房地產新政，會不會再次半途而廢？

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§ⅰ 引子

寫過不少關於房地產方面的文章，長久看空的觀點從未有過一絲動搖。看空的底氣？局面還沒壞到自己把自己玩死的地步。14年來隨著實體經濟漸漸被淘空，經濟增長後繼乏力的基本面下，改開40年積累的財富，越來越支撐不起高房價帶來的的政府和企業運行成本，外資甚至是本國產業已經紛紛用腳投票選擇離開，與人去樓空結伴而行的是財富的遷徙，還有人心的悸動。

紅色印鈔機永遠也山寨不出代表真實財富的綠紙，這一點決定了後者是重於一切的命根兒，每減少一點就意味著國際市場的大門關緊一點。決策者比所有或真糊塗的憤青或揣著明白裝糊塗的半圓們都深深明白這一點。必須想盡一切辦法阻止。

通過簡單粗暴的行政管制，來限制資本、甚至是人才自由流動嗎？為高層出這種餿主意的余YD之類師爺實在太過讓人失望，國小生都明白的一刀切手段還用得著你來教嗎？入世15年，出口導向和吸引外資國策從國際市場賺取了無數外匯，一看風向不對就想只進不出，你真以為長期游弋在周邊水面水下的航母核潛艇是來作秀的嗎？徹底走無錨印鈔之路？那是癌症晚期的療法，暫時還沒到那一步。

看空絕不等於傻空。大轉折時期日新月異的調控政策下，如何避免財富被洗劫的命運才是P民應該考慮的。今天的話題，始自圈子裡一位朋友的一對一提問——

1，2016上半年的地王頻出和10月份后的熱點城市的樓市調控，是否是政府提前準備好的組合拳？ 2，政府當前樓市調控（熱點城市限價、限購、限簽、限賣、限公寓）的出發點是什麼？是否和地方政府債務和企業債務風險有關？如果是，解決上述風險是不是樓市調控的主要目的？

問題粗看之下平淡無奇，實則含金量很高。按照邏輯關係略作梳理，從源頭說起。

§ⅱ 調控前瘋狂掠地的蹊蹺

中原地產數據顯示，2016年前5個月，全國土地市場拍出總價超過15億元的高價地塊105宗，成交總價3288億元，其中52宗被國企獲得，合計成交金額高達1786億元，佔比54%。僅用半年時間，就成為歷史上出現地王最多的年份，尤為令人關注的，是央企國企們攜手製造了半數以上的地王，下剩的民企接盤。

如果接下來下半年房價再次瘋漲，那麼央企國企高價拿地的邏輯就一通百通。問題在於，前腳剛拍下地王，後腳史上最嚴厲調控就接踵而至，明擺著的虧損如何自圓其說？用遠超麵包的價格瘋狂抬高麵粉價格，難道只是不約而同的巧合嗎？

眾所周知，央企國企之所以小名兒叫做『官商』，是因為特色市場中官和商之間的界限一直模糊，而其得天獨厚的政策消息渠道，遠非民企可比。嗯，不繞彎子，天價拿到地王之前，他們其實早已知道調控將至。如此，合理解釋只有一個——

這就是一個提前設好的局。有人打頭陣瘋狂拉高地價，一方面充分利用「麵粉依舊上漲，麵包不會降價」的羊群心理提高市場預期，維持住『房價永遠上漲』的神話，為三四線城市順利去庫存造足輿論。另一方面誘使拿不到地就出局的民企開發商跟進套牢，從而在房地產大限到來之前賺到最後一個銅板。過程就如同弈棋，布局者始終緊握先手直至收官，上當者步步落後，投子認輸之際後悔葯拿到手但也晚了。至於哄抬地價者和拍賣土地者背後如何分贓，燈下黑也好莫須有也罷，你永遠都無法證實，當然根本就不需要證偽。

§ⅲ 一二線冰凍，三四線接盤

大致梳理下本輪調控新政的發展軌跡。

新一輪的樓市調控，始自2016年的北京9.30新政，實施兩個半月後，中央經濟工作會議進一步明確「房子是用來住的不是用來炒的」，而2017年3.17調控新政再接再厲，各種「限」字輩政策密集出台並大面積推開。

直接凍結一二線熱點樓市，鎖住已經入彀買房的滾滾超發貨幣，首先不讓其衝出房子流向民生領域，其次不能因為二手房交易而透支未來潛在的新房購買力。妙的是留一個閘門放水，定向調控資本至三四五線去庫存，接手銀行高風險資產的同時，維持地方土地財政小車不倒繼續推。

制度構思精巧設計縝密，當被擠出一二線的大量資金迅速推高亟需去庫存的三四線城市房價時，第一批殺跌追漲的剛需族和投機客迅速就位並接盤。伴隨大片空置N年的新房名花有主，政府不想看到的二手房交易開始悄然升溫。

新政以來，筆者所在及周邊的三四線城市二手房交易異常活躍，仔細觀察不難發現，那是嗅覺靈敏的囤房者開始有序撤退，他們中除了投機客，散戶幾乎清一色是機關、事業單位手中多套房的群體。有人已經看懂，再不撤退就沒有機會了。

§ⅳ 政府調控樓市的出發點

7月份以來，上海、廣州、無錫、北京、陝西……各路密集出台的房地產新政不一一列舉，內容大同小異——政府低價轉讓租賃住房用地，實現租購同權，租戶子女可以就近申請公立學校就讀，租房並繳納2-5年的社保后可以落戶，購房戶和政府共有房屋產權，最後到陝西的房產稅開徵，遞進式脈絡非常清晰，終極的指向一定是房地產稅。順便說下，跟60年代的新加坡組屋住房制度改革蕭規曹隨，此處不展開。

本次調控的根本目的，或者說出發點首先是降低系統性金融風險，風險源該冰凍的冰凍、該轉嫁的轉嫁，決不能讓房地產、虛擬金融為代表的資產泡沫突然爆裂衝擊銀行，更進一步引發地方政府和企業債務危機，最終導致國民經濟硬著陸。其次是降低14年來高房價導致的企業運行成本，促使社會資本脫虛入實，重新回歸實體製造業出口+吸引外資之路，為社稷延年益壽。

關於這一點，其實早在7月17日廣州宣布「租購同權」后，論壇上那些諸如Ma、Ye之流的10W+大V們紛紛俯拾R大炮牙慧，看輕本次調控，表示『租房解決不了優質教育資源匱乏問題、麵粉高於麵包價格、房價長久來看不可能降、不出多久必然反彈……』云云，以及一幫人云亦云的自媒體跟風看低租房新政之際，筆者就知道他們仍未或者根本不願意跳出房地產支柱產業的舊思維窠臼，甚至是在委婉的為自身既得利益站台。

7月20日筆者在<廣州租購同權，假戲還是真唱？ 中直截了當闡述到——

租售並舉+房地產稅，無疑是智囊策士們絞盡腦汁后開出的一劑救世良方，只為在不戳破房地產泡沫的條件下，儘可能通過拖延時間置換髮展空間，在社會矛盾總爆發之前找到一條經濟改革轉型之路。能不能打響第一槍，成敗就在廣州的這次示範效應。而此刻若廣州再忽悠一把，「政府信用」這個詞就可以直接從字典里抹掉好了。剩下的事嘛，就像自由落體……

從某種程度來講，此次房地產政策大轉向，意義並不亞於1978年三中全會從大集體到包產到戶的變革，甚至用「另立新灶」來描述都毫不過分，和14年來甚至是20年來的房地產經濟做一個了斷，重新向實體經濟回歸。

當然，想是一回事，做得到做不到又是另外一回事。

§ⅴ 關於地方政府和企業債務風險

來看看圈子中提問的那位朋友談到的地方政府和企業債務風險問題。

關於地方政府負債務，筆者在7月27日的帖子<未來十年，地方債務的守夜人一個也別跑中已經闡述清楚。而關於企業債務，在6月7日<失血掙扎的企業，自我救贖的個體中，甚至是2016年12月1日的帖子<瀕危求生的中小企業之——債務夢魘中也已經講明白，有興趣的朋友請自行去翻看，在此不復贅述。

房地產調控，哦，是房地產政策轉向，要解決的是20年來整個國民經濟圍繞房地產為中心發展的系統性問題，當然也包括地方政府和企業龐大的債務風險。能夠新老問題一鍋端嗎？

坦率說，即將開徵的房地產稅首先需要解決的是取代土地財政，為越來越臃腫的體制內群體找到飯碗，然後是政府投資資金，最後才輪得到政府不得不承擔的那部分民生工程。而指望它來填補20年來20多萬億(註：包括2016年末15.32萬億地方債餘額，以及被剝離掉但仍有隱性擔保責任的投資公司債)的巨大地方政府債務虧空，絕對是不現實的。怎麼辦？

儘管7月14日的全國金融工作會議提出「嚴控地方政府債務增量，終身問責，倒查責任」，並否定「以此為界，畫地為牢，舊賬一筆勾銷」的地方官員建議，但悲觀的說，「凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝」恐怕是唯一解決之道。一句話，舊債終究是要通過印鈔稀釋，讓全體國民來背鍋罷了。

央企國企債務風險，有行政壟斷這個法寶在手不用太過擔心，沒看到前些年一直巨虧的鋼鐵煤炭行業，隨著行政化去產能政策的實施，和環保部門的大力配合，民企從市場出清后，央企國企利潤大漲了嗎？『理直氣壯的做大做強國企』政策下，慢慢拖吧。

至於說民企，就像西遊記中的各路人物，大難來時或一棍子打死或輾轉超生，全憑個人根基。

至此，那位朋友的問題算是回答完了。最後一個問題，來看本文的題目——房地產新政，會不會再次半途而廢？

§ⅵ 房地產新政，會不會再次半途而廢？

任何時代的任何改革，都只是利益蛋糕的再分配而已，體現著當權者革除積弊的決心，當然會不可避免深深觸痛傳統既得利益者。為排除改革的阻力，極致的手段兩千多年來一直你方唱罷我登場，不消說大家都明白，而貫徹到底或者是半途而廢，考驗的不僅是改革者的手段，更重要的是堅持到底的決心。

縱觀歷史，任何一個偉大的王朝鮮有一帆風順者，而每每艱危時刻，挽狂瀾於既倒的中興之主往往會應時運而生。筆者在7月24日的帖子<租購同權，政府公信力的自我救贖中講到——

狼來了的故事所有人都知道，而當人們一次又一次被欺騙時，那個撒謊的孩子最終葬身狼腹。當下的房地產市場，幾乎是最後一次考驗著政府，究竟是虎頭蛇尾還是不破不立？只有後者，才能重塑公信力，讓政府完成自我救贖。

而對每個國民來說，在一個羊群效應大行其道的國度，當所有人都看好一個行業並趨之若鶩時，結局一定是無盡的哀傷。身後有餘忘縮手，眼前無路想回頭。

希望並相信這一次不會半途而廢，因為我們的夢還沒做完。

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