地產大佬密集減計資產價值 商業地產仍在陣痛中

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儘管去年內地核心城市住宅價格上漲迅猛，香港樓市也在2015年的回調之後重拾升勢，但不少內地和香港商業地產仍然面臨嚴峻的挑戰。

這一現象已經明顯的反映在了港股房地產公司的財務報告上，在香港核心地段擁有大量商業地產的希慎興業已經開始對投資物業價值進行減計，這意味著對未來的租金形勢相當悲觀。在去年中期已經有不少地產公司基於悲觀的預期，對香港和內地的投資物業價值進行減值處理。

地產大佬們的謹慎態度顯示出：無論是在香港還是內地，不少商業地產仍處於陣痛之中。

投資物業公允值下降 地產大佬憂心忡忡

希慎興業(0014.HK)是一家老牌的香港地產公司，儘管在內地的名氣不如長實地產、恆隆和新鴻基等港資巨頭，但其在香港的核心地段擁有大量物業，集中在銅鑼灣。包括友邦中心、嘉蘭中心、禮頓中心和利園購物區。

希慎興業日前發布的2016年業績預告顯示，儘管經營利潤上漲，但歸屬於母公司股東的凈利潤同比下滑58%，減少了16.85億港元。導致凈利潤下滑的原因在於，去年希慎興業投資物業估值公平值虧損11.89億港元。

香港上市公司財報中對商業地產的估值，本質上反映的是對未來租金收入的預估。一般來說，如果估值增速放緩，代表公司判斷未來租金收入增幅降低；如果估值下跌，則意味著公司判斷未來租金可能下降。

希慎興業在業績公告中認為，受消費低迷和赴港遊客減少的影響，香港零售業仍欲振乏力，商業地產出租面臨困難。同時，各商業地產公司相繼公布優惠方案以此吸引和挽留租戶，致使同行業內競爭大增。

希慎興業預計未來數年香港島甲級寫字樓的供應勢必增加，而由於工作效率和工作方式的轉變，香港公司對人手需求已相應下降，甲級寫字樓需求因此減少，進一步對香港商業地產租賃業務造成壓力。

這一判斷得到了官方統計數據的支撐。根據香港差餉物業估價署數據顯示，香港零售樓宇、寫字樓和私人住宅這三種主要的出租物業類型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。

2016年6月至年末，港島私人零售業樓宇每月租金價格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地處香港商業中心的銅鑼灣，作為全世界租金最貴的地段，去年下半年租金下挫約6%至743港元/平方米。

以下是麵包財經根據統計數據繪製的租金走勢圖：

投資物業的市價變動會影響當期利潤。不過一般而言，上市公司給物業估值不一定能找到可以參考的市場報價，會採用其他符合準則的估值方法，核心就是預估未來的租金收入。

很明顯，上市公司和獨立第三方都預估未來租金收入可能會下降。

面臨租金下滑壓力 中小商業地產公司最受傷

港股地產公司商業地產估值下降或者增值速度放緩，並非是單一現象，尤其是2016年上半年，多家地產公司都出現過資產減計或增值放緩。

即便是李嘉誠名下的旗艦上市公司長實地產也不能倖免。長實地產2016年上半年投資物業的公允值收益2.28億港元，比2015年同期減少超過10億港元。

投資物業估值下跌或者增速放緩的地產公司還有不少，涉及的物業包括香港和內地的商業地產項目：

恆隆地產：2016年投資物業重估價值減少2.86億港元。主要是由於瀋陽的市府恆隆廣場和無錫的恆隆廣場兩座購物商場的估值下跌，由此內地投資物業組合重估減值2.6億港幣。

永義國際：截至2016年9月30日，中期虧損1.63億元，期內投資物業公允值虧損935.5萬港元。

永發置業：2016財年凈利潤1186萬港元，同比下降61.5%。投資物業的公允值虧損1030萬港元，去年同期收益3129萬港元。

對於長實地產和恆隆等大型的商業地產商來說，資金實力雄厚，物業地段優良，加上企業運營水平較高，物業租金下滑的壓力本來就小。即便是租金下滑，投資物業公允值收益下降，依舊可以靠其他業務保持公司的盈利狀態，對現金流影響不大。但很多實力較弱並且高負債的商業地產商，一旦租金下滑甚至出租困難，則很可能面臨較大的現金流壓力。

巨額交易頻現 商業地產項目大換手

除了零售不景氣之外，持續增加的供應量也對寫字樓出租造成壓力。過去兩年，房產商已經在香港和內地核心城市出售多處商業地產，大額交易頻頻出現：

2016年10月26日晚間，長實地產發布公告，以約230億港元的價格將上海世紀匯出售。

2016年9月15日，李兆基旗下的恆基地產作價43.68億港元將香港中環金龍中心大廈出售。

2016年8月17日，在SOHO近期舉行的2016年度中期業績發布會上，董事長潘石屹表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場三個地產項目，總建築面積達到39.42萬平方米，占公司項目總建築面積的23.18%。

此前的7月29日，SOHO才剛整售SOHO世紀廣場，占公司總可租面積的3.7%。

2016年1月初，華人置業以124.48億元的總價出售位於香港的美國萬達大廈。

……

從商業地產中抽離的資金被投向回報率更高的地方。今年1月16日，李嘉誠旗下三大旗艦公司：長實地產、長江基建、電能實業同日發布公告稱，將組成財團，以約424億港元的總代價收購澳洲能源公用事業公司—DUET GROUP。而長實地產此前在李氏版圖中的定位是地產旗艦。

圍繞商業地產的大整合，大併購依然沒有停止的跡象，陣痛仍然在繼續中。