海航啟德之重 香港兩百億地塊遭遇四銀行斷貸與它買買買的代價

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香港金管局5月起已出台措施限制通過高借貸比率融資支付地價及建築成本的房企，對具體貸款比例做進一步下調。

觀點地產網 來自內地的海航，如今在香港並不平靜。

9月14日早間，有報道援引知情人士說法稱，8家授予海航短期貸款以發展啟德項目的銀行，至少有4家已決定不為相關貸款再融資；剩餘3家將視商定條款作出決定。據報道，這部分即將到期貸款多達15億美元（約117億港元）。

海航的回應行動迅速展開，消息流出數小時后，其透過旗下香港國際投資集團、香港國際建投所作回應開始佔領頭條：「啟德項目正按計劃如期進行，公司與銀行關係良好，財務狀況穩健。」

只是資本市場的情緒已受到波動，香港國際建投當天開盤一路持續下瀉，最終收跌2.64%，報價3.69港元。值得一提的是，該公司是海航系在香港啟德拿地的最重要主體之一。

海航自2016年12月起累計買下啟德4宗地塊，總斥資約272億港元，在內資企業赴港投地潮中，它是最矚目的那位。但或許海航也沒料到事情正在發生變化，半個月前，香港金融管理局向中資行及大型銀行查詢信貸情況的企業中，它也在其列。

如今海航不得不為此應對未來：一方面，銀行貸款作為成本節約、程序簡單的主要債權融資方式受到阻滯后，它將需付出更高代價補充資本；另一方面，香港房價增長放緩，降低了開發商賣樓的利潤期望值，它同樣要面臨市場挑戰。

過去兩年來，包括萬科、中海、五礦建設、海航、龍光、合景泰富、龍湖、深圳控股等內地企業先後進入香港市場。僅2017年，香港出讓的6宗住宅地塊，有5宗被內地企業競得，其中海航旗下香港國際建投以129.7億港元獨佔九龍啟德2宗。

至於原因，目前形成的主流意見是，香港房地產投資項目的相關融資成本較低、稅務結構簡單有效、美元強勢，以及香港本地對住宅需求持續增長等，因此預期香港項目「能取得可觀回報」。

只是，事情的確正在發生變化。

以海航為例，9月初，香港金融管理局向活躍於內地民企借貸的香港中資行及大型銀行，發問卷點名查詢包括海航在內的企業信貸情況。相關銀行需彙報的資料涉及對海航的授信總額度，以及未償還貸款餘額等。

而後據9月14日媒體報道，已知有8家銀行向海航子公司合計提供117億港元短期購地貸款，占啟德4宗地塊競標總額的43%；該批貸款分別於2017年11月，2018年1月、2月及6月到期。

這也被外界解讀為內地房企赴港拿地的典型模式之一，它們在中標香港土地后往往快速融資，以支付部分地價。觀點地產新媒體了解，香港國際建投分別於今年2月20日、6月2日與銀行訂立貸款協議，總額48.23億港元，期限12個月。

報道援引知情人士說法稱，海航第一筆貸款將於兩個月後到期，這部分貸款額度約35億港元，而提供貸款的3家銀行里有2家已決定不予再融資。

或許對於海航而言，部分銀行斷貸所釋放的影響是一方面，而後其除了支付11月第一筆到期購地貸款，未來或許還要面對更長遠的建設資金挑戰。數據顯示，啟德4宗地估計建築成本需要將超過100億港元；截至6月底，拿地主體之一香港國際建投持有現金為27.62億港元。

不過，一位香港資本市場人士接受觀點地產新媒體訪問時認為，海航被部分銀行斷貸，屬於「極個別案例」。

該人士對觀點地產新媒體解釋稱，銀行是否下放開發貸主要取決於資產的情況。從基本面看，海航擁有的啟德地塊仍屬於相對優良的資產，有兩宗放在上市公司香港國際建投，若後者保持良好的信貸記錄、運營能力，不排除有銀行依然選擇貸款。

他進而表示，香港金管局5月起已出台措施限制通過高借貸比率融資支付地價及建築成本的房企，對具體貸款比例做進一步下調。「調低后的槓桿上限，讓銀行有相對大的安全空間。」

而另一部分人士則有不同看法，他們認為是香港未來房價的不確定性，影響了銀行的貸款決定。

9月14日下午，新鴻基主席郭炳聯在業績會上公開表示，內地發展商其實有些誤會，認為

（香港）投地賣樓利潤高，實際上如今利潤極低。

郭炳聯半年前曾因嗆聲內房企投標「癲價」而被人關注，這次他提出警告：「若今日買地，今日就賣樓，利潤其實好低好低。利潤高的原因是因為樓價不斷上升，樓價不再升的話，利潤其實很低。」

觀點地產新媒體了解，海航旗下4宗啟德地塊擬發展為「大型住宅綜合項目」，樓麵價1.35萬港元/平方呎。4個月前，香港國際建投執行董事劉健輝曾公開回應，海航集團中標的土地，「作價沒有過高」。

而從同區域情況看，中海啟德1號於8月份推售新品，折后售價約1.8-2.3萬港元/平方呎；9月上旬，會德豐項目披露最新預售價，約為1.7-2.5萬港元/平方呎。

近期包括標普、摩根士丹利等機構，均對香港樓市表達了擔憂。標普指出，香港的房價在截至6月末的一年之內攀升了21%，風險需要關注。

摩根士丹利則表示，香港銀行同業拆息與美國息差收窄、樓盤供應增加及資本管制將導致地價及售價下跌，預期明年一手住宅銷量將回落。

這在某種程度上反映出，外界對於香港樓市的看法已較半年前有所改變。香港樓市需求依然大，資金依舊充裕，但形勢的變化或許是內房企難以預料的。

至少，在2016年11月至2017年3月接連搶下啟德4宗地塊，躊躇滿志打造在港首個高端房地產項目時，海航絕不會想到，半年後獲取銀行融資的通道於己竟成崎途。

當初為了進軍香港地產市場，海航曾精準設定目標和準備資本運作模式、2016年9月將香港上市公司泰昇集團更名「香港國際建投」，四個月後，香港國際建投便宣布以55.3億港元中標啟德1L區1號地塊，時隔兩個月再投74.405億港元競得啟德第1L區2號地塊，且均創九龍新高。

在拿地后，香港國際建投分別於2月、6月與銀行訂立兩筆一年購地貸款協議，額度分別為26.02億港元、22.21億港元，占對應拿地總額約47%、29%。其中6月受新規限制，即融資上限佔地價成本的50%降至40%，該公司融資額度進行一定調整。

為了籌集資金，海航還為香港國際建投設計了若干種融資方式。3月29日，斥資74億港元拿地後半個月，香港國際建投增加法定股本4億港元，同時溢價供價「一供二」，發行22.68億股，籌集扣除開支前所得款項總額約92.55億港元。

除了股權融資，觀點地產新媒體了解，香港國際建投4月設立10億美元中期票據計劃；8月17日根據中期票據計劃進行提取，發行2.2億港元三年期的7%提取票據。

不過，香港國際建投2017中期報告顯示，過去半年的一系列融資，讓香港國際建投面臨負債提高的壓力。期內，公司付息銀行貸款51.86億港元，較去年底增加396%，帶動流動負債增加227%。

其中，籌資活動產生的現金凈流量大小，往往與企業面臨的償債呈正比例關係。2017年上半年，香港國際建投發行股份所得款項（即權益性資本）23.24億港元，較去年底增加15億港元；新批銀行借款、來自母公司貸款（即債權性資本）共150億港元，則增加約147億港元，反映總體財務槓桿增加。

截至6月底，公司凈負債結餘及凈負債對權益（包括非控股股東權益）比率分別為27.83億港元及23%；賬面值為131.82億港元的若干資產，已抵押作為取得銀行融資的保證。

而在主營業務方面，香港國際建投半年收益為18.35億港元，較去年底下降6.7%；毛利率7.77%，下降約14個百分點。

但同時，進行大量的融資運作后，啟德2宗地塊也為香港國際建投帶來了充裕的可售貨值，期末發展中物業達到130.31億港元，持有供銷售的物業16.7億港元，而去年底兩者總共不足19億港元。

按照香港國際建投最新計劃，上述啟德地塊預計提供約1200個單位，並於2018年底前開始預售，至於入市情況，仍有待觀察。