順豐「樓爺」王衛擁有216處驚人房產，身價1000億！

22歲時，他還是一個窮小子，可能很多人在22歲時都比王衛混的好。

然而，命運是一盒朱古力，結果往往出人意料。25歲的王衛卻成了總裁，這3年他經歷了什麼？

資本的力量，讓去年40多億凈利潤的順豐成了市值超過2000億的大麥克，也讓王衛以1350億的身家超越許家印、李彥宏成了第四大富豪。

然而你並不知道就富豪擁有的房地產方面，可以說，其他人在王衛面前就是個渣。

01

擁有216處房產，總計383,974.37 平方米

樓市資本論今天就帶你解讀，快遞業首富的樓市身價。據公開財報顯示順豐創始人王衛旗下不動產有216處，總計383,974.37 平方米，且大部分都位於深圳市。

我們統計了下，這216處房產（主要為甲級優質寫字樓資產），其中位於深圳的有163處，總面積達109,543.84平方米。

順豐財報截圖

從順豐財報看，其中位於福田區萬基商務大廈的房產建築總面積為18,789.57平方米，也正是順豐集團公司總部所在。

據最新數據，深圳市福田區寫字樓售價在6萬/平方米，筆者大致估算了下，單是這一棟大樓就價值11.2億元。

順豐總部萬基商務大廈

另外，王衛在深圳市南山區、寶安區還擁有75處不動產，建築面積達90,754.27平方米，也主要以高檔寫字樓為主，以深圳市當前寫字樓銷售均價5.5萬元/平方米估算，其價值高達49.9億元。

綜上王衛單是在深圳市的房產價值就達61.1億元。然而，這些也才是其房產總數的75%，按面積算更是僅佔到28.5%。

因為，王衛帶領下的順豐帝國目前已佔領全國市場，在上海、北京乃至中西部也都有大量不動產。

樓市資本論估算單是房地產一項，就能給王衛帶來不下100億的身家。

另外值得一提的是以順豐控股發布2016年半年度財務報表及審計報告。

公司上半年實現營業收入260.87億元，毛利率為23.36%，歸屬母公司凈利潤為17.53億元。

同樣據統計，深圳市2016年初寫字樓售價為43700元每平方米左右。到二季度福田區等最高上漲至67000元每平方米。

按每平米上漲2萬元算，王衛位於深圳的10萬多平米的不動產在2016年半年增值就可達到20億元，要遠遠大於17.53億元的公司凈利潤。

02

鼎泰市值接近2100億，王衛身價超1350億元

經過整整9個月的漫長準備后，順豐即將完成借殼上市全流程，在深交所正式敲鐘上市。

如下圖所示，被借殼公司鼎泰新材的股價已經連續多日上漲，今日午後更是封上漲停，市值接近2100億元。

根據鼎泰新材發布的公告，該公司定增完成後，第一大股東將變更為深圳明德控股發展有限公司，持股比例為64.58%。

而王衛為明德控股法定代表人，持股比例99.90%。

按此計算，王衛的身價達1354.82億元，超過此前的圓通實際控制人喻會蛟夫婦，成行業首富，也超過許家印、李彥宏成為第四大富豪。

此外，22日晚，鼎泰新材披露業績快報，公司2016年度實現營業利潤36.93億元，較上年持續經營業務同期增長44.20%;

歸屬於上市公司股東的凈利潤為41.80億元，較上年持續經營業務同期增長112.51%。

公司表示，業績增長主要受益於快遞行業整體持續迅速增長以及對成本費用管控的有效性持續提升。

03

24年打造一個奇迹，崛起於草野之間

順豐的創始人王衛出生於1971年，7歲隨家人搬到香港，學歷僅是高中。

然而，命運是一盒朱古力，結果往往出人意料。25歲的王衛卻成了總裁，這3年他經歷了什麼？

干快遞是個苦差事，是一個低到沒有門檻的職業。當時，王衛只是受朋友之託，從香港將包裹免費運到深圳。

結果，他看到了商機，靠著父親贊助的10萬港幣，開始了創業之路，1993年順豐在廣東順德正式成立。

王衛用了漫長的24年時間，從珠三角再到內地，然後覆蓋全國，建立了一個龐大的順豐帝國。

創業的過程充滿了傳奇和辛酸，不是坐在高檔寫字樓里的IT老闆敲敲代碼就能搞定的。

從第一單快遞開始，王衛凡事親力親為，甚至沖在第一線背貨，憑著螞蟻搬家的毅力，從腳踏車送貨到機車、麵包車、廂式貨車，最後到自有飛機、自建倉庫，他一點點滾出資本的大雪球。

有人評價王衛，是最有錢的工作狂，20多年來，每天工作14個小時再正常不過，還定期到一線收發快遞。

隨著順豐的壯大，要管理一個7萬人的企業不是一件容易的事，連馬雲都說：最佩服的人是能管理七萬基層員工的「順豐」老闆王衛。

04

低調的霸道總裁，會將順豐帶向何方？

看不透的王衛，風起雲湧的快遞江湖，他的傳說始終都在。

他神秘的一面，之前不願上市，眾多PE與VC花50萬元只為和他共進一頓晚餐；他不引入戰略投資，但花旗銀行開價1000萬美元中介費用只為求得一個合作機會。

當然，這都是江湖傳說。

他霸氣的一面，順豐的快遞員被欺負了，他在朋友圈發聲明：如果不追究到底，就不配做順豐的總裁。

他有底氣讓自己的順豐快遞員怒吼，「我一個月工資1.5萬，會為了你這2000塊錢的禮品丟這個飯碗嗎？！」。

如今，順豐已經成功借殼上市，鼎泰新材更名為「順豐控股」只是形式上的最後一步。

那麼以不圈錢，拒絕上市聞名的王衛，為何最後還是向資本屈服了？

樓市資本論認為深圳樓市近年狂飆式的發展不僅僅讓我們大家意識到資本力量的霸道兇猛，商業嗅覺靈敏的王衛身在其中怕是更深有體會。

05

王衛當年的「削藩」成功，才讓順豐有了今天

2月23日，「霸道總裁」王衛終於迎來走上人生巔峰的重要時刻，其創辦的順豐速運在深交所借殼上市成功，成為國內民營快遞業的翹楚。

他萬分激動之餘，一言不合就豪擲數億元給員工發大紅包，讓吃瓜群眾羨慕不已。

聯想到此前圓通因快遞時效變慢、貨物積壓嚴重而引發外界對加盟模式的種種質疑，深耕直營模式的順豐無疑是快遞業的一股清流，這也是其樹立高端快遞品牌形象和受到資本市場追捧的原因所在。

儘管公眾已經對屌絲逆襲的套路興趣下降，但我仍不免俗地談談王衛如何打造順豐帝國。

回顧順豐24年發展歷程，個中辛酸和重要決定背後的艱難取捨，或許只有親歷者王衛才深有體會，外界難以感同身受。

儘管如此，以我對順豐淺薄的認知，認為1999—2002年從加盟轉直營，可以稱得上順豐崛起過程中最濃墨重彩的一筆，具有承前啟後的戰略意義，這場浩浩蕩蕩的收權行動也體現王衛個性中鐵腕、強硬的一面。

眾所周知，國內快遞業一直存在直營和加盟之爭，兩派代表玩家分別是順豐、三通一達，兩大模式各有優劣勢。

其中，加盟模式的優勢在於資金投入小、發展速度快，有利於快速擴張市場；反觀直營模式資金投入巨大、規劃和發展速度慢，在快遞行業興起之初並非最佳選擇。

因此，這也就解釋了順豐成立之初也採用加盟模式，以價格優勢搶佔市場份額，在跑馬圈地運動中與其他玩家爭奇鬥豔。

1996年，順豐深港貨運發展形勢喜人，於是開始涉足國內快遞，以佛山順德為起點，將網路觸角延伸至廣東以外，通過向長三角地區複製業務模式，進而擴張到華中、西南、華北。

在順德之外，順豐新建的快遞網點多數採用合作和代理的方式，即每建一個點就註冊一家新公司，分公司歸當地加盟商所有，相互連成一個網路，順豐各地網點負責人是公司中堅力量，他們上繳一定數額的利潤，剩餘的則自由支配。

令人驚訝的是，2002年之前，順豐一直沒有總部，只有一大批諸如廣州順豐、中山順豐等地方公司，這一粗放式發展模式無形中埋下隱患。

儘管加盟商為順豐擴張立下汗馬功勞，但其形成的服務網路並非有長遠規劃，而更像是自然延伸，哪裡有市場哪裡就有網路，造成地區發展不均衡。

比如，廣東下屬縣城幾乎都有順豐站點，而經濟欠發達省份只有省會城市才有網點。同樣是加盟模式，順豐比其他玩家更為鬆散。

要知道，加盟是一種公司之間的商業行為，需要辦理工商手續，加盟商在日常經營中自負盈虧。

事實上，在當時快遞行業高速發展的大背景下，步入快速上升通道的順豐難以發現這一弊端，即便發現也不會加以重視，因為其把全部精力放在市場拓展上，試圖將行業大蛋糕做大。

除了王衛是超級工作狂，每天工作15、16個小時，一線業務員也拼勁十足，收發件斷胳膊斷腿時常發生，以換取不菲的收入。

2000年，順豐在廣東一些城市月收入上萬的業務員比比皆是，形成示範效應，其他地區的業務員也開啟「開掛」模式，整體發展順風順水，這與巨大市場為順豐等玩家提供足夠的發揮空間密切相關。

數據顯示，2002年成立總部之前，順豐已在全國擁有180個網點，國內快遞業務與深港貨運並駕齊驅。

不難看出，對地方代理放權管理，使順豐形成自下而上的發展動力，有效凸顯了加盟模式的優越性。

不過，任何事物都有兩面性，隨著順豐網點和人數迅速增加，加盟模式的弊端逐漸凸顯出來。

比如，被承包的片區轉向各自為政，員工只認自己的經理，卻不知王衛的存在。

更有甚者，部分分公司負責人行為出格，大有諸侯割據之勢，出於利益驅使，加盟商擅自在貨運中夾帶私貨，這招致順豐的強烈不滿，雙方關係日趨緊張。

更讓順豐累覺不愛的是，個別權力和影響力舉足輕重的地區負責人選擇傲嬌出走，自己延攬業務當上「土霸王」，直接從順豐合作夥伴變成競爭對手。

1999年，王衛已淡出公司日常運營管理，但在接到一通投訴電話后，他展開了順豐成立以來的最大改變，開始強勢收權，目的只有一個：放棄加盟制改為直營制。

王衛採用激烈且簡單粗暴的的收權方式，用錢來解決問題：想留下來的加盟商，產權全部被順豐回購，否則走人。

在收權過程中，順豐遇到極大阻力，王衛收到各種威脅、恐嚇，甚至曾傳聞被香港黑社會追殺。

王衛曾直言，「順豐提出差異化經營后，承包網點收回直營便遇到了很多麻煩。

當時一個承包網點就是一個小王國，根治這些問題，壓力非常大。」時至今日，王衛走到哪裡，總有4—6位隨行保鏢跟從。

經過近3年整頓，順豐架構和各分公司的產權明晰起來，為了強化對公司的掌控和話語權，王衛鐵了心成為「獨裁者」，即便是跟隨他創業10多年的下屬、父親和姐姐，都不分給其一分錢股份，順豐從上到下成為王衛「一個人的公司」。

2002年，順豐總部的成立，不僅標誌著王衛收權行動的勝利和結束，也代表經歷組織架構大變革的順豐已脫胎換骨。

王衛之所以「削藩」成功，與順豐持續強化競爭力不無關係。加盟商壯大后約束力下降，另起爐灶單幹的案例時有發生，被這一痼疾困擾的不僅僅是順豐一家。

王衛的應對策略很簡單，即增加用戶對順豐的粘性，在配送速度上碾壓競爭對手，別人48小時送到順豐36小時，別人36小時送到順豐24小時，背後是順豐大力投入構建強大的後台支持系統，王衛對一線開拓市場的負責人從不限制成本。

因此，即便部分地區負責人離開順豐后，憑藉自身片區的業務資源單幹或轉投別家，也難以對順豐構成實質性威脅，歸根結底是快遞時效始終落後於順豐，至少有半天差距，難以走出其陰影。

用戶一旦發現這些差異，便立刻重回順豐懷抱。

不得不說，王衛此招甚妙，既讓自身變強，與三通一達競爭更有底氣，也實現兵不血刃地收權，未對公司造成元氣上的傷害。

完成「大手術」的順豐管理步入正軌，全面發力直營模式，從2002年開始拓展華東，逐漸複製到全國市場，鋪開一張全國性的立體網路，一步步將王衛的野心變成現實，成為三通一達不可忽視的勁敵。

數據顯示，截至2015年7月，順豐擁有近34萬名員工、1.6萬台運輸車輛、19架自有全貨機和12260多個營業網點。

2016年順豐營業收入高達574.8億元，歸屬於上市公司股東的凈利潤為41.8億元，較去年同期增長112.5%。

上市后，順豐將重點發力航空貨運，買飛機、建機場雙管齊下。同時，冷鏈運輸和國際擴張也是未來發展的主攻方向。

世上沒有如果，歷史也不會重來，我無法想象如果沒有王衛親自操盤削藩，順豐今天會發展成何樣。

不過，回過頭來看，順豐今天之所以表現如此搶眼，關鍵轉折點便是1999年王衛力排眾議展開收權行動。

鳳凰房產（houseifeng）綜合，來源：樓市資本論、 鈦媒體(北京)

END

挖掘優質房地產行業資訊

預見鄭州本地置業投資風向

鳳舞中原 有緣相見

微信ID：ifeng-zz