房地產市場到底會怎麼走？限購、限貸、限售、限價？

從去年930新政開始，拉起了全方位房地產調控的大幕，先是國慶節期間幾十個城市新政迭出，之後是中央經濟工作會議定下房地產未來主基調：房子是用來住的，不是用來炒的。至此，房地產市場算是大局已定，主基調明確之後房地產調控開始全方位升級，根據江兵易居智庫的朋友統計，從三月份到四月下旬，出台房地產調控政策的地市已經多達五十餘個，在各種政策的輪番轟炸之下，我們似乎已經看到了房地產的曙光，很多地產的房地產價格終於不再上漲，並且由部分地方出現了小幅度的下調。

今天，我們就來討論一下，房地產調控所謂的：限購、限貸、限售、限價四大王炸到底是什麼？解決房地產問題的思路還可能有哪些呢？

一、房地產調控的王炸有哪些？

相信打過鬥地主的人都知道，在鬥地主中有一種被叫做王炸的東西，專門對付各種刁鑽古怪的情況，往往是王炸一出誰與爭鋒，非常的厲害。面對著房地產市場價格的一場高漲，購房羊群效應的水漲船高，國家也在一步步地升級的自己的調控政策，這些政策可以說算是王炸頻出，甚至在互聯網上所謂的四限也被稱之為四大金剛。今天，我們就從科普的角度先來討論一下，這四大金剛到底是什麼？

按照我們慣常的思路，當房地產市場出現異常過熱的時候，往往先調需求，讓房地產的需求先冷卻下來，這個就出現了我們大家最為熟悉的限購與限貸政策。

限購：顧名思義，就是限制購買，規定購買的數量，一般是指商家為了使自己的產品得到很好的銷售業績而採取的一系列促銷手段，往往針對一些特價商品為了防止搶購所採用的一種商業手段，大家比較熟悉的比如說小米手機的限購。在房地產領域，限購就是對於購房的資質進行限制，一般都是通過限制戶籍、居住證、社保等多條件槓桿，讓非本地剛需居民買房變得更加困難，從而改善房地產市場的購買供需關係，抑制房地產市場的「投機」需求，從而防止房地產市場的上漲過快。

當然，跟隨者限購一起出現的還有限貸。所謂限貸，就是專門針對房地產市場中大多數人買房都是貸款買房的情況，通過嚴格執行房地產貸款的首付款比例和房貸利率比例，再嚴控消費信貸在房地產的使用，從而讓房地產投機者失去通過貸款增加槓桿的能力。往往是從槓桿的角度，降低購房者的購買槓桿，從而增加購房者的購買成本，從而抑制房地產「投機」，有效地防止房地產泡沫的產生。

所以，江兵認為，限購和限貸都是標準的需求側改革的範圍，通過讓你買房的數量得到限制，降低購房者的貸款槓桿，實現控制房地產價格過快上漲的目的。但是，由於房地產市場過於紅火，這兩種政策也會有其局限性，比如限購往往是針對居住屬性的住房，對於商住房限制的比較有限，而限貸的話對於全款買房其實並沒有什麼作用。

因此，為了讓房地產調控的更有效果，所以引入了供給側改革，這個改革就是限價和限售。那麼，先說限價吧。

限價：是一種經濟學的調控方式，一般是對於某些居民生活的必需品，為了防止價格過高，會通過限價的手段來保護消費者的利益，比如說農產品，蔬菜等等，這些產品往往還會設立一個最高的價格，平抑市場的物價水平，保證物價的相對穩定，從而保障居民的生活，鑒於國家已經明確房地產的居住屬性了，所以某些地區比如說安徽的臨泉縣就明確規定了房地產的最高售價，進行了限價的政策。

最後，我們來說現在很多城市都在加碼的最大法寶——限售。所謂限售，就是限制銷售的目的，由於市場經濟環境中，商品都是自由流動的，所以理論上你今天買了房，明天就可以把房子賣掉，因為房子也是一種商品。限售就是規定了對於賣出時間的限制，最近廈門、成都、福州、廣州等城市都不同程度的採用了限售這個戰略，限售表面上看來是凍結了流動性，從供給側的角度來說，斬斷房地產市場的部分供給，從而從出口凍結了房地產二手房的供應，讓資金的流動性降低，從而抑制了房地產的泡沫。但是，江兵看來限售的目的並不止如此，限售不僅可以防止房地產價格的進一步上漲，也可以有效地防止房地產市場的暴漲暴跌。的樓市其實非常像2015年的股市，處於一個非常危險的高位運行，一旦某些人對於熱點城市的房地產價格上漲不太看好，即有可能出現股市一樣追漲殺跌的現象，會不會像股市一樣斷崖式下落江兵不敢說，但是限售往往是抑制這種暴漲暴跌的有力武器。

到此為止，房地產調控的四大王炸全部出場了，他們的出現標誌著我們回歸房地產居住屬性的腳步向前更進了一步。

二、房地產市場未來到底會怎麼走？

江兵認為，在各地房地產調控新政頻繁加碼的情況下，房地產的緊政策將會成為大勢所趨，限購、限貸、限售、限價的逐步加碼向市場釋放了政策彈藥很充足，國家讓中心城市和熱點城市住房回歸居住屬性的決心不會動搖。所以，江兵認為各地的房地產市場將會進入明顯的「二元市場」階段。一方面，各個中心城市和熱點城市的房地產將會保持橫盤略微下調的走勢格局不變，既不會出現暴漲也難以出現大跌，橫盤將會是短時間內的一個大趨勢，當然遠郊等原先被爆炒的地段出現回調也會是大概率事件。另一方面，三四線城市的房地產去庫存壓力依然較大，大量的存量庫存的消化將會耗費較長的時間，房地產市場的二元分化格局已經逐漸明顯。

未來，能夠看到的是國家供給側改革的趨勢日漸明顯，除了上面所說的限售、限價這種直接調控層面的供給側改革之外，有兩類更為宏觀的供給側改革也正在出台。第一種，房地產土地的供應改革，對於房地產庫存去化周期超過三年的城市，也就是去庫存壓力較大的城市，減少甚至停止土地供應的趨勢正在形成。對於去化周期少於一年的城市，也就是我們之前說的中心城市和熱點城市，土地增加供給的趨勢也很明顯，通過土地政策的調整，直接從供給側來瓦解房地產市場的投機心理，化解恐慌情緒將會是一種非常有可能發生的事情。

第二種，在貨幣政策領域，貨幣政策的寬鬆趨勢已經接近了尾聲，出於防控金融風險，降低融資槓桿的需求，再加上美聯儲加息的壓力，貨幣政策穩健從緊將會是一個大的趨勢，3月末人民幣房地產貸款數據出現減少，其中個人貸款增速更是明顯回落，這都是從貨幣層面降低房地產市場風險的一種控制。

可以說在「四限 兩調（調土地、調貨幣）」的影響下，房地產市場穩定發展的趨勢已經形成，未來通過政策防止房地產市場的價格與居民收入背離已經成為必然，房地產投機時代已經過去，居住將會是房地產的新主題。

不關注金融，你將會被這個世界拋棄，因為你賺錢的速度很難趕上印鈔的速度。