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鄭州限購何時解除,這是最透徹的解讀

背景

自2016年9月底起,為抑制投機、規範房地產市場,各熱點城市紛紛收緊樓市政策:限購限貸、整治中介、調整公積金、規範土地出讓……隨著調控政策逐步加碼,市場逐漸平穩,甚至在一線城市的衛星城,還出現不少幅度的跌幅,比如環北京的燕郊、固安,環上海的嘉興等地,分別出現了10%-30%的跌幅。

然而,在市場上,一部分房地產銷售從業者藉助各種關聯信息,歪曲政策,散布限購即將解除的誤導信息,製造市場恐慌氛圍,逼迫購房者匆忙下定。

那麼,限購政策會不會在短時間內解除呢?年底?一年,三年?最近在後台也經常收到一些限購者對限購限貸何時解除的諮詢。今天,我們一起來對政策進行專業解讀。

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解除限購的環境

2016年的房價暴漲,是由很多原因造成的,是貨幣層面、供需層面、市場情緒層面等各種因素的疊加。目前,經過近一年的強有力政策調控,市場限制住一大部分投資客,進入一個相對平穩發展的階段。

但是,限購令只是對市場調節的階段性政策,總會有解除的時候。那麼,限購令在什麼條件下才有可能解除?

1.庫存持續達到20個月以上

商品住房庫存去化周期合理區間為8到12個月。2015年12月底,房地產開發增速連續21個月下滑;全國房地產待售面積為7.18億平方米。其中商品住房現房庫存去化周期18個月,期房去化24個月。大多數三四線城市的消化周期在2年左右,甚至更長時間。高庫存對經濟增速產生很大的影響。

在此情況下,中央經濟工作會議將「去庫存」作為2016年五大重點任務之一,實施各種措施鼓勵民眾買房。

當房地產庫存持續達到20個月以上,引起政府重視,適時推出「去庫存」舉措,調整和制定土地、信貸、市場等系列政策措施,放寬購房條件,確保房地產市場平穩健康發展。

2.經濟下滑嚴重,GDP增速大幅下降

房地產對經濟和資本市場影響深遠,雖然其周期緩慢、但持久且振幅很大,在向上時具有很強的帶動力,在反轉向下時勢大力沉。經濟史上有名言:「十次危機九次地產」。

2010年是經濟兩位數高增長的最後一個年份,從2011年開始經濟開始由高增長向中增長演變。GDP增速由2011年的9.3%,步步下滑至2016年的6.7%。房地產經濟的增長在GDP增長中佔有舉足輕重的地位。

如果遇到GDP增速迅速下滑,政府為了拯救經濟,會解除房地產限購,刺激資本市場,進而對經濟增長產生積極影響。

3.民眾對地產投資意願降低

在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的衝擊下,市場不確定性因素增多,民眾觀望情緒嚴重,民間資本投資意願降低,投資客大量退場。居民購買房屋多用於自住,投資客不足20%。居民存款迴流至銀行,銀行貸款大幅降低。

在此情況下,房地產市場會通過微調、鬆綁,促進市場活躍,促成成交。

4.國際國內出現重大金融危機

縱觀近代世界歷史,重大的金融事件往往會對全球經濟、政治乃至格局產生重要影響。作為在全球分工和生產鏈條上佔據重要位置的大國,其發展走勢與全球經濟金融大環境息息相關,戰略選擇也與全球經濟金融大環境息息相關。

當出現全球性的經濟危機時,政府一定會出台相應的救市措施,而房地產行業首當其衝。例如2008年的金融危機,正是在危機中政府出台了強刺激政策,樓市、股市觸底反升。

如果上述1、2、3情況同時存在,或者單獨出現第4個情況,則有可能解除限購。但目前的鄭州樓市庫存消化周期不足6個月,經濟增長平穩,民眾投資意願強烈,國際國內經濟亦健康發展中。因此,目前根本不具備解除房地產調控政策基礎。

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盲目解除限購的後果

1.貧富差距進一步拉大

盲目放開購房條件,房地產市場供小於求的現象更加嚴重。特別是無條件的政策放開,富人可通過賣出一套全款房而貸款買三套(即:賣1買3,賣3買9),富人有能力大量購入房產,窮人則需要全家拼首付,甚至是買套剛需自住都很困難。類似封建社會的富人一夫多妻,而無產者無妻的重大社會矛盾。

「富人愈富,窮人愈窮」的現象,進一步拉大貧富差距。

收入差距過大,財富過於集中,足以給經濟發展產生相當的威脅,造成經濟停滯不前。另外,貧困人口低下的生活條件會讓他們失去勞動積極性,降低生產效率。社會的不公正與不平等還使人們逐漸失去國家凝聚力。大量人口資源閑置導致嚴重的社會問題,威脅社會的穩定發展。

2.房地產泡沫進一步擴大

上世紀80年代中後期,日本房地產市場爆發了一場空前的泡沫經濟,對日本房地產和日本經濟都造成了嚴重打擊,造成日本「經濟倒退20年」。

目前,一線城市售租比(總房款:月租金)達到700-800:1,而鄭州也已突破400—500:1 ,而國際比例是200-300:1。很顯然,我們的房價已遠遠高於國際衡量標準。因此,盲目解除限購,會導致房價的繼續過快上漲,金融風險進一步擴大,造成房地產泡沫急劇膨脹,給經濟造成巨大的威脅。

(此處不是強調我們的房價有多大泡沫,而是強調,政府不大可能進一步製造泡沫)。

3.實體經濟萎靡

當樓市賺錢的時候,會形成強烈的漲價預期,大量資本像羊群一樣往房地產業移動。這也是著名的「羊群效應」。盲目解除限購,過多的資金脫離實體經濟,湧入樓市,勢必造成虛擬經濟的瘋狂,也將嚴重影響實體經濟發展,不利於經濟增長的結構性調整,最終必然會導致經濟的蕭條。

4.社會不穩定性因素增加

社會貧富差距增大,市場通貨膨脹,經濟環境進一步惡化,民眾失業率直線上升。這些將會直接增加社會的不穩定性因素。房地產泡沫破裂后,房價大幅下跌,造成社會動蕩,後果將不堪設想。

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鄭州房地產現狀

1.供需兩旺,庫存量不足6個月

目前,鄭州去庫存已經接近尾聲。2016年以來,鄭州加快土地供應節奏,計劃2017-2019年三年,商品住宅用地供應2400公頃。同時加大項目促動工、促銷售力度,增加普通商品住房供應量,供應端供量充足。

易居研究院的一份統計數據顯示,目前鄭州市場供需兩旺,平均去庫存周期在6個月以下。

2.房地產投資依然亢奮

當前,鄭州房地產市場餘溫未散,開盤售罄的現象仍然存在,全款買房的投資客比比皆是,民眾仍舊處在對房地產投資的亢奮之中。

3.人口持續增加

房地產短期看金融,長期看人口。

2016年,鄭州全市年末總人口972.4萬人,比上年增長1.6%(15.3萬人),年末全市城鎮化率達到71%,比上年提高1.3個百分點。

鄭州剛剛入選國家中心城市,處於高速發展的時期,需要大量吸納人才,甚至是搶人。在這一環境下,鄭州推出各種吸引人才的政策,並進一步放開落戶限制。大量人才從一線城市回歸,鄉鎮人口進城落戶鄭州,買房需求進一步增加。

4.經濟平穩向上

官方數據顯示,2016年鄭州全年完成生產總值7994.2億元,比上年增長8.4%;人均生產總值82872元,比上年增長6.4%。鄭州經濟平穩向上發展,沒有到依賴房地產救市的困境。

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市場預測

房地產存在周期波動,短周期主要受利率、抵押貸首付比、稅收、土地政策等金融政策影響,長周期主要受經濟增長、城市化、人口數量和結構等影響。根據這一規律,結合鄭州市場分析研判,得出以下結論。

1.兩年以內解除限購完全不可能

鄭州是人口凈流入城市,每年又有數萬大學畢業生留在鄭州。而且鄭州作為河南的省會,城市建設日漸提高,城市價值有目共睹。同時,鄭州商品房庫存量偏小,房地產市場總體上比較健康。這也決定了,儘管鄭州樓市未來存在調整變數,但2年內不可能達到必須解除限購的條件,限購政策不會鬆動。

2.五年內限購可能會鬆動,但不會徹底解除

如果房地產市場持續穩定,樓市將進入大的調整期。預測5年內,鄭州限購政策將會出現部分鬆動,不排除變相降低自住型購房門檻,比如降低所需社保年限、個稅年限,進一步放開落戶政策,降低銀行貸款利率等,鼓勵有自住型需求的人購入一套房子。但對於擁有多套房子的人,繼續嚴卡購買條件,限制購買,換句話說,即限購不會徹底解除。

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購房建議

1.剛需

剛需之所以稱之為「剛需」,是因為這些人對房子有著最為迫切的自住需求。如果有買房需求,能湊夠首付,就要果斷出手。不要想著房價會跌,等著「抄底」。在買房這件事情上,猶豫只能讓你付出更多,越往後越不甘心。也不要想著買房之後壓力太大,畢竟還年輕,壓力只會變成動力,不會壓垮你。

2.無購房資格

如果沒有購房資格,但符合遷入鄭州戶口的條件,及時辦理遷入手續,獲得資格。

對於那些不符合遷戶口條件的人,老老實實繳納社保或者個稅,攢夠資格是關鍵。

近一兩年之內,房價會保持在相對平穩(或穩中有升)狀態。房價暴漲的時代已經過去,不用患得患失,擔心今天不買房,明天就買不起房。你要做的是,在這段時間,關注市場動向,學會分析各樓盤優劣,找到適合自己的房子。

3.不要盲目投資遠郊房

我們一直不提倡盲目投資遠郊房產(自住除外)。遠郊房產地處偏遠,生活配套不齊全,無法滿足便利的生活功能。別去想著三五年後房價翻倍賣給別人。如果自己不住,出租的話有人租嗎?出售的話又會有人接手嗎?不能滿足「可住、可租、可售」的條件,這樣的資產,註定成為雞肋。

4.房產投資請回歸理性

2016年是一個歷史性的機遇,靠房子暴富的時代已經過去。不要幻想未來樓市再度瘋狂。我們需要做的是把握當下,踏實努力工作,經營實體經濟。不要再想著通過買套房子就能一夜暴富,環境變了,機會也就不一樣。

如果家庭擁有一定的閑散資金,有長期投資需求,投資主城區內的住宅,享受房價長期的增值以及租金收益,將是不錯的選擇。如果已經被樓市限購、限貸,投資商務區內好出租的公寓產品,長期持有收租,並且額外獲得資產增值收益,也是一個不錯的選擇。



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