香港房貸花招多 香港人怎樣借錢買房？

無論政府怎麼出招，香港的樓價還是一漲再漲。雖然香港的房價高，但是如果你符合資格，在香港房貸利率卻很划算。香港房貸有不同的利率套餐，而且因為競爭激烈，銀行也出不同花招，變相減息吸引顧客。

「P按」VS「H按」

據智通財經了解，在香港進行房屋按揭貸款，主要有兩種利息計劃，一種是「P按」，一種是「H按」。

「P按」的參考利率是「最優惠利率」，大型銀行，例如滙豐和中銀香港的最優惠利率為5厘。而其他銀行則是5.25厘。最優惠利率也會不時調整，但是調整頻率比較低。滙豐銀行上一次調整此利率是在2008年，此後一直維持這個利率水平。即使美國已經數次加息，香港銀行仍沒調高最優惠利率。

「H按」的參考利率是一個月的香港銀行港元同業拆息利率，所以波動比較大。如果選用「H按」，會有封頂上限。例如一個人的按揭利率計劃是H+1.5%，上限則可能是P-2%。

對於香港買樓人士來說，選用「H按」和「P按」，主要看那個實際利率低。美國多年量貨寬鬆，銀行流動性充足，所以香港同業拆息一直偏低。據智通財經了解，目前香港市場上，「H按」的實際利率平均為1.77厘，「P按」的實際利率是2.25厘。由於存在息差，所以H按成為主流，佔比超過9成，但是這個比例會因為利息情況等因素隨時變化。

房貸首付不斷收緊

雖然貸款利率便宜，但是前提是你能夠借到錢。金管局多次調整房貸首付比例，打擊炒家和維持銀行體系的穩定。目前樓價700萬以下的房子，房貸比例最高是六成，而且是按照銀行估值和合約買賣額之中，較低者來計算。如果你以100萬購買一個物業，但銀行對其物業估值是80萬，你貸款額只能是48萬，而非60萬。

為了支持一些自住需求的市民買樓，金管局旗下的按揭證券公司，有提供按揭保險計劃，就是買家可以參加此計劃，向銀行支付一筆房貸保險費用，然後可以申請高達9成的房貸，但是要申請這個計劃，也要符合一系列的要求。

即使符合了一系列要求，也不是那麼可以順利做業主了。即使借到9成房貸，貸款金額最高只能到360萬。在目前樓價飆升的情況下，在市區內400多萬的房子已經越來越少，更不用說新盤了。

按中原地產數據顯示，現在400萬元以下放盤量不足2000個，對總體銷售樓盤的佔比不足7%，大部分是位於元朗、屯門等遠離傳統商業辦公區的位置。

生意難做 銀行各出奇招

由於不斷有辣招推出，所以香港樓市出現「干升」，就是成交量不多，但是價格飆升。近年來經濟疲弱，貸款需求減少，所以房貸生意日益重要。銀行為了爭生意，各出奇招。而近來在香港，存款和房貸掛鉤的計劃尤其受到歡迎。

一些資金充裕的人，即使有足夠現金，但由於利息便宜，也會借錢買樓。所以銀行就推出和存款掛鉤房貸計劃。如果客人滿足一定的存款條件，就可以享受更低的房貸利率。

例如若你在A銀行做定期存款超過300萬元，「H按」的利率可以低至H+1.3%。或者用存款利率和房貸利率互相抵消，減少實際支付的利息。例如若你在A銀行借房貸，並且同時存入要求數額的存款，存款會享受更高的存款利率。