「北漂」租房辛酸淚 房租究竟漲還是降了？

文章來源：新京報旗下公眾號 理財幫

幫主最近遇到幾個「北漂」的朋友，都在抱怨房東漲價。

一個哥們兒說，本來是想討好下房東，過節問個好，結果房東回復「漲點兒房租吧。」頓時心塞。

不過，一邊是朋友抱怨漲價，另一邊卻是媒體報道一線城市房租近10年首降。那麼問題來了，房租到底漲了還是降了？接下來是漲還是會降？幫主今天就來聊聊。

先來看下北漂租房的漲價的「血淚史」吧。

「北漂」租房心酸淚：兩次搬家都是因為漲房租

「過節給房東問好，房東說漲點房租吧。」說起房租，已經在北京工作了一年的小王告訴幫主。

去年，他在丰台那找了二房東租了個單間，本來很是自喜：「比同地段2000多的房間要便宜500塊。」然而去年在北京經歷了一波漲價潮后，他就經常擔心，二房東會提起漲價的事情來。

「前一陣子過節給房東發簡訊問好，她回復說房租要漲價，還讓我考慮一下，我哪有考慮的空間。」他無奈。同搬家、找房對工作生活的影響相比，他還是接受了房東漲價的要求。

小張也沒有逃脫換房的命運，更是在一個月里換了兩次。

「5月份簽了一年，談好5100，過了不到1個月，房東提出漲價500元。」他說房子離捷運遠，條件也一般，就決定搬了。

「前兩次搬家都是因為房東漲價，再漲就待不下了。」小張說。

統計局今天也發布了居住價格的數據，。當期來看，居住價格環比漲了0.1％、同比漲了2.5%——這跟4月的環比增0.1%、同比增2.5%幾乎保持一致。

北上廣深近10年房租首降？

這邊「北漂」還沒抱怨完房租上漲，另一邊媒體卻報道一線城市「2008年以來首次出現房租下降」。

報道還給出了房租下降的邏輯。首先是一線城市在去年以來一系列的調控政策下，令不少房源「轉售為租」，供應增加；其次是在有關租房整治政策的推動下，擠掉了原有的一些水分。

報道顯示，上海房屋租賃指數辦公室的數據顯示，今年1月開始，房租延續了下跌的態勢，結束了此前連續90個月的上漲行情。其中，4月中原二手住宅租賃成交1197套，環比下滑超過20%。

北上廣向來是全國房租的風向標。那麼真如報道所說，房租降了嗎？就北京而言，從「3.17認房又認貸」的新政開始剛超過兩個月，租金就降了？

房租變化不大，地理位置是關鍵

中原地產首席分析師張大偉告訴幫主，按照邏輯，確實是「賣不出去——轉售為租——供給擴大——價格下降。」

「但是現在才兩個月。」他舉了個例子，「如果我想換房，我肯定是換房無望的情況下才會轉租，這個比例到底有多少呢？」

他認為，目前成交量大概跌了1萬套，而即使是兩個月合計2萬套，且全都進入租賃市場，對市場的影響仍然有限。

他的判斷能得到一些數據支撐。有數據顯示，單從房租而言，是升是降，地理位置仍然是關鍵之一，且變化幅度不大。

「對比2月初和5月底的數據，北京中心地帶房租小幅上升，每間房在50元左右；回龍觀、天通苑、通州有小幅下降，每間房下降在百元以內。比如回龍觀捷運站附近房租，2月初為每間平均2262元，5月底下降至2194元。」

從上面數據來看，房租其實有升有降，總體變化並不大。

中介透露租房「報價門道」

幫主以租房者的身份諮詢了中介。六里橋一個鏈家中介告訴記者，現在在鐵路小區附近租一個房間價錢在2000左右，而租一個50平左右的一居室價錢在5000上下，變化不大。

「租房不怎麼受政策影響。」中介說。

而東城區崇文門附近一個房產中介告訴記者，如果一個月後才要租，不如再等等。

「現在的價格跟再過一個半月浮動不會大，東二環附近新景家園裝修特別好的一居室頂多也就7500。」他說。

在他看來，房租每年都會漲一點，現在報價比去年高，但成交價差不多。中介介紹，「以新景家園為例，一居的回遷房在6000-6500範圍內，而商品房則要在7000左右。」

不過，也有研究者認為，房租價格可能有所鬆動。方正證券房地產首席分析師夏磊指出，今年4月份以來，北京一些區域的房租略有下降，特別是每年的6月份至9月份，是畢業生找房傳統旺季，今年由於北京持續疏解人口，就業大學生數量減少，對租房的需求有所降低。

一線城市買房划算還是租房划算？

房子如果是作為投資資產的話，買房還是租房划算就看房價漲還是跌，這個業界看法不一。

比如易居研究院副院長楊紅旭是個房價的「看跌派。」近日他撰文指出，當前，北京二手房實際成交價，較「3.17」調控之前已經下跌一成左右。

「估計再用半年的時間，跌幅擴大至二成左右，部分小區價格回到9.30之前「。他判斷，「總有業主急著用錢、急著換房、急著還債，必須在幾個月內賣掉的。」

不過，還是有人拿出了「北上廣房價難大跌論。」有觀點用「2000年－2015年「，北京人口從1300萬左右上升到2000萬左右，支撐了這個觀點。

如果作為居住的用途來探討租房划算還是買房划算，則要看下租售比的指標。租售比，一般情況下指房屋租金與售價的比例，國際標準通常為1:200到1:300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。

融360房貸曾測算過上海所代表的一線城市比較靠近中心地段的租售比，租售比=每平米月租金/房價=1:1428。顯然這個數字遠超1:200-1:300的合理區間。如果僅憑這個數字，那麼肯定是租房更划算，但事實是否如此呢？

融360房貸認為非常離譜的租售比說明了兩點：

1.人們的收入已經遠遠被房價所拋下，收入跟不上，租金是不可能跟上的；

2.從實際居住成本來看，買房遠不如租房划算，但租售比如此離譜說明人們有居住之外的更多訴求，這些訴求是租房所無法實現的。

居住之外的訴求是什麼呢？城市的核心公共服務並不會向租房人口開放。

所以，買房還是租房，取決於個人綜合情況。