中國房價未來30年的走向，值得關注！

部分整理 暴財經

《美國大西洋月刊》去年刊登文章，原題：有世界上貴得最讓人難以承受的房地產市場靠邊站吧，東京，世界十大最貴的房地產市場中有七個都在——北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。

國際貨幣基金組織(IMF)數據顯示，五大城市在世界最昂貴的房地產市場中名列前茅，甚至超過了東京、倫敦和紐約，事實上，世界上十大貴的讓人難以承受的房地產市場中有七個都是的城市。

房價和工資的比率是某一城市的平均房價與平均可支配收入的比值，它反映了人們是否能承受這種房價而不僅僅是房產的絕對價值。紐約一間公寓價格的中列數是一個普通家庭的收入的6.2倍多。而要想在北京的中心城區買間房子要花去近四分之一個世紀的收入。

居民住宅問題是政府面臨的一個大問題——而且這個問題還將一直存在。

簡言之，抑制房價的政策沒有奏效。這是一個令政府焦慮的消息；房價是引發民眾不滿的主要原因之一。快速上漲的房價讓人們感覺財富減少，也就更不願意消費。而消費正是政府鼓勵民眾去做的，以改變經濟對出口和信貸投資的依賴。

政府表示，不再將GDP作為衡量地方官員政績的唯一指標。如果地方官員能夠從唯GDP是從中解脫出來，他們便會較少地依賴土地銷售。而的高房價正來源於這種依賴，它使得房價上漲，並驅使人們在建築領域通過借貸過度投資。

同時，在4月17日，還發生了這麼一件很可能決定未來30年樓市走向的重大事件！4月，實在是不同尋常的一個月，國內國際都發生了很多影響極為重大的事情。每一次重大事件發生的時候，但其實有些時候，熱點事件會掩蓋了一些長期來說影響可能更為深遠的事件受到關注。

這件事就是——外國人在永久居留將有「身份證」！

據新華社北京4月17日電 近日，公安部印發經中央全面深化改革領導小組第三十二次會議審議通過的《外國人永久居留證件便利化改革方案》。

據介紹，公安部正會同有關部門做好外國人永久居留證件便利化改革相關技術保障，確保「外國人永久居留身份證」可在窗口部門和單位無障礙使用。同時，各部門將以外國人永久居留證件便利化改革為契機，進一步梳理本部門職責範圍內永久居留外國人享有國民待遇的事項，對外公布，接受監督，推動永久居留外國人相關待遇的落實。

在歐洲、美國、包括澳大利亞等地紛紛開始收緊移民政策的時候，我們卻在對「外來務工人員」進一步敞開胸懷，迎接八方來客，這份心胸和氣量不得不讓人敬佩。

除了胸懷感人以外，就實際意義來說，《外國人永久居留證件便利化改革方案》出台說明在全球化趨勢遭遇波折的時候，我們正在採取更為多元、包容、開放的對外政策，希望能夠更好地融入、引領全球化的發展趨勢，起到示範效應；同時這也說明，希望能夠更多的從全球網路人才到從事經濟建設，以此實現國家的發展和個人的宏圖偉業。

不過，本文的重心不在於經濟建設和吸引人才方面，而是想從我們大家關心的房價角度來解讀《外國人永久居留證件便利化改革方案》。

就是從2010年左右開始，買房人口方面對於房子的有效需求就已經過了高峰期（這裡的買房人口指的是15到64歲有著購房能力的人口比重。）

從生育率等個各項人口指標來看，人口老齡化和人口增速下降（人口下降）的趨勢短期之內是很難逆轉的。

二孩開放目前在高房價和養育成本高昂的倒逼作用下，實際效果有待觀察；而即便大家生孩子的意願提高了，其效果的體現可能也往往要到30年之後了。

因而，從人口的角度來說，30年之內能夠真正提振有效需求的顯然不是國內的人口結構改變，而是外來的人口，這裡指的正是《外國人永久居留證件便利化改革方案》裡面的外國人。

為什麼外國人也就是國際移民的到來會對房價長期的走勢起到重要影響呢？

這裡舉幾個例證大家看一下。

先說一個段子。有不少人都說古代最為輝煌的朝代是唐朝。唐朝的興盛是多方面的，除了經濟、軍事實力強勁以外，其開放和包容性也是歷朝歷代里做的最好的。有賴於盛唐的開放和包容，大量的國際商旅來到唐朝做生意，在長安定局。在國內經濟富足、人口集中、和國際移民等多重因素作用下，可能才有了白居易十年做官買不起房的段子！

玩笑歸玩笑，近現代以來，移民和房價的關係歷次被印證。

大家從不少新聞中會看到，加拿大、澳大利亞、紐西蘭等移民比較多、移民政策相對開放的國家往往房價會出現長期性的上漲。

紐西蘭：

這一點在紐西蘭的房價變化上可謂體現的淋漓盡致。

紐西蘭房價和移民變化

很明顯，紅色塊代表的凈移民數量，當移民流入多的時候，房價上漲的就快，反之房價就會出現緩慢增長甚至負增長。

英國：

從英國的移民和房價變化上也可以看出和紐西蘭類似的趨勢：

1991年到2015年英國房價走勢

1991年到2014年英國移民變化

從上面兩張圖不難發現，從在移民數量真正崛起的1999年開始，英國的房價開始持續大幅度的上漲。直到2008年金融危機的出現才開始下降，也正是2008年流入英國的移民第一次10年之內第一次出現大幅度的回落。

加拿大：

最為大家津津樂道的移民和房價按理可能當屬和我們人有很大關係的加拿大主要城市的房價變化。以溫哥華來說，有報道指出，華人的移民數量近些年非常之高：

整個大溫哥華地區總人口大概在230萬，而華人的數量在41萬左右，佔到人口比例的18%。加拿大移民部曾經邀請一些學者給自己做一份人口預測報告，預測結果顯示，到2031年，溫哥華地區人口最多的將會是華人，而當地白人將淪為少數民族。

我們知道，我們人對房子往往有著不同一般的情愫在，所以華人移民湧入量大的地區，房價表現往往會更加搶眼。溫哥華房價的表現正說明了這一點。

溫哥華房價走勢

德國：

此外，在歐洲，生育率和差不多，且對於房價的控制政策做法十分成熟的德國，房價能夠在2008年金融危機之時，率先走出陰霾，並表現的最為搶眼，移民的作用也是非常重要。

根據聯合國2015年移民報告，德國已經從1990年時候的吸引移民第六名，上升到2015年的全球第二位！

來源，聯合國2015年移民報告

從而房價的角度來說，恰好移民數量大漲的時候，德國的房價也出現較大的提振！這一點從2008年之後表現的極為貼切！

為什麼要重點說日本！

說日本的是有兩方面的考慮，第一：目前和日本在經濟表現和房價的表現實在是比較相似，都是經歷了30年左右的長期告訴增長和房價上漲；從人口結構變化和老齡化程度看，目前的人口結構和日本失去的二十年之前是幾乎一樣的。

人口結構變化，暴哥製圖

日本人口結構變化

第二，關於日本房價在失去的二十年裡長期低迷的原因，大家一般歸結於經濟表現疲軟，老齡化等等。然而，其實如果大家足夠細心會發現，移民問題或許才是同期日本和其他發達國家房價金20年表現大相徑庭的重要原因。

根據聯合國2015年的移民報告，從日本出生的外國人口僅占其人口重量的1.6%，遠低於其他發達國家。

日本社會不能接納外國人口當然尤其民族性等多方面因素，但最終反映在房價上面，其實可以粗略的認為，正因為不能接納國際移民，把住房需求和資金引入到日本，導致日本不能儘快擺脫房價的低迷的情緒，且房價波動性強烈！

對照與日本老齡化和生育率類似，發達水平也類似的德國會發現，德國的房價異常穩健，且隨著移民的流入表現越來越好！這就是人口等有效需求的體現，而非單純的貨幣作用。

日本房價變化

德國房價變化

國際移民一般來說整體上是屬於相對富裕的階層，因而這些人的移動往往會攜帶大量的資產；如果不是富裕的階層，國際移民在生存壓力面前也往往有再最短的時間內創造大量社會財富的動能。

而對於房價來說，推動其上漲的就是人口需求和資金動力。而這兩點，正是國際移民都能夠給移民地帶來的，幫助房價上漲的最重要契機。

暴哥此前一直沒有提到美國，這裡稍微提一下。作為全球對人才吸引最強的國家之一，美國長期佔據著全球移民流入國榜首的位置。大量的移民創造了大量的有效住房需求，而高端人才和富裕階層的湧入又帶來了大量的資本，人口和資本的雙重作用是美國房價長期表現優異的本質因素。這一點對於矽谷、紐約等地的房價表現格外重要。

上面談了很多，其實核心的邏輯就一點，當一個國家經濟發展進入相對成熟的階段，當內生性人口增速放緩的時候，外來人口的進入將成為房價長期表現的重要因子。而對於來說，我們恰恰即將進入經濟發展逐步成熟穩定，人口增速放緩，以及老齡化快速提高的階段，因而接下來能否在移民方面做出一些建樹，將是承接未來樓市有效需求的重要一環。

儘管目前，的移民存量僅僅為八十幾萬，但移民流入速度還是十分迅速的，尤其是局部地區，熱點城市的移民吸引力更是不俗！

據統計，從2000年到2013年，的國際移民總量超過得了50%。

2016年3月17日，國際移民組織（IOM）與與全球化智庫（CCG）聯合發布《世界移民報告2015：移民和城市——管理人口流動的新合作》中文版。

報告指出，已成為新的國際移民目的地，北京、上海、香港成為居全世界前20位的全球城市。

和我們隔海相望的台灣同胞，更是有近7成的青年人想要進入大陸工作，乃至生活！

據台灣1111人力銀行副總經理統計，台灣受薪階級包括企業主約70萬人在境外工作，其中35萬人在大陸。此外，據網路統計，7成上班族希望西進大陸，其中6成是上海。

上述趨勢說明，其實就本身而言，我們早已具備了吸引國際移民的吸引力，尤其的經濟發展趨勢和社會安定性都是全球數一數二的。所以只要我們能夠在資本開放和人口流動等層面做的更多是可以吸引更多全球移民進入到的。

而且說實話，就在社會治理方面的表現來說，也幾乎不會出現國外移民進入國內之後的負面影響。

靠移民撐房價其實不是專利，西方國家已經走過這條路。

2016全球房產泡沫排溫哥華風險最高 房價10年漲1倍，就依靠移民撐房價

泡沫問題。無論我們是否將澳大利亞當前的房地產市場定義為泡沫，澳大利亞經濟正在經歷一系列發展，可能使得澳大利亞經濟陷入繁榮到崩潰再繁榮的周期中。近年來的經濟發展包括：

大宗商品價格創記錄的上漲以及之後的價格回調；

礦業投資的繁榮和當前的暴跌；

創紀錄低位的債券收益率；

房屋建造，特別是公寓建造的繁榮，主要是受到低利率的刺激。

房地產泡沫指標不僅處在歷史最高水平，利率也處在歷史最低水平。在當前的房地產周期中，傳統的貨幣政策應該收緊。房地產泡沫破裂是一個非常明顯的風險，特別是房價上漲時間越長，風險將會越大。

圖：1997年至2015年，澳大利亞泡沫指數走勢圖。澳大利亞當前泡沫指數的構成。

澳大利亞房地產泡沫的規模已經是舊新聞。澳大利亞房地產估值當前處在極值狀態。

圖：澳大利亞主要城市和全國房價對租房率比率。

圖：澳大利亞主要城市和全國房價房價中間倍數。

澳大利亞的家庭債務比率為全球最高。

圖：1988年至2013年，澳大利亞家庭債務與收入比走勢圖。

以及大量的海外借貸。

圖：1988年至2016年，澳大利亞境外債走勢圖。

人們所不了解的是如此這樣一個巨大的泡沫是如何扭曲澳大利亞政治化經濟的，澳大利亞的房地產泡沫持續了20年。

2003年，房地產泡沫因為澳大利亞央行加息要破裂，但是泡沫破裂的噩夢被財政刺激和來自的大宗商品盛宴所拯救。在需求端，財政刺激給予了澳大利亞首次購房者大量的現金補助，大宗商品的巨大需求帶動了相關行業的繁榮。自此，澳大利亞學習教訓並進行經濟改革的願景至此破滅。

2008年，澳大利亞離岸債務飛漲，澳大利亞主要銀行因為巨額的外債變得資不抵債，房地產泡沫再一次到了破裂的邊緣。政府再次出手，宣布將對所有的離岸融資進行擔保，並直接購買抵押債券，推出了全球最大規模的財政刺激政策。澳大利亞政府將首次購房者補貼翻番，以及推出了允許外國投資投資等其他措施。這一切都違反了澳大利亞現有的財政結構和治理結構。全球沒有任何一個其他國家的房地產市場受到政府如此全面無限制的支持。

2011年，因為大宗商品需求的下跌以及美聯儲的加息，房地產泡沫再次面臨破裂的風險。因為澳大利亞政府高估了大宗商品盛宴持續的時間。但是這一次，房地產市場受到了救助，澳大利亞央行將利率下調至歷史最低水平，並允許資本進入到本地的房地產市場。

儘管政府三次的舉措受到了凱恩斯主義者的廣泛讚譽，並將之稱為經濟擴張的奇迹25年，但是這一切使得澳大利亞的經濟變成了政治性經濟。

澳大利亞經濟現在的結構上毫無競爭力，因為資本的不斷流入使得澳元處在高位，地價的高企也使得澳大利亞國內的通脹率持續走高。澳大利亞製造業佔GDP比重暴跌至5.8%，僅為美國和英國比重的一半，與金融業為支柱的盧森堡一樣。貿易領域遭受重創，澳大利亞出口僅佔GDP的20%，儘管當前的礦產業的發展為歷史最高水平。

其他受到重創的還有多要素生產率。因為資本持續，大量的錯配至非生產性資產，澳大利亞的多要素生產率在15年的時間裡為零。澳大利亞當前處在雙赤字的狀態，經常賬賬戶赤字為-4%，預算赤字為GDP的-3%。

某些方面的損害在政治性經濟中更加嚴重。澳大利亞政府如何應對不斷演變的危機？欲蓋彌彰。

澳大利亞不可持續的赤字不僅造成主權評級被降級，政府還希望通過移民的資金來支撐房地產價格。這一情況在主要的東部城市非常危險，這些城市人口在近40年內增加了一倍。國家的選舉的議題總是圍繞著基礎社會和反移民活動。澳大利亞年青一代因為房價高企無法買房而非常憤怒。一半的首次購房者必須依靠父母的資助，而澳大利亞年輕人購房的比例在全部交易中的比例已經下跌至12%。

由於不恰當的移民政策對於經濟環境的影響和其他支持房產的政策，澳大利亞總理6年裡換了5任，民眾的生活水平也不斷下滑。最新的對於房地產稅收補貼的公投引發了澳大利亞最新的全國大選。最後的勝利者，保守的聯合黨在對戰工黨時所提出的政策主張完全是反市場經濟規則的。新的稅收政策將讓超過100萬持有房屋的澳大利亞人受到損失。在一個僅有2400萬人口的國家，130萬澳大利亞因為該政策每年平均虧損9000澳元。

反對該稅收改革的活動由高盛澳大利亞前總裁，現任總理特恩布爾以及財長Scott Morrison所領導。前者在澳大利亞擁有帶來按固定額房產，後者則是澳大利亞主要的遊說團體澳大利亞房地產理事會的研究部主管。澳大利亞225名政治家所擁有的房產總額超過了3億澳元。

房地產腐敗威脅到了澳大利亞的戰略前景。大批的購房者和投資者使得北京在澳大利亞的影響不斷增大，並單方面影響到澳大利亞對於其盟友——美國的態度。賄賂醜聞在澳大利亞議會中不斷曝出，大部分是在房地產領域。這一切依然影響到了澳大利亞的政策制定。此外，澳大利亞防衛和反間諜部門也擔心相關領域受到影響。

這一切是如何發生的？隨著經濟越來越依賴於外國資本的房地產龐氏騙局，不僅僅是澳大利亞政府受到了腐蝕，媒體也同樣被屈從。澳大利亞大致上分為保守的默多克媒體和自由的費爾法克斯媒體。兩家的傳統媒體板塊都遭遇大幅虧損，主要的盈利板塊是兩者旗下最大的房地產網站。兩家媒體都不會報道房地產之外的話題。澳大利亞民眾絕對是房產泡沫破裂的最後一個知情者，因為媒體鋪天蓋地的宣傳蒙蔽了事情的真相。

在2000年之前，澳大利亞的經濟是充滿活力且多元化的，生產率增速在全球處在領先水平，大宗商品，服務業和製造業平衡，家庭財富穩定，外部債務合理，公共資產負債表乾淨，而且擁有著可靠的國家機構。

今天，巨額離岸債務伴隨房地產市場的不平衡，媒體上充斥著戈培爾式的虛假宣傳，政府被一群昏庸無能的人所把持。

在一個充滿泡沫的世界中，還沒有任何一個其他國家像澳大利亞如此可怕。

在這裡倒不是鼓吹我們應該開放資本和人才的進入，而是傳遞一個觀點，就是就的人口狀況來說，未來有沒有移民對於房價30年以後，乃至更長時間的表現絕對是有重大作用的。

試想，未來當成為成熟經濟體的時候，隔壁的印度和其他南亞人口大國很可能會像現在的一樣，成為全球消費力最強的新興力量，到全球買買買。吸引這些人進入，來到投資，不但對房價，對我們經濟來說也是大有裨益的。

最後說一句，能夠吸引到大量移民的那些城市，長期的房價或許也會走出獨立行情，這一點值得我們關注！

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