媒體：樓市調控祭出「王炸」 比房地產稅厲害

評論| 樓市調控祭出「王炸」 炒房客被逼入絕境 房價真的要降了？

要說當下是史上樓市最嚴調控期，也不為過。自去年9月30日全國掀起一輪樓市調控后，已有45個以上城市出台各種房地產調控政策140餘次。

而最近政策又有新變化，限購、限貸后的大殺招——「限售」來了。3月25日，廈門市對商品住宅出台了「限售」政策，標誌著「供給端」樓市調控的展開。截至14日，已有10餘個城市發布房地產「限售令」，對「拿房即賣」說「不」。

「T+N」年限售斬斷樓市流動性

「T+N」年交易制度設置了已購商品住房轉讓年限，即在房子正常交易后規定購房者在幾年後才能進行第二次交易。

啟動限售地區（不完全統計）

廈門：新購住房需取得產權證后滿2年方可上市交易

成都：高端人才所購住房5年內不得上市轉讓

福州：新取得不動產權證未滿2年的，不得上市交易，不得辦理轉讓公證手續

青島：房屋取得不動產證后滿2年方可上市交易

廣州：新購買住房須取得不動產證滿2年後方可轉讓

長樂（福建）：取得不動產證未滿兩年的，不得上市交易

常州：新購房滿2年方可上市交易

惠州：新購買的商品住房滿3年方可轉讓

珠海：新購房屋3年內禁止交易轉讓

東莞：升級限購，滿2年才可交易

揚州：產權未滿兩年不得交易

杭州：企業購買區域住房需滿3年方可上市交易

海南全省：新購房須取得不動產權證滿兩年後方可轉讓

限售可以極大遏制房地產炒作，這被視為「斬斷樓市流動性」的狠招。而當下，樓市也呈現出「城市圈+認房認貸+限售」的調控新特徵：

以「城市圈」、城市群的形式全面封堵炒房

例如：在京津冀、珠三角、長三角等地區，都出現除了中心城市調控升級外，周邊的十餘個城市(縣、區)也齊齊發布、升級限購的狀況。這就相當於在熱點城市周邊築起一道道圍牆、關住炒房客。

恢復認房又認貸

一、二線城市全面恢復「認房又認貸」的信貸政策，抽走炒房者的資金槓桿，防控金融風險。

如何理解樓市調控政策的新趨勢？對於打擊炒房客起到什麼作用？樓市未來走向如何？

解讀：

對於房地產市場來說，這個春天非但不寂靜，而是發生了太多的喧囂。

先是一線城市和某些二線城市的房價在春節又掀起了一輪漲價潮，緊接著又是各種調控政策紛紛出台，隔三差五就扔出一顆「王炸」，力圖為已經有泡沫化傾向的市場降溫。

調控打出最新組合拳為樓市全面降溫

中心城市房地產政策的風向標，3月份以來中心城市陸續出台的收緊房地產市場的新嘗試意味著其他地區會隨之跟進，於是可以看到在京津冀、珠三角、長三角等地區，除了出現中心城市調控升級外，周邊的十餘個熱點城市的限購也在升級。這種聯動措施能夠減小由於限購出現的「溢出資金」，在其他市場上興風作浪。

在一系列調控政策中，提高抵押貸款利率對房地產市場造成的影響將最為顯著，這種下調買房槓桿的措施，兼顧了剛需者和低收入者的居住需求，是真正實現「房子是用來住的，不是用來炒的」這一屬性的客觀要求。此外，隨著貨幣供給增速的大趨勢出現變化，一直破遭詬病的房價背後的金融推手也會隨之減弱。

限購加上限售的政策可以讓中心城市和熱點城市的住房回歸居住本質。但值得注意的是，目前全國房地產市場的二元化趨勢愈發明顯。在一二線城市經受「恐慌經購買」考驗的同時，一些三四線城市的房市卻遭到多年才能消化完的未售出住房存量的拖累。

住建部界定房地產庫存消化周期與土地供應關係

因地制宜、因城施策的調控政策在這種情況下顯得尤其重要，而且除了在需求方面做文章外，在供給側的措施也在逐步跟上。可以看到住建部的新政策就在這方面有所突破，即住房庫存消化周期超過三年的城市要停止供地，而住房庫存消化周期在一年以下的城市要增加供地。這方面政策的意義在於，在合理的國土開發規劃之下，形成有彈性的可持續供給，來瓦解市場的投機心理和恐慌情緒。

在房地產市場上，並不存在只吹不破的泡沫。近來調控政策層出不窮，讓市場意識到政府「調控彈藥庫」里的「彈藥」還很充足，以及本輪調控的決心也很大，這能對炒房者起到有效的震懾。各方都在期待但地產市場在度過一個不寂靜的春天後，會有一個寧靜的夏天。