謀設計的騙局，其目的就是奔著房子去的，但難以拿出有力證據，他們想拿回房子難度很大。武婕稱，目前該系列案件中，被刑事立案調查的也僅有廣艷彬一人。

北京市檢察院第一分院8月14日的一篇分析「以房養老」騙局的文章也稱，雖然可以確認不同身份的人在鏈條中扮演的角色，但很難有效追究其法律責任，暫時沒有證據證明這些人涉嫌共謀詐騙。

68歲的鹿雪保住了房子，她是投資廣艷彬「以房養老」項目的被騙老人之一。她告訴澎湃新聞，2015年4月，在中間人的帶領下，她在北京市方正公證處簽訂了160萬元的借款合同、具有強制執行效力的債權文書公證書、委託書以及公證書等大量的法律文件，她稱自己當時並不清楚相關公證文書的法律後果，也無公證員講解。

2016年1月份開始，銀主多次打電話催還本金及利息，她知道廣艷彬經營上出了問題，不能支付銀主利息了，而廣艷彬則經常不回電話。同年5月17日，她到北京方正公證處，聲明終止之前的房屋全權處分委託，並進行公證，後來成功阻止了房子正在辦理中的過戶。

但2016年7月25日，鹿雪的「銀主」申請執行債務，北京方正公證處出具了執行證書，執行證書將其之前抵押的房子列為可供執行財產，出借人可持證書向有管轄權的法院申請強制執行。

一個月後，鹿雪收到了北京海淀區法院的執行通知書，被法院責令立即履行還款義務。為了保住房子，2016年10月，她向法院的案件案款賬戶匯了本金及利息共計217.6萬元。她的女兒告訴澎湃新聞，之前以現金方式償還的50餘萬利息，因沒收條等任何證據，無法獲得法院確認。

裁判文書網收錄了同樣發生在北京的類似一起案例。年近七旬的尹某稱遭遇同樣的「以房養老」騙局，也簽訂了同樣的公證文件。借來交給人理財的錢沒有拿回來，而銀主通過公證處的執行證書申請了強制執行。

老人向法院申請，請求不予執行。尹某稱，自己遭遇欺詐，並且公證人員未就強制執行公證的概念、程序、效力、意義、後果向其告知，製作好的材料也未讓其詳細閱讀，僅讓其簽名。

北京二中院2015年8月10日最終裁定認為，沒有證據證明簽訂的《借款合同》及公證書過程中存在受欺詐、脅迫等違背其真實意思表示的情形，亦不存在公證機構有嚴重違反法律規定的公證程序的情形。另外，本案所執行的《借款合同》，現無證據表明第三人的詐騙行為與本案有直接關，最終駁回了老人申請。

浙江大學光華法學院講師、法學博士章程告訴澎湃新聞，這就意味著如果不能證明銀主、中間人等與廣艷彬存在合謀，那麼他們所借巨額款項都還是要自己償還的。

劉美老人直到被清房才意識到自己被騙了。劉美的兒子告訴澎湃新聞，2016年10月13日，家中沒人，母親接到龍某電話告知要清房，回去后發現自己門被撬了，東西被搬出了室外。對方手中拿著已經過戶的房本，這時他才知道母親陷入騙局一事。

劉美名下97平米的房子被以260萬元的價格賣了，並進行了過戶，家屬稱，這套房子市值應近500萬，所賣款項至今不知去了哪裡。劉美及家人不願屈從，將東西搬回了房子，目前仍在繼續住。

同樣讓廣艷彬理財後房產被過戶的還有高潔老人。她稱在不知情的情況下，中間委託人龍某將她位於朝陽區的一套房子辦理了房屋買賣登記手續，成交價格為280萬，而她估計這套房子市值應在350萬以上。

高潔提起了訴訟，認為龍某及購房者欺詐行為明顯，要求確認房屋買賣合同無效。此案8月7日上午在朝陽區法院王四營法庭公開開庭審理。

據《法制晚報》報道，中間受託人龍某在法庭上稱，賣房時高潔主動提出讓他幫忙找買家，起訂合同之前也經其確認。自己並不存在任何自作主張、自行買賣房屋的情況，更不存在和買房者串通，安排賣房的情況，整個房屋交易過程都是按照高潔的要求進行的，他把過戶后的房款打到了銀主的賬戶。

山東衛視8月8日播出的《調查》節目中，多名老人的中間人龍某接受採訪時說：「我不認識廣艷彬，我是後面出了這個事以後我才認識他。之前我都不認識他。就做委託這一塊，別的沒有。」節目中，龍某還否認自己當過銀主，不過有老人出示的借款合同顯示，出借人為龍某。

從買家的信息中，受騙老人及家屬們還發現了一些可疑的關聯。比如，一名李姓老人的房子的買主，與龍某為同一信息諮詢公司的股東等。

北京市檢察院第一分院8月14日在其官方微信公眾號發布文章，分析了「以房養老」詐騙犯罪的特點。文章指出，委託書將老人完全架空，將自己房屋抵押、買賣、甚至是收取房款等一切處分權利通通轉交給受託人。老人無力償還借款的情況下，「委託代理人」和「銀主」基於上述公證的授權委託書，直接憑藉具有強制執行效力的債權文書公證，無需經過老人同意，拍賣和過戶老人的房產。借款方「銀主」憑藉自己在法律關係中的優勢地位，利用債務人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經濟利益。

文章以另一起「以房養老」詐騙案為例指出，「理財人」 、「銀主」、「委託代理人」、「購房者」各角色之間各有作用，客觀上形成了一定的分工配合。但這種看似精心設計，環環相扣的騙局，在諸多環節披著合法外衣，雖然可以確認不同身份的人在鏈條中扮演的角色，但很難有效追究其法律責任，暫時沒有證據證明這些人涉嫌共謀詐騙。加上受害老人法律意識不強，且未參與房屋實際交易，增加了調查取證和維護權益的難度。

章程表示，即使委託公證被撤銷，不能證明惡意串通的情況下，買房人也可能稱自己是善意取得，受騙老人討回房產很難。

多位老人及家屬稱，老人在不知道情的情況下籤字，簽字時公證員未在場，說明公證處沒有盡到應盡的法律後果、風險等告知義務，公證處是有責任的。他們統計出涉事的三家公證處，方正、國立、中信。根據《公證程序規則》規定公證機構受理公證申請后，應當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產生的法律後果，告知其在辦理公證過程中享有的權利、承擔的義務。

8月14日，北京市司法局通報，北京方正公證處涉「以房養老」騙局被停業整頓，主任被免職。通報還稱，投訴的10戶當事人中，8戶請辦理的公證書，未發現明顯違反《公證法》的情形，但在辦證流程、告知、送達等環節上有瑕疵。

北京市司法局表示，公證員有過錯給當事人造成損失的，公證處和公證員依法承擔相應法律責任。在核查中如果發現公證人員涉嫌犯罪線索和證據的，將第一時間移送司法機關。

此前8月2日，針對「以房養老」騙局事件，北京市司法局回應，成立核查工作專班，儘快查清事實特別是公證員盡職審核方面的問題。 同時，北京市司法局提出業務規範，即日起北京市公證機構辦理賦予強制執行效力公證和涉及不動產委託公證必須將公證書送達雙方當事人；公證機構為60歲以上老年人辦理賦予強制執行效力公證或涉及處分不動產的委託公證時，老年人必須由成年子女陪同，辦證過程必須進行錄像，並附卷備查。

8月14日，澎湃新聞從司法部獲悉，司法部近日下發通知對規範公證執業提出進一步要求。通知要求公證機構不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。

上海律師趙志東告訴澎湃新聞，公證機構在人們心目中一直有著很高的地位與很強的公信力。此類騙局可能一定程度上利用了百姓對公證機構的信任感。另外，根據《公證法》規定，公證機構及其公證員因過錯給當事人、公證事項的利害關係人造成損失的，由公證機構承擔相應的賠償責任。

與此同時，趙志東還認為，對於公證人員應該有更高的職業要求。公證人員作為專業人士，在發現老人簽署的委託書等文書有貓膩時，應該及時警醒。

司法部在上述通知中也要求，公證機構、公證員應當盡到更高標準的審查注意義務，不得片面依賴書面證據材料而忽視溝通交流，不得只重程序合規而輕實體內容審查。公證員對「合理懷疑」的公證申請，應當及時提請公證機構進行會商研究，進一步核實有關情況。

法律援助律師將這場騙局稱作是披著合法外衣專門針對老年人群體的「銀髮收割」。北京老年維權服務工作站是北京老齡辦聯合北京致誠律師事務所成立的，主要為老年人提供法律援助，武婕告訴澎湃新聞，他們分析這些案例發現，當事老人普遍高齡，記憶、認知都在退化，對法律知識比較欠缺，有些甚至空白。

「他們對社會的認知、知識結構停留在很久以前。對自己簽字的特別是對現代生活中籤字的意義理解不一樣。比如那個年代認組織的公章」，武婕說。

武婕還說，這些老人大多社會活動比較強，不乏教師等高知，反而好被利用。「他們年輕輝煌，老了不甘心接受退休帶孩子。騙子說是投資建設國家項目，他們年輕時曾經參與社會建設，不甘心被社會遺忘，想找回自己年輕時的價值。」

武婕說，老人們自己也是有責任。很多涉事老年人之前已經在保健品、投資理財圈混了一年半年了，而且很多都是熟人介紹，這種介紹提升信任感。

另外，子女關懷普遍缺失也是原因。武婕說，此次系列以房養老案三四成是孤寡老人型，很多子女也知道父母曾在保健品圈混，子女如果發揮很大作用不至於讓父母陷入如此大的騙局中。

章程告訴澎湃新聞，目前公證機構採取的一些臨時應對，如要求老人的房產委託公證需要成年子女陪同，也不過只是救急。如果下次出現「以車養老」的騙局呢？是不是汽車委託公證也要子女陪同？其他重要的生存動產呢？

章程說，從街頭騙局到電話騙局，從保健品騙局到房產騙局，通過欺騙老年人來斂財的方式越來越多樣。要徹底杜絕類似公證機構、公證員有意無意的行為可能被利用的風險，民法必須從行為能力變革的角度因應老齡化社會的到來，尋找根本解決之道。真正需要予以支援的是老年人的認知能力、決定能力。

（應受訪者要求，文中劉美、高潔、鹿雪為化名。）