「租房那些事兒」——北上廣不相信眼淚相信「新規」？

在前不久熱播的《歡樂頌2》中，樊勝美和王柏川可謂是因「愛情長跑終究抵不過一張房產證！」引發了徹底的分手，成為全民談論的焦點。尤其是京廣滬深飄的菇娘們紛紛表示：感同身受。

爭論的核心都聚焦在：樊勝美為房產證不寫自己名字痛哭，傷心絕望分手？值得嗎？其心痛的理由很是讓解讀君觸動——

我哪怕這個家小一點

地方偏一點 沒關係呀

我不用擔心有一天

房東跟我說要漲這個房租

我交不起

我也不怕有一天被人趕出去

在大街上流浪

……

儘管魔都房東們紛紛表示「樊大姐和王帥哥分手這個鍋他們不背」。但是國內租房市場的亂象和不規範，早已飽受詬病。這不去年6月3日，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，但是落地成效不明顯；接著住建部官網5月19日發布《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》（下稱「新規」）。

解讀君特別注意到，新規「對租房市場進行了較多著墨，將近一半的篇幅重點放在了「如何保障租房人的權益」上。專家表示：此次徵求意見，標誌著租賃立法即將由「意見」升格至國務院「條例」，從此租房市場規範化是有法可依。下面解讀君就具體跟大家聊聊「新規」將為租房族們安利哪些具體利益。

房屋租金方面——

① 租金市場價

新規規定：直轄市、市、縣人民政府應當建立住房租金髮布制度，定期公布分區域的市場租金水平等信息。

這一條款被專家解讀為：是政府對租房價格的監督和引導。這很有助於遏制房東漫天要價的亂象，以及中介蓄意哄抬房屋租賃價格的行為，對租房市場的房租價格具有指導性意義。以上海長寧區古北板塊為例，你想租大概40平方米的一室一廳的一室戶，按照古北板塊的平均租金為147元/月*平方米計算，那麼你租金預算大概為40*147=5880元/月。政府發布住房租金水平，在一定程度上，為你租房提供一定參考價值，同時會對房東有一定的指導作用。

（2017年一季度上海長寧、靜安區平均月租金）

② 租金上漲

住房租賃合同中未約定租金調整次數和幅度的，出租人不得單方面提高租金。

在歡樂頌中樊勝美對於房產證的執著一個很大原因就是「房東肆意漲房租行為給其心裡留下了陰影」，而這一點對於廣大租房者來說也是一處痛。對於房東會不會肆意漲房租這個問題，從前是主要看房東道德素養，現在可以是「對房東SAY NO不予理會」。

③ 租金收繳

承租人應當按月支付租金，當事人另有約定的除外。

根據現在租房市場的慣例，付三押一是常態；而半年付、年付也是常有發生；而按月支付房租似乎成了一項房東善良待人的福利。「新規」明確規定「按月支付租金」，在一定程度上有利於引導市場慣例向「月付」傾斜。這對於很多工薪族來說，也是一大助力，以後大可在薪水日把房租預留出來，極大的降低了無法一次性支付3個月房租的風險壓力。

租房合同履行方面——

① 出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房。

如果能開心租房，年輕時何必早早背負巨大的買房壓力？可問題是，對於房東拒不履行合同，提前收回房屋這方面， 「一言不合」就被趕，押金說扣就扣的情況並不少見，這不僅讓租房變得「難」，也讓「租房結婚」變得舉步維艱。尤其是很多注重生活品質的人群，租到的老舊房子，狠心花數萬元裝修一新，新房還沒住暖，房東就來漲價趕人。新規這一條款的落實能很好的保障合約期內租房者安心穩定的居住權益。

② 未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。

儘管目前租房的慣例是：房東是不會擅自預留租賃房屋鑰匙，也不會未打招呼就進入出租房屋。但是也有不少房東以各種理由擅自進入出租房租的情況，這對承租人的財產和人生安全都有一定程度上的威脅。新規之後，出租人違反條例規定擅自進入出租住房，還將面臨法律責任，這在很大程度上保障了租房人的人身和財產安全。

租客福利方面——

① 租賃住房的當事人應當在住房租賃合同簽訂后十五日內，到基層組織辦理備案。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領居住證，並享受規定的基本公共服務。

北上廣的戶口難難難，對於有小孩的外地戶籍人士來說，無法享受居民待遇，在公共福利方面非常受限制，尤其是在小孩的教育及醫療方面。而對於單身族來說，辦理各類簽證以及港澳台通行證也是很麻煩。之前由於稅收等事宜，很多房東都不願為居住證辦理提供相應的材料，如房產證複印件，導致居住證無法辦理。新規后，這一點可謂是能得到很好的規範，外地戶籍人也能享受足夠的常住居民待遇。

② 辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優先承租的權利。

也就是說，續租時刻，面對同等價格的租金，先前租客有著優先續租的權利。有了法律的背書保障租房者權益，租客才能更放心的把「租來的房子當做自己的家」。

老大難——二房東的管理

自然人轉租住房達到一定規模的，應當依法辦理工商登記。

對於「自然人轉租住房達到一定規模的」，實際就是我們租房市場常見的二房東，在上海，福建人群體比較低調地從事著這門生意。因此新規對於二房東的規範化管理和信息登記，不僅能規範轉租市場，讓租客能放心的認準「二房東工商登記放心租房」，也能在產生糾紛時，也更有利於租客維權。

《解讀網》追問：法律條例的引導，對於租房市場的影響有多大？

在這一點上，世界租房市場極為健康有序的德國有著發言權，在二戰之後到2013年，德國的租房率由38%上漲到57%，根據2004年世界各國房屋自有率數據，德國、瑞士房屋自有率處於較低水平。

（2004世界各國房屋自有率水平）

德國保持著極高的租房率，當然得益於德國政府法律對租房市場的規範和保護，在德國，租房條例是對租房者相當有利的。例如，德國州政府法律允許租金漲幅在三年內不超過15%，而且第一年是不允許有任何漲幅的。對此，國際租房市場上有著「巴黎、倫敦、紐約的租房客們無比羨慕嫉妒恨德國租房族」的說法。