63頁大數據詳解新政下的樓市熱點板塊走勢

。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。2017年4月7日，銳理數據在雙流華新錦繡尚郡舉行了一場主題為「錦繡山河，論道成都——新政下成都樓市熱點板塊趨勢研判」的業內品鑒會，針對最近的土拍市場以及324新政后，成都樓市的整體供需，板塊變動興起等業內關心問題，進行了分享。銳理數據解決方案中心總經理林森在現場為大家解讀了長達63頁的大數據報告，今天銳理君就進行了一個總結，把乾貨分享給沒有到現場的各位同仁。

同時催生新熱點板塊

隨著2016年隨著成都國家中心城市定位的確立，城市價值快速提升，同時受全國地產投資、投機熱潮的影響，成都城市房地產銷售面積及銷售價格呈現出非理性的上漲，這波漲幅在2016年10月達到峰值。

其中天府新區因發展預期看好，在此輪上漲中表現更加突出，2016年10月其銷量達到歷史峰值，環比9月漲幅高達59%，同時1-10月銷售面積，同比2015年1-10月上漲94%，10月銷售價格環比9月上漲8%，天府新區當月銷量漲幅及價格漲幅分別高於成都平均水平24個百分點和3個百分點。

在此背景下，成都市政府於10月出台樓市調控政策，並在11月於市場非理性上漲表現突出的天府新區成都直管區及高新區南部園區出台加碼政策。

2016年10月成都樓市調控政策出台，市場最先從銷量層面對政策給出回應，商品住宅銷售面積從2016年10月-2017年2月表現出直線下降的趨勢，其中2017年2月銷售面積138萬平米，環比上月下滑25%，同比2016年銷售最多月份10月，下滑60%，2017年3月銷售面積出現反彈，銷售面積159.6萬平米，同比增長16%。

這種情況下，政府再次升級限購，打擊投機需求，保護本地合理自住改善需求。

政策效果來看，林森表示，短期內或擠出投機置業，導致銷量一定程度下滑。

數據顯示，截至2017年2月底，成都主城區、近郊以及天府新區直管區的商品住宅的銷量都出現明顯的環比下滑特徵，其中高新區和天府新區銷售面積跌幅分別高達88%、82%。但從長期來看，已被市場承認的高價值板塊，依然會保持量、價齊穩的特徵。

同時由於天府新區限購后，各類住宅改善需求擠壓到天府新區兩翼以及其他行政區域，其中，又以雙流和龍泉區域去化最為明顯。

從存量去化周期看，以2016年各區域平均去化速度看，除武侯區（年後集中補貨，增加供應）外，均低於12個月的安全期限，其中雙流、龍泉的存量去化周期不足6個月。從銷售絕對值看，成都近郊市場銷量領先，在2016年10月-2017年2月，雙流、龍泉、溫江三個區域的商品住宅銷量分別位於成都前三。

成都住宅版塊重分格局

4月6日成都拍賣的8宗土地，最低樓面地價9400元/㎡，最高武侯區鐵佛村地塊樓面地價17160元/㎡，刷新了成都樓市的此前所有土拍記錄。3.15成都2017年首次土拍中，「雙流區協和街道長順村2、6組，清河村9組地塊」，經過56次競價之後，中海以總價33.12億元，樓面地價10880/平方米將此地塊收入囊中。

成都東南西北四面開花，加上前期準備時間，預計以上地塊產品最快將於2年左右時間上市。此輪拍賣的土地大多容積率低於2.5，目測應該為高端改善型需求產品居多。目前市場上的高端改善需求，在現有的市場環境下，將選擇哪些區域呢？

成都高端改善購房需求，一直較為青睞高新區以及天府新區：

經過3輪限購政策之後，政策對高新南區及天府新區成都直管區的購買資格門檻提高，短期內這兩大區域的改善需求或被擠出，從而外溢到成都其他區域，推動成都新的熱點改善板塊形成。高地價的未來預期，讓這部分購房者放棄高新區，向天府新區左右兩翼外溢。

從政策規劃層面來看，隨著自貿區的加持，天府新區2.0時代到來，天府新區從一軸三核逐漸轉化為三軸并行發展戰略，作為西翼發展的雙流片區在經濟、產業地位逐漸提高，未來政策傾斜度也逐漸增大。整體來看，南線繼續保持著首位度，東西兩翼的雙流和龍泉開始發力，三軸并行局面形成。

高端改善需求第一順位的選擇就是相近的兩個區域。其中雙流更為明顯。

從政策層面來說：

2017年4月1日，成都雙流自貿試驗區正式掛牌。截止目前總投資額近180億。總規劃面積34.01平方公里，是四川自貿試驗區核心區域。涵蓋高端裝備製造、新能源、生物醫藥、融資租賃、跨境電商、民用航空、國際貿易及國家館合作等多領域高端技術產業。

從區位層面來說：

雙流與限購核心區高新南區及天府新區成都直管區無縫對接，是天然承接政策外溢客戶的區域，區域價值快速提升，以華府板塊為例，目前其樓板價在最新土拍中已破萬。同時雙流規劃19條捷運線路貫通區域，10條有軌電車線路實現市中心的快速通達，還有6條鐵路線路，形成「19+10+6」的軌道交通布局。

同時，雙流區域2030年人口規劃458萬人，城鎮人口規劃445萬人，城鎮化率97.2%。雙流區包含4個較大的生態公園，教育機構總共237家，其中公辦學校64家，私立學校及教育機構173家，教育資源豐富。大型醫院15家，衛生院12個，醫療資源配套充足。大型商業購物中心12個，商業配套資源豐富。

銳理數據解決中心總經理林森認為，雙流的確是作為高端改善購房需求外溢的第一承接地，原因有三：

1. 空間區位支撐——從區位層面看，雙流近主城，客戶的抗性小，同時是天府新區發展的核心區域，發展前景看好，另外靠近限購核心區域，是天然的承接政策外益客戶的區域。

2. 產業及人口支撐——從規劃層面看，是成綿樂城市發展軸的核心節點區域，未來將實現近100%的城鎮化率，內部大量潛在的城鎮人口推動市場發展，同時規劃四大產業功能區，不斷夯實城市的購買能力，保證房地產市場持續發展。

3. 城市居住價值支撐——從城市資源及居住價值層面看，內外部交通不斷完善，特別是以城市軌道交通的大力建設為契機，進一步縮短與中心城區的距離，擴大區域的輻射空間，而作為客戶核心關注的教育、商業、醫療等配套水平均保持不斷的提升，其實質是雙流的居住功能不斷完善。

從數據埠，也印證了這一說法。下圖為2016年至今，成都各城區別墅洋房類銷量對比。

包括我們調取成都別墅市場的熱度圖都可以看到，2016年，雙流區600畝低密大盤華新錦繡尚郡，以建面169㎡小面積城市別墅，通過低容積率、高贈送、極致景觀、極致空間等手段實現產品創新，以產品價值實現對區域價值的支撐，進入了成都別墅銷量TOP10之內。

可以說，各項指標標誌著雙流已經進入了快速發展的元年。

雙流區域內部裂變升級

高端需求流向雙流金三角區域

通過數據統計，我們可以發現，目前雙流航空港、東升、牧馬山在豪改面積段中表現尤為搶眼。同時從上面成都別墅類項目銷售熱點圖中可以看出，雙流的別墅銷售主要集中在雙流機場的西南區域，也就是東升、牧馬山和航空港板塊。

從面積段及物業類型的交叉分析中可以看，以傳統牧馬山高端板塊為依託，同時與東升、航空港板塊相鄰的區域正逐步崛起成為雙流的高端低密改善金三角板塊。

這個區域是通過數據統計之後，發現的一個位於東升牧馬山航空港三個版塊交叉地的三角形區域。

交通優勢

從捷運交通看，南北向3號線、10號線捷運與東西向17號線在此交匯。從路網交通看，成綿樂城際鐵路與成都五環在此交匯，整體構建起米字型的交通路網，有效實現對區域外客戶的吸附。

目前捷運3號線一期工程已經開通，2期工程計劃在2018年開通，目前捷運10號線預計將於今年國慶節前開通，這勢必將成為該區域價值提升的又一砝碼。

這個區域距離雙流的公園配套、學校、醫療配套都非常的近。

從價格層面上，目前雙流金三角區域，價格版塊優勢明顯。比如此區域代表項目銷冠項目華新錦繡尚郡的售價為例，該項目距離雙流315新拍的樓面地價約1.1萬左右的地塊車程20分鐘左右，均在牧華路內側，新拍地塊為劍南大道和牧華路交匯處，華新錦繡尚郡位於大件路和牧華路交匯處。

目前華新錦繡尚郡的售價僅為新拍地塊的起拍價，算是一塊價值窪地。據該項目案場經理透露，新政之後項目每周到訪客群可達50組左右。

客群分析

去年建面169㎡聯排別墅主要客戶以雙流本地客戶為主，目前已經售罄，華新錦繡尚郡今年新推的三期樓王山予峰，以更低的密度和綠化率，建面約271㎡ 實際可利用面積約392㎡的附帶產權雙車位的樓王級聯排產品，獲得了擠壓出來的城南改善型需求人士的青睞，成交客戶約有40%的購房客群屬於高新區和武侯區的外溢客群，去年10月限購政策一出，11月項目銷售了38套，環比上漲111%。

這部分城南購房者的購買實力更加明顯，相對畢竟在這裡買的不僅是一套別墅，更是捷運3號線，10號線帶來的實際福利，幾大公園帶來的生態健康。

銳理君問了下目前該項目三期存量還有30多套優質房源，改善型需求的客戶可以考慮一下。下圖為目前的雙流片區版塊均價圖。

基於樞紐價值支撐、配套價值支撐、產業價值支撐、產品純粹性、產品創新性、價格優勢等，金三角區域目前實質已成為雙流樓市下一個高端改善居住板塊。未來的2017年，雙流的發力不可小覷。