論壇綜述：房地產市場的供給側改革

【財新網】（記者 侯雯）由國務院發展研究中心主辦、發展研究基金會承辦的發展高層論壇2017年會，於2017年3月18-20日在北京釣魚台國賓館舉行。其中3月18日經濟峰會，下午分組會（IV）會場二討論的題目是「房地產市場的供給側改革」。本節討論由(深圳)綜合開發研究院院長樊綱主持。與會嘉賓分別為瑞安集團董事長羅康瑞、綠地集團董事長張玉良、野村控股株式會社會長古賀信行、鏈家集團董事長左暉、國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微。

在本節討論中，瑞安集團董事長羅康瑞提出，房地產市場的城市表現分化主要來自供給問題。例如，去年上海房價漲了24%，重慶僅上漲5%，原因就在於重慶土地供應充足，而上海去年土地出讓總量僅690萬平方米，是過去每年土地出讓總量的1/3。

綠地集團董事長張玉良表示，房地產供給側改革的背景和其他行業不同。其他行業供大於求，供給側改革是按照市場需求提高產品質量。房地產行業是兩種供求情況並存，大部分城市供小於求，部分三線城市供大於求；住宅供小於求，商辦供大於求。同時，其他行業需要去庫存的產品可以流動，房地產行業的物業產品在城市間不可流動。

張玉良提出，房地產供給側改革要在供給總量上動腦筋。例如，可以通過新型城鎮化，構建城市群的方式，在大城市周邊建設特色小鎮，解決30公里之間的交通連接，加上配套設施建設，增加大城市的住宅供應總量。同時調整供地節奏和供應結構，住宅和商辦分開考量。此外，還需要通過舊城區改造等方式提升土地利用效率。

張玉良表示，樓市調控的關鍵是區分需求，聚焦政策。具體而言，要保證剛需，合理引導投資需求，重點解決投機需求帶來的問題，重點實施調控，如增加交易成本，增加持有環節的稅收等。

野村控股株式會社會長古賀信行指出，為了實現房地產市場的供給側改革，政府需要賦予農民土地所有權，允許其直接將農地拿到市場進行交易，以增加土地供應，降低土地價格。同時，政府應取消耕地紅線政策，即使耕地總量減少，也可以通過耕地集約化，提高農業生產率的方式保證糧食供給。此外，政府需要找到新的財政收入來源，擺脫對土地財政的依賴，加快房產稅的出台。

鏈家集團董事長左暉認為，除了考慮增量，增加土地供給和新房開發量，還不能忘了存量市場。目前有200億平方米的存量市場，二手房交易量佔總量的60%。同時，還需要大力發展租賃市場，尤其是加大機構化的租賃物業供應量。

國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微表示，的房地產市場已經進入了新階段，因此需要進一步釐清市場與政府的關係，更好地發揮政府作用；加快完善住房市場體系，實現多層次市場體系協調發展；同時完善住房金融、財稅制度的改革與創新。■