又聞樓市冰河期 行業洗牌下中小中介將何去何從

樓市遇冷之際，「冰河期」一詞與樓市的組合成新聞報題的常態，廣被提及。無論是 2008、 2010、 2014，還是春節 7天二手房僅成交 8套的上海樓市，無不如此。

連續 4月跌破「枯榮線」

若在半年前用幾個詞預測半年後上海樓市的走勢，冰河期、最冷等辭彙相信不會被提及。但與沒有預料到 2016年的漲幅一樣，春節 7天上海二手房僅成交 8套的冷清也出人意料，雖說有春節假期的影響，但同比去年春節減少 71.1%的數據，讓不少從業者感受到了寒意。

2016 年史上最嚴調控政策出台後，上海樓市承壓明顯，成交數據中可清晰體現， 10月上海二手房成交 20951套， 11月成交 19931套， 12月成 11599套，而進入 1月，這個數據則變為了 9417套。連續 4個月在行業「枯榮線」—— 2.5萬套以下。如果這一成交量在 2、 3月無明顯改觀，整個中介行業勢必會進入萎縮期。

而多位業內人士預期，今年樓市成交將總體降溫。中原地產首席分析師張大偉認為 2017年房地產市場將回歸理性。在調控政策持續的情況下，部分熱點城市房價和地價漲幅均將暫時見頂，部分區域房價可能出現小幅回落。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，今年樓市成交的大趨勢是下跌。

降溫的市場與產能過剩的現狀

最嚴調控政策，客戶觀望。有市場專業人士指出 2017年市場交易量相比去年，至少要縮量 30%以上。那麼，中介行業無論是公司，還是員工必將萎縮 20%以上，市場競爭將更加殘酷。

降溫的環境，加劇的競爭，同時還面臨「產能」過剩的雙重壓力。 2015、 2016年，連續突破 40萬套的成交量讓中介門店迎來擴張潮，例如上海鏈家從 2015年的 200家門店擴張至 2016年的 1400餘家門店。而整個上海房產中介市場，門店數則突破 9000餘家。更有甚者，一個小區 300米範圍內開了十幾家門店，嚴重超出正常的需求。中原集團創始人施永青日前也表示，現在的中介行業已經有產能過剩的情況。

內憂外患下中小中介將何去何從

內憂外患下，中介行業面臨較大衝擊，而相對於大中介，中小中介所受市場衝擊尤為嚴重。中小經紀公司是行業中不可或缺的力量，在培養專業人員、維護市場穩定，抑制寡頭壟斷，維護消費者利益與選擇權方面起著不可或缺的作用。

在美國，房地產中介從業者平均年齡 52歲，在香港是 43.8歲，而在國內平均年齡僅 24、 25歲。至今，行業規範化發展已經十幾年，但是從業年齡平均並沒有隨著行業歷史的增加而增長。平均的從業年限也沒有增長，兩年以內的佔了 67%， 4年以下的 83%。流動性過大，素質普遍不高。造成如此現狀的原因中，中小中介易受市場波動的影響，在市場遇冷時關店裁員率高佔了很大一部分原因。

另外，從市場集中度方面來看， 2016年上海二手房市場佔有率， TOP5企業的集中度達到 41%， TOP10的市場佔有率從上半年的 37%提升至 53%（ 2016年 8月數據），佔比超過一半！寡頭局面正在加速形成。如果失去了中小中介，市場壟斷現象則會進一步的加劇，而最終受影響的則會是消費者自身的選擇權及利益。

不過，值得慶幸的是不少行業從業者也注意到這個現狀，或用加盟的方式抱團取暖，或成立聯盟資源共享。也有從更深運營層次來思考解決這個行業頑疾，例如在日前舉行的第三屆中房經聯峰會上，房多多聯合創始人兼 COO曾熙則提出房地產經紀人應該建立個人 ip這個概念。曾熙認為未來的大環境將是大行快速殲滅小行，小行因為缺乏抗寒能力，生存將變得越來越困難。所以中小經紀公司更需要 IP意識。

據悉，在美國等發達國家的房產經紀市場，購房者首先會尋找經紀人，而國內消費者通常先識別經紀公司，這就是個人 IP帶來的不同。而對房地產經紀人來說，通過提升自身專業能力，凸顯自我價值，形成自己的個人 IP，從而獲得更多資源，將是未來良性發展的方向。

而目前，國內經紀公司之間缺乏差異化區隔，造成中小經紀公司只能依靠低佣競爭，根據數據顯示，在上海，大型經紀公司的佣收平均達到 1.8%，而中小行的平均佣收卻僅為 1%。而邁入個人 IP時代，意味著經紀人將通過專業服務獲得更多的老客戶回頭率、獲得新客的能力和產品服務的溢價。

在中房經聯峰會上曾熙說：「中小經紀公司由於缺乏平台機制和流通性，容易發生房客匹配度不高的情況，成交轉化率低下。而互聯網平台則能通過對用戶行為習慣進行大數據分析，從而增加平台房客匹配的精準度。房多多作為在行業里大數據利用的先驅，願向行業開放二手房經紀認證，提供平台的房源和客源，從而提升成交轉化率」。

另外，曾熙表示：「隨著購房者品牌意識的增強，房多多平台也將建立信用機制，由用戶為經紀人打分，促進經紀人通過提供更有價值的服務，建立個人 IP，獲得平台更多的資源傾斜，吸引更多用戶。以期促進大、中、小經紀公司共同繁榮」。