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福星惠譽入川記 成都5000畝集體土地與城改模式異地複製

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不可預見性、拆遷難度大、開發周期長、進度不可控等特點,使得城中村改造成為「難啃的骨頭」。

觀點地產網 多年來深入參與武漢的城市更新項目,顯然給福星惠譽帶來了可觀的土地儲備和市場認可。翻看福星惠譽的開發史,大多數項目為城中村改造項目,而這些項目帶來的貨值,一直讓福星惠譽在武漢的房地產市場保持著靠前的佔有率。

而2009年武漢開始全面啟動城中村改造建設,曾提出要在近幾年內完成二環線內56個城中村的綜合改造任務,市場體量十分可觀。

不過,現在隨著武漢城中村改造的推進,城區可獲取的改造資源亦逐漸減少。加之外來房企爭相湧入武漢,不管是公開市場還是舊改、併購,獲取土地的門檻一再被提高,福星惠譽這一本土標杆企業擴張的步伐,也逐漸感受到發展受到限制的瓶頸。

福星惠譽嘗試走出武漢。有接近福星惠譽人士告訴觀點地產新媒體,在外界看來一直囿於武漢的企業,實際上「很早就提了全國戰略」,而縱觀這些年的發展,它的全國擴張步伐也始終在小步前行。

近日,隨著一紙協議書的簽署,這家武漢最大的本土房企迎來了它重要的時刻——成都項目的簽訂,這意味著它「全國布局的基本形成」,一位接近福星惠譽的人士如是稱。

福星惠譽5億入川

9月8日,福星股份公布,全資子公司福星惠譽與鳳凰谷置業母公司鳳凰谷投資、鳳凰谷投資控股的金源利豐、鳳凰谷置業、自然人凌准共同簽署《合作框架協議書》。

公告顯示,鳳凰谷投資項下合共有約328.6平方米(約4929畝)的開發用地使用權益,位於四川省簡陽市丹景鄉,項目分為兩期進行。

其中,政府依合同約定提供第一期取得開發建設用地53.33萬平方米(約800畝),已有開發用地20.56平方米(約308畝)由鳳凰谷置業於2016年1月通過招拍掛形式取得。

同日,福星股份在另一份公告中稱,繼8月中旬以4899.31萬元收購鳳凰谷置業10%的股權后,全資子公司福星惠譽的控股子公司天成置業,再擲4.97億元買下鳳凰谷置業80%的權益。

這也就意味著,福星惠譽通過上述交易,鳳凰谷置業擁有的20.56平方米土地已落袋為安。該土地資產包中含有五宗地塊,兩宗為二類居住用地,合計5.71萬平方米;三宗為商業用地,合計14.85萬平方米。

福星股份表示,鳳凰谷置業項目購買成本較低,項目預期收益預計10-13億元。觀點地產新媒體了解到,交易各方以每平方米不低於人民幣3000元且不高於人民幣4500元的樓面地價,作為本次股權轉讓合作總價款的計價區間。

除此之外,等待入市的275平方米的集體用地,無疑是福星惠譽追求的「更大的蛋糕」。福星惠譽將這275平方米的土地視為業務創新的試驗田,公告表示,成都作為集體用地建設租賃住房的試點城市之一,福星惠譽在此「探索利用集體建設用地建設租賃住房,為公司發展提供新的發展模式」。

就上述發展計劃的更詳細情況,觀點地產新媒體向接近福星惠譽的人士進行詢問,該人士表示,「因為地塊目前還沒有完成變性(即產權性質轉變),租賃還是變商業、變住宅還沒有確定,只是租賃這塊目前是市場的熱點」。

該人士繼續表示,類似福星惠譽在武漢的城中村改造項目,成都項目土地的「變性」將面臨一個「漫長的過程」,而這漫長的過程,將使得該項目的發展面臨著較大的不確定性,「如果以後住宅這塊國家政策一直往嚴格限制的話,租賃以後也是很好的選擇」,但會視將來的局勢而定。

城改模式異地複製

進入新的城市,福星惠譽勇敢地帶上了自己的「看家本領」——城中村改造。之所以說「勇敢」,是因為即便是「看家本領」,不可預見性、拆遷難度大、開發周期長、進度不可控等特點,使得城中村改造成為「難啃的骨頭」。

觀點地產新媒體了解到,靠著城市更新項目發家的福星惠譽,「城中村改造」及「舊城改造」項目儲備面積占其項目儲備面積的比例甚高,曾高達41.32%。

福星惠譽在其2017年半年度報告中亦提示,其土地儲備中存在因宗地未能拆遷完畢暫時不能申請辦理土地證的情形,雖然其在「城中村改造」及「舊城改造」方面已積累了較為豐富的經驗,項目的後續拆遷工作亦有可能受到不利因素的影響,進而影響後續拆遷進度以及公司的資金周轉,將使公司房地產項目的持續開發和經營效益面臨一定風險。

本次借道城中村改造進入新市場,福星惠譽或將面臨更大的挑戰。畢竟普遍認為,城中村改造需要一家企業具備充足的本地資源,異地擴張之路上的城中村改造,往往是難上加難。

實際上,這是包括福星惠譽在內,幾乎所有異地進行舊改開發的企業都回遇到的共同的煩惱

即便是素有「舊城改造大王」之稱的富力地產,其廣東省外項目卻屈指可數。2006年,富力地產首次試圖涉足省外舊改,並與武漢政府積極接洽,意欲在競拍中取得武漢武昌區舊改項目地塊,但因武漢市的要價明顯高出富力預期,談判最終以破裂告終,後來,該地塊在競拍環節中旁落他人。

在舊改的路上,富力曾總結出一條經驗:不碰外地項目。富力集團董事長李思廉也曾感嘆,舊改項目十分複雜,需與當地政府有較好的關係才會有信心。



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