【地產K線】天安中國：賣地為生？

文/樂居 馬媛媛

站在被斷磚碎瓦和垃圾包圍的水泥小道上，可一覽上海紅明村的全貌。

幾個在2014年年底才搬進天安豪園一期的老奶奶，依然過著以前的生活方式。她們在沿河岸開墾的空地種上了玉米、芋頭、黃瓜、茄子、通菜等。

但她們或許不清楚，天安豪園剩餘未開發的32.6萬平方米建築面積要被賣了。它的總建築面積為47萬平方米。

這個過去數年中曾被多次質疑捂地的項目，實際控股方是香港天安投資有限公司（0028.HK，天安）。它在內地房地產市場上名聲並不響亮。最近兩年，天安出現在新聞上都是因為賣地。

在上海土地市場上，這次待嫁的天安豪園，叫七寶鎮52號地塊。地塊東面緊貼外環線內側，西到虹莘路，南至漕寶路，北面是條河道。地塊前身是七寶鎮紅明村。

按照拿地時間來算，天安豪園已經開發了14年，2011年該項目曾因為疑似爛尾被媒體曝光。此後，天安在2014年完成了一期項目共20棟小高層的開發。一期雖然早已經入住，但裙樓部分完全沒有進行招商，處於空置狀態。

有接近七寶鎮政府的知情人士透露，這個項目其實算舊城改造，一期公寓房主要用於安置動遷的居民，算是回遷安置房。

某龍頭房企投資部的人透露，曾通過第三方和天安接觸過，感覺天安豪園項目的出讓條件比較苛刻。雖然地塊的地理位置十分優越，但動遷是不可控因素，對需要快周轉的規模型房企而言，開發風險太大了。

有接近天安的知情人士表示，該地塊最近已經找到買家，預備出嫁了。因為交易過程還沒完成，所以目前還在保密階段。截至發稿前，天安的公告里並沒有關於天安豪園的出售信息披露。

按照天安當初取得的土地價格來看，這筆交易的溢價可能達上百倍。

據上海市有償使用地塊匯總表(2003年1-4月)顯示，七寶鎮52號地塊中有一塊地(閔字(2003)049號)的佔地面積136340平方米，容積率1.4，中標價為112889520元，實際出讓金為33866856元。該地塊以中標價計算的樓板價為591元/平方米，以實際出讓金計算的樓板價僅177元/平方米。現在項目周邊的二手房價早就奔每平方米6萬元去了。

靠賣地盈利，對天安來說早已輕車熟路。這家公司在項目開發上以慢著稱，已經不是第一次被質疑做的是土地交易而不是土地開發。

過去兩年中，天安賣掉的項目有兩個，一個是位於上海松江的天安別墅，以32億人民幣價格賣出；一個是位於福州的天安登雲，作價16.42億港幣，約14.17億人民幣，買家是陽光城控股集團。從賣掉兩個附屬公司接近200萬平方米土地儲備中，天安獲利46億多人民幣。

易居智庫研究總監嚴躍進表示：「天安不是典型的房地產開發企業，走的是資產管理管理模式，這種取得土地持有一段時間再進行轉讓，與公司現金流也有關係，與開發獲取利潤相比，賣地是一種更為靈活的套現方式。」

根據財報顯示，天安2016年的收入約為18.95億港幣，毛利約為6.7億港幣。賣地獲利比開發獲利更便捷。與之前賣兩塊地就輕鬆獲取46億多人民幣相比，要知道天安2012-2015四年年收入的總和不過52億多港幣（合約46億人民幣）。抓緊時間把天安豪園嫁出去才符合天安一貫的思路，不知道這位乘龍快婿會是誰呢？