中國樓市調控新政與去年有何不同？房地產新格局即將來臨

持續至今的這輪調控與過去調控相比，表現出了明顯的不同。從過去「一刀切」的指導方針轉變為「因城施政」，正因如此，我們可以看到一二線熱門城市房地產市場得到了有效控制，三四線城市房地產市場正在崛起，整體樓市趨向穩健發展的結果。同時，也使得當前房地產行業新格局初現。

熱門城市土拍高溫難降

去年以來，全國土地成交樓麵價大跨步式上漲，均價達到近5000元/平方米，同比增漲70%。而隨著各地雞年首場土拍相繼落幕，更讓我們看到了熱門城市土地價格的上漲動力充足。概括而言，熱門一、二線城市土地市場競爭尤為激烈，在調控高壓及市場遇冷的大背景下，單價、總價地王仍層出不窮，房價與地價相互助力齊頭並進。

二手房交易量猛增

房地產開發投資的火熱造成了大量庫存，隨之消費市場進一步成熟，性價比高、配套更為完善的二手房在今年的市場交易量猛增。僅北京、上海兩地二手房成交量就超過了兩千萬平方米，從增速來看，大部分城市均有所增加。例如青島、杭州，南京三城漲幅分別為70%、69%和60%。

結合新房市場，我們不難看出：一方面，二手房與新房市場整體走勢基本吻合，但二手房對宏觀政策和市場變化更為敏；另一方面，二手房與新房城建之間的關係是此消彼長，關於這一點在去年底，尤其是今年初體現的十分明顯。一二線熱點城市在新房供應不足的情況下，剛需轉為購買二手住宅，同比增幅顯著。2017年一季度二手房報價環比漲幅逐月增加且大多數高於新房漲幅。

房產吐槽哥認為，長遠來看在一手房成交量沖頂回落後，二手房成交量逐步攀升且超過一手房成交是大勢所趨。在城市開發用地稀缺、人口增漲減緩的情況下，新房供應量難免萎縮，而二手房具有現房、配套齊全等屬性都將促使其市場規模的蓬勃發展。

從剛需到改善性需求的轉變

當前，三房、四房戶型成為新寵，市場正以改進需要為主導。在重點監測的城市中，90-120平方米戶型佔比持續提高，增加了近4個百分點；而70-90平方米剛需戶型佔比直線回落，減少了3個百分點。

究其原因主要有亮點：一是，城鎮居民總體收入及可支出收入逐年提升，隨著生活水平的提高，在房地產市場的體現為由「有房住」向「住好房」過渡；二是，「二胎」政策的開放后，各地「二胎」家庭顯現出對居住戶型的升級需求，賣一套再買一套，小戶型換大戶型已然成為主流。基於此，改善性住房市場進入了新一輪的上升周期。

與此同時，從家裝行業的變化也可以佐證這一點。房產吐槽哥一從事多年家裝行業的朋友告訴本人，近年來，家裝行業越來越規範，全包模式已取代了過去的游擊隊模式，定製化、智能化家裝正成為市場主力軍。

從百家爭鳴進入戰國爭霸時代

近20年，房地產市場規模的不斷增加帶動了房企規模的大幅增加，相關數據表明，2000年全國房地產開發公司不到3萬家，到了2015年這一數字超過了10萬，可謂是春秋時代的百家爭鳴。

而今年開始，從各房企的業績報告中透露出一個信號，市場份額正在進一步集中，且大型房企銷售額普遍大幅增長，中小型房企業績堪憂。數據顯示，前200強房企銷售總額佔據了房地產銷售額的半壁河山，佔比近6成。

這樣一來，企業之間的兼并購會不斷增加，「強者恆強」的馬太效應將凸顯。龍頭房企不只會提早「收割」各類市場，還會使用本身資源優勢在土地獲取、融資途徑和人才拉攏等方面「圈佔」更多資源，這又將進一步壓榨中小房企的生存空間，如何活下去是它們亟需解決的問題。

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