個人住房貸款需注意哪些？法律風險如何防範

買房可是一件大事，在居高不下的房價面前，或忍痛下手，或持續觀望，但除了有能力全額購買房產的之外，大多數購房者選擇辦理按揭貸款購房。不過按揭買房是有風險的。

如何防範風險？

第一、要求開發商將取得房屋所有權證的確切時間寫在合同中，如果到期不能取得房產證，則買方有權退房，或者逾期不能取得房產證，則按日、按一定比例支付違約金。

如果開發商同意在房屋竣工交付之日起兩年內能取得房屋所有權證，並將其寫在合同中，則買方的風險可能會減少。

如果開發商不同意兩年，而是房屋竣工交付之日起的三年內或四年內，則此項目風險太大。因為按照正常的開發程序，自房屋竣工交付之日起一年左右應該能夠取得房屋所有權證，最多不會超過兩年。

如果超過兩年，則可能是開發商沒有足夠的資金交納全部土地出讓金，且後期也沒有能力交納，或者項目本身不合法，永遠也不可能取得房屋所有權證。

第二、用公積金貸款或商業貸款是否成功來考查開發項目的風險性。

在談合同時，要求開發商在合同中承諾如果因為開發商原因不能取得公積金貸款或商業貸款，則買方有權退房、退款。因為銀行對公積金貸款審查較嚴格，要求開發商提供合法的「五證」。

如果開發項目不合法，或者說缺少「五證」，銀行是不會貸款的。

如果因為開發商原因商業貸款也不能取得，那就從側面證明了銀行也不看好這個項目，或者說銀行預先幫我們審查了這個項目已經存在風險。

第三、如果是預售項目，開發商拒不提供預售許可證的原件，則應在合同中註明開發商最遲應在一個月內到房地產管理部門做好預售登記，否則買方有權退款、退房。

如果開發商不答應此項約定，則可能該項目存在缺陷，可能是開發商並沒有完全取得該項目的預售許可，或者別的其它原因。

第四、慎簽認購書。

不少購房者在簽訂《房屋認購協議書》后，對所選房屋不滿意，或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能，便要求開發商退還其交付的定金或訂金，其依據是《商品房銷售管理辦法》第二十二條，即當事人未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應當向買受人返還所收費用。

這裡所指的費用，一般是指「訂金」而非「定金」，前者的法律意義是預付款性質，後者的法律意義是保證性質。而且該條還有「當事人之間另有約定的，從其約定」的規定，即不論是具有預付款性質的「訂金」，還是擔保意義上的「定金」，只要當事人是在合法、自願的基礎上約定不予退還的，都「從其約定」。

因此，在「定金」或「約定不予退還費用」的情況下，購房者很可能處於被動的地位，要麼接受開發商的不平等條款，要麼拒絕與開發商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。在購房時必須注意協議書採取的是「定金」方式還是「訂金」方式，有沒有「另有約定」。

第五、提防商品房使用面積「縮水」。

新實施的《商品房銷售管理辦法》，將面積誤差比絕對值的3％做為一個「分水嶺」，在雙方對建築面積、公攤面積沒有其它約定的情況下，按法定原則即第二十條來處理。但這個原則並沒有明確在建築面積不變的前提下公攤面積增加及增加幅度的處理方式，只是把公攤面積含在建築面積中籠統地加以規定。

實際上商品房「縮水」，主要體現在公攤面積的擴大上，糾紛也往往出現在這裡。

建議購房者在處理面積誤差時，要明確在合同中約定，在建築面積不變或在3％誤差以內時，公攤面積的增長比例不能超過總建築面積的比例，或者約定公攤面積不能增加，這樣就能防止「縮水」問題的出現。