如何抓住機會， 成為新時代的房企精英丨十問

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Q1:一般的房地產公司連短期激勵機制都沒有。我們這樣的房地產銷售怎樣提高積極性？

風馬牛：房地產銷售分為開發商自有銷售團隊和代理銷售團隊兩種。銷售是營銷鏈條最後一環，也是實現業績的終極環節。最近三年房企激勵機制遠比過去好太多，隸屬於開發商自有團隊的，一定程度上能夠享受激勵機制的紅利，代理團隊有自己的提成和激勵體系。事實是，隨著市場下行，代理行業的日子也沒那麼好過了。

▲現在的房企激勵機制遠遠好於過去

Q2: 一個沒有在上市公司工作過，經歷過十幾種業態項目的年輕人，能夠通過自我提升的學習成為後開發時代的運營精英嗎？

風馬牛：上市為房企帶來的利好作用十分明顯，更充足的融資渠道，更好的企業發展環境，上市是主流，不過也不是絕對，目前房企銷售額前三十強里，依然有並未資本化的企業——但這家企業正為上市時刻努力著。所以，沒在上市公司工作過，某種程度上意味著你沒有在一個大型、品牌、透明的公司內打拚過，對你的職業素養養成可能有一定影響。

開發時代靠三樣本事掙錢的，第一土地增值，第二房價增長，第三就是城鎮化帶來人口聚集的剛需。后開發時代也靠三樣東西，都跟能耐有關，第一運營能力；第二品牌，品牌一頭連接著客戶，一頭連接著資金、資本市場；第三財務成本，資金的來源成本。這麼一說就會發現，上市公司的身份其實很重要。但這和你個人無關，你可以通過跳槽一步躍入一個適合后開發時代的上市房企。

▲后開發時代靠的東西都和能耐有關

Q3: 公寓問題，石家莊現在商住公寓政策是，民水民電，可以落戶上學，有的還通天然氣。3.5 挑高的，是同區域價格的 6 折。4.5 挑高能做 loft 的是同區域的 7 折。怎麼看這個市場的公寓？

風馬牛：曾經雄踞北京近半銷售額的商住公寓，就是用著相同的套路：民水民電生活成本低、可以落戶、子女可上學、通天然氣可以做飯、價格又便宜。記住這個畸形的夾心產物，一旦有一天遭到管控，難以交易、接盤成本高、稅費高，都將成為商住公寓的死穴。

Q4:天津（老家）南站科技商務區持有一套 80 多平方新房兩居室，此套天津房產價值與上海（工作城市）閘北區市場在售老破小 40 平價值相當！ 兩地房產如果置換（賣天津 80 平買上海 40 平），從經濟投資角度來算好糾結…… 上海購房資格不用又怕錯過了將來長線持有上海資產的機會！ 不知馮老師您能否從投資角度給支下招？

風馬牛：兩個維度：看城市和個人生活選擇，看升值空間和背後蘊含機遇。天津還是上海，和你個人生活軌跡有關，十年後你決定留在上海還是回天津？這很重要。現在來看，上海老破小房子的價格是天津新區的兩倍，天津房價還有廣泛上漲空間，一旦快速躍進，80 平米的升值空間也許不亞於上海。但是上海從城市發展角度來說，又優於天津。所以，你要充分權衡，但你不能什麼都想要，你要選擇你最想要的因素，然後做一個決定。

▲選擇如同下棋，要充分權衡

Q5:煙台人均 GDP 這麼高了，為什麼房價一直不漲呢？

風馬牛：煙台的人口凈流入是否足夠高？產業是否足夠發達？開發資本進入是否比得上山東的其它大城市？問題可能出在這三個層面。

Q6: 醫療（醫院）建築與養老地產的關係，各自後面二十年的發展前景怎麼樣？

風馬牛：醫療建築偏服務，養老地產養老元素重於地產，但重心仍是房地產。隨著老齡化加劇，老有所住的痛點會越來越明顯。因此無論是服務業還是與養老結合的房地產業，都會迎來消費升級。

Q7:如何評價中信國內首單 REITs 的計劃？

風馬牛：中信證券的首單 REITs 其實是特批的，中信擬以私募 REITs 的形式推動國內不動產金融實踐操作，也有可能就此建立國內首個 REITs 業務平台。這項資管計劃的基礎資產是中信證券位於北京和深圳的兩幢自有物業，中信證券承諾未來將按市場價格租用這些物業。REITs 管理人中信金石基金管理公司計劃在該非公募產品期滿后，將這兩幢物業出售給由中信金石發起的交易所上市 REITs 或第三方。將來資產管理類的巨頭，最可能的是三類：壽險下的、銀行下的、還有民間運營管理能力比較強的資管公司。

現在各方都在為 REITs 做嘗試，但是總體發展較美國、日本、新加坡等 REITs 成熟發展的國家而言還很青澀，不過中信這一單是個好苗頭。

▲將來資產管理更加多元化

Q8:您怎麼看萬科成立物流地產公司？

風馬牛：萬科早就不是單一蓋住宅的開發商，萬科變得越來越多元、經濟增長點越來越多。實際上現在房企複合發展之路是非常時髦的。商業地產、物流地產、倉儲地產，萬科都有一定涉及。在這次收購普洛斯之前，萬科很早就成立了物流地產公司，他們的眼光很長遠。物流倉儲地產的毛利率非常高，可能比蓋豪宅的利潤還要大。

Q9:我感覺商品房最缺德的設計就是空調主機留位，非要讓裝空調師傅冒著危險掛在高空作業，非常麻煩而且不人道，這個問題完全可以解決，難道開發商就是為了多賣幾平方米房子？

風馬牛：關於空調計面積這件事，不同情況計算方法不同。根據《房產測量規範》第 8.2.3 條，不計算建築面積的範圍中 D規定「挑台」，E 規定：利用建築物空間安置箱、罐的平台，不計算建築面積。空調機位即是屬於安置空調的、佔用建築物空間的平台、挑台的性質。一般來說，空調機位設在陽台內，計算面積，在陽台外側有欄杆的不計算。

▲房企走複合發展之路是趨勢

Q10:馮叔可不可以讓我知道您的書櫃讀物有哪些？

風馬牛：《黑手黨百科全書》《土匪大結局》《斯大林現象史》《吳法憲回憶錄》《胡雪岩》。特別提到的是《胡雪岩》，這是馮叔最早的商界生存手冊。拿到這本書後三年便有了萬通集團，幾乎就是馮叔的商業指南。後來還從台灣買來傅佩榮講胡雪岩的錄音。除了送人，馮叔還放在車上天天聽。 當然你想了解房地產相關的知識，那風馬牛推薦你購買音頻節目《房事夜話》。

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封面圖片來自網路

編輯｜樓小姐 總編｜喻瀟瀟 顧問｜王淑琪

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