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2021/12/25
利益相關：一個在珠三角混了三年回老家混了三年又來長三角快三年一直迫切希望回到長沙工作想在長沙買房無奈暫時買不起的長沙隔壁市人
算是知乎正兒八經的首答
對長沙的各項政策一直比較關注，從長沙人才引進位度開始提出到現在最終落地，期間一直在關注並思考這件事，今天剛好看到這個話題，把個人對此事的部分想法分享一下，希望各位大神批評指正。
先說個人對這政策的三點疑惑：
1、長沙目前房價相對於全國各一線城市新一線城市二線城市來說，是屬於便宜的，既是屬於便宜的，為何人才引進之時的各項利好都是為購房服務，這樣是否可以解讀為政府認為長沙以前吸引不了人才是因為長沙房價貴買房難嗎？這與長沙房價目前的現狀顯然無法對應，那為何要從購房端來制定人才引進政策？這是第一點疑惑。
2、引進人才年齡，能享受到利好的是限定在35歲以內的高學歷人才，這似乎與常理不合，高學歷高技術人才，在很多專業很多行業都是越老越吃香越值錢的。長沙缺的是這部分高學歷高技術人才，而在引進利好上卻赤裸裸地實行年齡歧視，這又是為何？能想到的一個細節是，目前在國內各銀行辦理購房貸款，貸款期限最長30年，銀行審批時，如果貸款人最終還款年齡大於退休年齡，會被質疑後續還款能力，如果名下沒有其他不動產，有一定幾率會被銀行拒絕放貸。以國內目前購房貸款政策與退休制度來看，要想貸款30年購房，辦理貸款年齡最好不要超過35歲。
3、政策推出時間，長沙今年318推出限購限貸政策，520在原基礎上加強，限購限貸政策出來后直到目前，長沙房價這幾個月基本穩定，而下個月便進入房地產傳統旺季的金九銀十，人才引進政策剛好趕在這之前落地。
從這幾點來看，個人有個推測，就是政府推出這個所謂的人才引進政策是與長沙的房地產市場強相關的，人才引進政策真的只是為引進人才嗎？
先看看長沙房地產市場是什麼情況
2016年以前，長沙房價一直不溫不火，無論其他城市如何漲，長沙房價漲幅基本一直保持在主要城市的末尾位置。
長沙房價2009~2016上半年走勢
從2009年至2016年上半年，長沙房價上漲趨勢一直算溫柔，7年時間累計上漲63%。
2016年全國房價的那波瘋漲，長沙終於趕上了末班車，跟了一波瘋漲
長沙房價2016年走勢（圖片來源：安居客，侵刪）
長沙房價最近1年走勢（圖片來源：安居客，侵刪）
可以看到，從2016年1月開始至今年2017年6月，長沙房價一直處於高速上漲期間，一年內累計上漲45%，相比前7年，這是一波妥妥的暴漲.
當然，漲完后絕對價格相比國內其他主要城市仍然不算高。但這漲幅，難免不引起國家關注。
在目前國家對房地產市場的高壓態勢下，限購限貸的調控政策估計一時半會撤不走，318調控后，上漲勢頭並未停歇，520后，戛然而止。
520后至現在剛好三個月，這三個月業內對長沙房地產評價提得最多的一個詞是：量跌價穩。
從2016年前的慢漲到2016年後520調控前的暴漲再到調控后的止漲，可以得到一個結論：2016年後的這波暴漲一開始是被投資客炒起來的，另一部分是因為去年一線城市房價暴漲，不少在一線城市就業的湖南人被一線城市房價擠出不得退回長沙買房，再一部分就是省內其他市縣跟風過來的購房者，而且這部分人還很多。投資客領頭，返鄉者跟隨，中介和開發商鼓吹，郊縣一起湊熱鬧，這就把這波暴漲給推上去了，這幾類人我身邊都有。
那有沒有剛需？長沙市區沒有購房的真正剛需，為什麼這麼說，不如看看長沙的人口。
國家統計局只能查到2015年以前的數據，長沙最近幾年一直是屬於人口凈流入城市，但人口漲幅很有限，平均每年流入約7萬人，5年下來累計流入了約34萬人，而房子呢？
這5年長沙一共賣出了7457萬平方米住宅商品房，如果這些房子是被流入人口所購買，那人均購買面積大約是220平米。會不會有些太多了？長沙本地居民會不會買呢？本地改善型需求肯定是有的，但本地剛需沒有，為什麼沒有？長沙1998年常駐人口就有588萬人（具體數據國家統計局能查到，表格下載后不好處理，這裡就不貼了）。本地人有地方住，而長沙經過這麼多年的城鎮化建設，相當部分的本地人不僅僅有地方住，在城市拆遷重建安置的過程中，手上還多了一套甚至多套房子，這部分人並不少，反正我在長沙一圈朋友里有好多個都是這種情況，這些安置房很多都也是按小區規劃建設，部分屬於小產權房，不好賣，但是出租自住一點問題都沒有。
長沙房地產的剛需來源於省內民眾，這些年湖南省內各地很多人在長沙買房當成一種投資，不管自己在不在長沙工作，手上有錢的話喜歡先在長沙買套房子供著，中年人想著以後給孩子住，年輕人想著以後自己在長沙安家的時候住，順便可以出租賺點錢。這部分人屬於剛需與投資客之間，且稱為偽剛需吧。
我一直覺得所謂的剛需就是結婚前後她媽逼買房不買就不讓結婚的這部分人，在長沙買房也是湖南省內很多地方丈母娘對女婿的期望，如果一線城市買不起，那甭管在哪工作，先在長沙買套房。
當然，這部分內容只是我個人根據朋友、同學親戚等圈子裡了解到的內容，有一定可信度，但無法提供數據支撐，暫且當成一種猜測吧，但真實性不影響後續結論。
缺乏真正剛需的長沙房地產市場在經過之前一波暴漲后在限購后終於降溫，呈現量跌價穩的姿態。但量跌價穩在市場規律中是一種畸形狀態，如果市場根據供需關係走，是不會出現量跌價穩的情況的。為什麼會出現量跌價穩呢？因為政府控價了，以限制預售證發放等手段要求房企限價開盤，開發商似乎很憋屈，這波上漲的尾巴就這麼被掐掉了，還有許多開發商一直在捂盤，不讓漲就不開盤，不賣，但能捂多久呢，可能扛不住了。
政府也很憋屈，如今一個城市的房價似乎是一個城市的名片與招商廣告。房價上不去，開發商不願意來，投資客不願意來，資本不願意進來，地也賣不起價，造城運動缺血，經濟發展就慢。長沙沉寂了那麼多年去年終於趕上一波，還沒過足癮就讓國家給掐了。而且掐得這麼急。政府在漲勢喜人之時規劃的藍圖現在恐怕很多都得修改修改。
房地產市場最重要的一個指標是上漲預期，無論現在輿論怎麼吹長沙房價未來如何利多，但現實是利空的消息更多。需求端掐滅，土地降溫，調控時間未定，開發商扛不住得加快推盤速度，貸款利率優惠取消。長遠看長沙人口流入速度也沒多大加快跡象，倒是湘江新區建設如火如荼，南城，星沙也是熱情似火，城市越攤越大，住房存量越來越多，上漲預期很難維持了，而在這個節骨眼馬上就要步入最重要的金九銀十。
必須得穩住！前幾個月開發商捂盤加上之前上漲的餘熱未消，房價穩住了，但捂著盤的開發商不趁著金九銀十把盤脫手再捂恐怕就扛不住了，去年入場的某些投資客在上漲預期消失后也準備套現離場了。
有人接盤嗎？有一部分，夠不夠呢？很難說。那怎麼辦？沒有需求創造需求也要上！
人才新政在最恰當的時間點出來了。
這拳打得快准狠！拳拳到肉！
引進的都是些什麼人？35歲以下高學歷高技術性人才，未來城市的中產階級精英群體。把這部分人打造為樓市的剛需者是最好不過的，有一定購房需求，有還款能力，戶口也過來了，而且把信用看得很重的最佳接盤俠，為啥把信用看得重很重要？因為萬一，我是說萬一噢（加一個萬一是為了以後被打臉時能被稍微打得輕一些），房價跌了呢？跌破30%呢？也就是房產價值比貸款額度還要低呢？棄貸比還貸損失還要小的情況下，這部分人因為要維持信用的原因也不會棄貸，有這些人扛著，房地產才不會崩盤。
這彷彿就是在說，滿足要求的趕緊來我家辦理VIP卡吧，有VIP卡的即可進店消費，滿足條件辦理金卡銀卡VIP的更可領取優惠券。啥？辦了卡不消費？那你辦卡幹嘛？啥？沒錢？沒錢可以用白條嘛，買了再慢慢還嘛，雖然利息有點高，但別人想買還買不著呢，你看別家都賣一百多兩百多三百多，我們這二十塊，二十塊，統統統統二十塊，走過路過千萬別錯過！啥？這還嫌貴？你是不是人才啊？這都嫌貴你也好意思叫人才？去去去，該幹嘛幹嘛去。
等這群人買完房了，也就只能留下了，未來想離開長沙套現走人？你是剛需你套啥現走哪去？銀行利率這麼高的時候你貸款買了房，你希望後面有人會替你接盤么？等房價漲起來再賣吧，不然你這些年就白乾啦，這邊房子不賣你去其他地方哪有錢買房？就安安心心在長沙呆著唄，哪也別去了，好好工作，建設長沙，再爭取早日把貸款還完吧。
政府也許是真的求賢若渴，但眼前也需要有人來托起房地產。畢竟地方政府和開發商都是一條船上的螞蚱，唇亡齒寒，關鍵時刻總得互相關照一下吧。不如弄個政策一石二鳥，將購房資格當成福利吸引人才，再用房子當成桎梏留住人才，豈不完美？
等等，一石二鳥似乎太低估政府的智慧了，現在房貸利率這麼高，銀行客戶可不好找啊，開發商還不套現還款，購房人不甘心出高利息，沒問題，政府這就幫你們找了一大波客戶過來，而且都是優質客戶。所以，銀行也能藉此緩一口氣。
總結下個人對此政策的結論：在國家政策允許的框架下強行為長沙房地產市場製造一批穩住房價盤活開發商資金同時掩護當地投資客撤退的優質剛需。同時將此部分人才與房產綁定留住人才。形成了政府、開發商、銀行三贏的局面。
限購限貸本來對房產是利空的，而政府利用戶口與購房資格掛鉤這點將利空的政策變為篩選優質接盤俠的政策，這招實在是高！
當然，以上均是猜測，但未來幾個月可以通過一些現象來驗證此結論：
1、限購前這波漲得最狠的一些板塊樓盤未來兩個月會有大量的二手房拋出，這是投資客利用這波政策利好高位套現跑路。但這個現象普通人不好觀察到，有條件有門路的可以關注下。
2、金九銀十期間長沙會有大量樓盤入市，爭取趕上政府製造的這波剛需人士的上車時機。
3、地產中介商業媒體端即將開始大肆宣傳房價又要大漲日清盤夜清盤的言論，手機中加了地產中介微信的人士每天會被他們刷屏並收到無數條開盤或者認籌信息，以鼓動這波剛需以及其他潛在有購房資格的人入市。
4、趁著這波熱鬧光景政府會加快推地節奏，地產商會保守拿地，溢價率不會太高，至少不如房地產銷售市場表現的那麼火熱。
5、這番熱鬧光景最多能持續到年尾，過完年後，冷冷清清，一地雞毛……如果明年政策沒放開，估計又得絞盡腦汁想下一個招了……
受房地產市場供需端嚴重信息不對等的情況，以上的現象不一定都能觀察到，總之，現在價格是漲不上去了，至於能吸引多少人才落戶，看看金九銀十比前三個月多賣了多少房子就大概清楚了。
當然，我有很大幾率會被啪啪打臉，房地產水這麼深的產業，並非是我等隨便翻翻數據摳摳腳就能看明白的，很有可能只是我酸葡萄心理作祟導致我的判斷謬以千里，到時大家也大可一笑置之。
最後，再談正題，長沙為什麼留不住人才
1、離珠三角太近，經濟發展水平又差太遠，高薪工作職位數量懸殊太大，具體數據就不去找了，廣東吸引了湖南大量本省人口，廣州到長沙高鐵2個多小時，不少湖南人在廣東工作在長沙買房，生活也很愜意。
2、產業落後，全球都在玩互聯網的時候，長沙沒跟上，這其實很好，本可以形成人才錯峰需求，但長沙經濟有點四不像，工程機械，汽車製造，娛樂產業，新能源都號稱是長沙的支柱性產業，然而每個產業背後都只有一兩家大型企業支撐，並沒有形成規模型產業，人才內部流動困難。
3、飲食習慣，我所遇到的很多去過長沙的外省人，幾乎都有一個共識，長沙的東西味道很好，吃得很爽，但天天吃受不了。長沙的餐廳本地化為主，口味特徵很強，很多外省人吃不習慣，多辣，口味偏清淡或喜甜食的東部沿海省份地區的人就適應不了，麵食種類稀少且餐廳少，喜麵食的北方省份地區的人也呆著不爽，湖南人都以湘菜為榮，湘菜現在全國普及度也很廣，但在吸引外地人才方面，本地菜太強勢這點是個劣勢。
4、本地保護主義太強，官僚主義嚴重，個人身邊的一個小故事，一高中同學大學在中南大學讀的通信工程，畢業時順利校招到長沙移動，湖南最好的大學畢業，專業對口，筆試面試成績都很優秀，然而沒能留在長沙，入職不到一個月便被調去了益陽移動，他長沙移動的位置被人頂了。他大學同班同學面試了廣州移動，面試成功后順利留在了廣州移動。像這種故事每個長沙人應該都知道幾個。想讓人過來，又不給人公平競爭的機會，心眼兒似乎有點小。
5、周邊城市對人才分流太大，湖南是經濟集中型省份，全省經濟發展相對較好的幾個地級市全部集中在長沙周邊，常德，岳陽，株洲，湘潭，這些城市每年都需要長沙向其輸送大量高校畢業生。
長沙是個娛樂至死的城市，住在長沙確實很安逸，每條街道都少不了幾家洗腳按摩推油桑拿，每個小區裡邊也都少不了幾家棋牌娛樂室，更別提全城泛濫的食肆酒樓宵夜大排檔。生活安逸是一方面，吃喝嫖賭抽五光十色的生活固然讓人沉醉，適宜的房價也很吸引人，然而相比這些，真正的人才更加需要的或許是一個實現夢想的平台，長沙，你拿什麼給呢？
本答案純屬臆測，如有雷同，謝絕查水表！
以上，謝謝！
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