想買房，需要買房，那你會買房？知道怎麼買房合算？

新政「限購限貸限售」，剛需族買房怎麼合算？

在過去2016年，房地產市場走勢超出所有人預期，一二線城市以「去庫存」背景之下形成的波瀾壯闊的上漲，在第三季度政策高壓下的戛然而止，市場完成了從高燒到降溫的一次輪迴。在過去一年裡，長沙的房價均價從6000到9000，一個度的飛躍。

調控壓頂、市場降溫、行業分化、企業整合速度和洗牌速度加快，2017年無疑是開發商又一個大考。2016年已成往昔，2017年全新開始，天量之後房地產市場何去何從?長沙迎來上半年「3.18」、「5.20」新政出台，開發商有房子賣不出去，剛需族想買房卻被告知失去了買房的資格，陷入一場僵局。

但，地球還在自轉，生活還要繼續。

剛需族想買房，也需要買房，那要怎麼買房？如何買房合算？就成了生活中的難題。

公積金貸款、商業貸款、組合貸款？又是什麼行情？

當決定買房，接下來的最大問題就是「錢」，現在長沙房地產行情是首套房首付不高於30%。為什麼說不高於30%？

對於「3.18」政策出台後，長沙住房公積金貸款首套房首付最低20%，首套住房組合貸款首付最低30%。若家庭名下已有一套住房（面積小於144平米）購買家庭名下二套房申請公積金貸款，最低首付35%，有商業貸款未結清，最低首付比例45%，貸款利率上浮10%。

那到底什麼又是公積金貸款？商業貸款？組合貸款？

公積金貸款：公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款，國家規定，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關規定申請個人住房公積金貸款。按規定繳存住房公積金一定期限以上（各城市的期限不同，如長沙為12個月以上）的在職職工為購建住房、翻建、大修自有住房資金不足時可申請公積金貸款。

商業貸款：個人住房商業貸款是公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，是銀行用其信貸資金所發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買住房時，以其所購買的產權住房（或銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。

組合貸款：個人住房組合貸款是指對按時足額繳存住房公積金的職工在購買、大修各類型住房時，銀行同時為其發放公積金個人住房貸款和自營性個人住房貸款而形成的特定貸款組合。

但對還沒買房的低收入者來說，公積金貸款更像是『雞肋』。」其實在長沙也有很多這種類似問題，公積金貸款貸款額度不夠，組合貸款時間又長，現在購置者們更願意把公積金存款取出來，選擇商業貸款！

商業貸款合算，如何合算？

現在有一種比較流行的說法，說銀行放貸要先收利息，月供前期還的都是利息，等利息都還完了再還本金。其實，這種說法並不正確。

銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。目前，銀行的房貸分為「等額本息」與「等額本金」兩種還款模式。等額本息，就是每個月還款的「本+息」之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。

另外還有一種說法，說「等額本金」還款方式比「等額本息」還款方式划算。這種提法也存在理解的誤區。假設借款人選擇「等額本金」還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。第1個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應付的利息數；到了下個月，還本金還是1萬元，再加上（100-1）=99萬元本金借1個月應付的利息數。顯然，下個月的利息少於本月（本金變少），所以總還款額也少於本月。這樣一來，以後每個月總還款金額越來越少，最後還清。

的確，在「等額本金」還款方式下，由於前期歸還的本金比較多，所以相對於「等額本息」還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過採用這種方式是不是划得來，卻需要好好分析。

一旦選擇「等額本金」還款模式，由於借款人所借的本金數量相對於「等額本息」而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇「等額本息」方式，讓本金在手中多停留一會兒。

總的來說，貸款買房是現代人必選之路，看好銀行貸款利息，算好貸款年限利息，是必須要注意！

面對新政，貸款買房好，還是全款買好？

「3.18」限貸政策：商業貸款首套房首付30%，二套房貸款已結清35%、貸款未結清45%。三套房不發放貸款。

對於花錢如流水的時代，我個人認為是貸款買房好，

1、手上能有多餘的流動資金

2、我根本沒有那麼多錢一次付完，這才是最重要！

但是對於土豪大大們來說，全款肯定是好的，況且有些樓盤對於全款買房還有相應的優惠政策，並且不需要付銀行多餘的利息。