合肥樓市怪狀：新盤價格備案接二連三被撤除

房價備案制度是指要求開發商在首次開盤定價時，必須根據規定的時間提前到當地價格主管部門備案，然後才可以向房管部門申請銷售許可證。備案的價格將在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發商不得擅自在銷售中突破此價格賣房。開發商在物價部門備案的價格、房管部門在網上公布的價格，以及樓盤的實際銷售價格，必須"三價統一"，如果開發商突破備案價和公布價隨意抬價，將由主管部門進行查處。如果開發商在實際銷售過程中想提高銷售價格，那麼必須提前15天到物價部門重新備案，並由房管部門重新在網上公布。

所以在房價備案和實際銷售過程中，一旦房價通過備案並取得預售許可證后即可開盤銷售。一般來說，開發商備案房價是經過測算的，開發商是認同后再向房地產管理部門提交申報，而能夠通過備案並在房地產管理部門官方網站上公布，也一定是經過了房管部門的同意，因此網上公布的備案價格一旦公布便少有撤除的。而在2017年的合肥近期樓市中，出現了多起備案被撤除的現象。

2017年5月下旬，合肥市肥東縣W盤在房地產管理部門官方網站上公布了樓盤備案價格為單價17500元，後來很快又被刪除了，此事在房地產業內引發了不少的猜測。

（圖片來源：網傳合肥市物價局關於此事的函）

無有獨偶，近日合肥市又出現多個樓盤備案價格在網上公布之後引發媒體熱炒，而後又被撤除的現象。

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月7日截圖）

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月10日截圖）

對比兩張截圖不難發現，第二張圖中的合肥市肥東縣的F盤、B盤、G盤、H盤、S盤等多個樓盤價格備案被刪除，這又是為何呢？讓我們來看下之前的備案情況。

下圖為前幾日備案的合肥市肥東縣F盤6號樓的毛坯高層，其中有1580元/平米的單價，並且備註了「定向銷售」。

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月7日截圖）

下圖為前幾日備案的合肥市肥東縣F盤7號樓的毛坯高層，其中有1600元/平米的單價，並且備註了「定向銷售」。

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月7日截圖）

下圖為前幾日備案的合肥市肥東縣B盤11號樓的毛坯花園洋房，其中有2122元/平米的單價。

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月7日截圖）

下圖為前幾日備案的合肥市肥東縣B盤16號樓的毛坯高層，其中有1554元/平米的單價。

（圖片來源：肥東縣、肥西縣、長豐縣、廬江縣、巢湖市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月7日截圖）

其他已被刪除的樓盤價格備案就不一一列舉了。據業內人士分析，這種備案方式被稱之為「高低配」，目的就是為了通過房地產管理部門的備案審核，保持區域整體樓盤均價在控制範圍之內。但通過分析，超低價房源之外其他房源價格，實際上在所在區域還是保持較高水平，所以雖然有了「高低配」的「定向銷售」，但「正常銷售」的房源卻是「暗降明升」。

而在合肥市區，昨天還是媒體大肆炒作的熱盤，即由B集團和Z集團合作開發的Y盤，今天備案也被撤除了。

（圖片來源：合肥市商品住宅明碼標價查詢 2017年7月9日截圖）

從備案價格上來看，Y盤的產品是精裝修，近12000元的銷售均價遠低於合肥市目前一萬四五的新房均價，那如此低價為何也被撤除呢？

（圖片來源：2016年--2017年土拍成交統計，按樓麵價從低到高排序）

從以上表格不難看出，以上地塊中，最低樓麵價單價僅為4669.98元，而最高樓麵價單價已經高達10363.58元，而以上地塊均是合肥市新站區區域的地塊，並且多個地塊緊鄰，但樓麵價相差卻如此之大！Y盤就是表格中第一排標紅樓麵價最低的項目。

按照Y盤的推盤計劃，應於2017年上半年即可開盤，而一直拖到下半年才準備開盤，但在開盤前夕價格備案突然被撤除，估計開盤計劃又將被調整。以此前已公布的Y盤約12000元備案單價來說，在目前合肥市整體新房均在一萬四五千元的市場中，是屬於價格較低的項目，並且該項目還是精裝修銷售 ，所以性價比確實超高。但對比成本來說，四千多的樓麵價到約一萬二的銷售均價之間還是存在非常大的利潤空間，而此次價格備案被撤除或許就是此種原因。

如果Y盤以此備案價格銷售，對於購房者來說確實屬於性價比超高的選擇。但對於周邊其他項目來說，特別是被稱為「烈山八將」的其他「七將」來說，後期銷售都會面臨極大的阻力。如其他樓盤價格參考這個備案價格有的項目就會虧本。而想超過這個價格，一方面房地產管理部門會限價，另一方面購房者應該會選擇價格低品質好的即「性價比」超高的項目，所以在市場銷售方面也會遇到阻力。

所以周邊項目的開發商一方面期盼Y盤能夠備案盡量高，這樣其他項目備案價格才能更高；另一方面期盼Y盤儘快銷售清盤，這樣其他項目才有可能銷售出去更高價格的房源。然而此次Y盤的備案價格並未達到其他開發商的高價預期，並且這次價格備案很快又被撤除，更加讓人覺得此次備案背後的撲朔迷離。如果下次價格備案高於此次價格，那麼房管部門必將承受區域均價上漲和媒體批評報道的壓力；如果下次備案低於此次價格，對於周邊其他項目必然又是雪上加霜！

（備註：以上文中英文為備案中所用「樓盤名稱」拼音首字母，原文已於《牛談》首發。）

公號簡介

林中雀，」騰訊安徽自媒體聯盟「發起成員，《牛談》簽約作者，公號本意如清晨在叢林中傾聽雀之鳴。讀書時偏愛語文，微博初興時開始接觸新媒體和自媒體，現供職於互聯網媒體，望可以和大家多多交流，有精彩的案例和文章也可以相互分享。