樓市變天！上海樓麵價破6000后， 真的「造不如買，買不如租」？！

7月17日，廣州率先發布了一則驚人的消息，大致意思就是要租售同權！這一率先之後，各票圈的朋友反應也驚人的相似，認為廣州正在絕地反擊，「周公吐哺天下歸心」！繼廣州之後，7月24日，上海也傳來了一則消息：兩塊「租賃用地」以超低價轉讓給了上海市的兩家區屬國有企業！

近幾日，租售同權的概念被炒的轟轟烈烈，從廣州傳遞到了上海，從房地產市場傳遞到了論壇上。任大炮也在論壇上再次發聲，犀利稱「現在不買房，未來租得起嗎？」，還與經濟學家鍾偉互懟，再次闡明自己房價還會繼續上漲的觀點。

當大家都去「假裝生活」之時，房價也許還在漲，這是任志強的觀點。這一場「視覺盛宴」，我們究竟又了解了多少？

不論是廣州的租售同權消息，還是上海的租賃用房樓麵價消息，延伸到了朋友圈，彷彿都成為了一場集體的狂歡。很多人都把廣州市政府的「租售同權」狹義地誤解為租售的權利真的一模一樣；更是管中窺豹把上海拍出6000元的樓麵價視為一線房價會下跌的一個信號。

以廣州的「租售同權」為例，廣州租房市場早在之前就已經實行了就近入學。可是，廣州優質學校的學位依然難求，學區房交易也依舊活躍。拿廣州的租售同權和德國做比較，在德國，租客絕對是常年狂歡的。

因為德國完全沒有學區房一說，因此房租也不會瘋漲。德國完全遵從就近入學，真正實現了租售同權。學區內所有的適齡學童，不論你是租房還是買房，全部錄入到系統中，電腦派位，搖號。

但是德國的租售同權卻有3個先決條件：1、學校沒有省級國小、普通國小等級之分，教育資源均衡；2、學區內教師輪崗。師資力量均衡；3、對學校旁租金嚴格限制，禁止隨意漲價。然而廣州的現狀卻和德國不太相似，沒有辦法和德國同一而語。

廣州優質名校集中在中心城區，中心4城區佔了全市99所省級國小中的49所。而政策原文中，專門劃出了可以享受租售同權就近入學的三類人：具有本市戶籍的適齡學童，政策性照顧借讀生和符合積分入學的來穗人員。

廣州市租房的積分一直都很低，想要依靠積分就近入學，難度係數十分大。因此，想要靠此政策就租房就近入學的家長，還需三思而後行。而此消息一出，即有人將優質學區房租房房價水漲船高，可是又有多少自信租客願意承擔優質學位5年的溢價？房東又願意犧牲自己的利益把房子打包5年租給你？

7月初，國家9部委也聯名宣布圈定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，搞住房租賃的試點。而上海7月24日，拍出的低於6000元的樓麵價，更是響應了這一政策導向，在這兩塊地實行只租不售。

國家只是想在住房矛盾比較大的城市，將房子的定位接近於「生活必需品」，類似「柴米油鹽，但這並表示會完全取消市場的作用，也不代表租房市場房價會有巨變。

學區房存在的地方就會有市場。好學校本就是房子的一個附加配套設施，跟醫院、商場一樣，本身就有附加價格。而好學校的溢價要貴一些，但是這個溢價也是市場的供需決定的，在大多數人能接受的範圍之內。為什麼會溢價？因為它把不能入學的概率降到了最低。

而租售同權亦或是只租不售的政策，只是想讓大家都住得起房上得了學，並不存在對一個地區房價的絕對正相關亦或是負相關的關係，因為價格最終還是由市場供求影響的。

任志強更是放出豪言，地價才是房價的命門，過去兩年地價高企，從二季度公布的數據看，地價上漲的速度還在持續，地價的上漲會推動房價的上漲，房價不可能在土地價格上漲的情況出現大幅下跌甚至崩盤，因此，未來房價，只漲不降。而關於未來房價，我們不如拭目以待。

「購租並舉」新政迭出、「租購同權」震撼刷屏。上周，地方及中央政府力推住房租賃市場發展的重磅文件接連發布，迅速成為輿論焦點的同時，也引起了資本市場的聯動。而這場房市市場的受益者，無疑會有以住房租賃為投資概念的投資者。世聯行、全新好等一干「住房租賃概念股」也均有所表現，部分短期漲幅明顯。

未來，在人口凈流入的大中城市，將通過培育機構化、規模化住房租賃企業，建設住房租賃交易服務平台，增加租賃住房的有效供應，創新住房租賃管理和服務體制，多措並舉加快住房租賃市場發展。而住房租賃板塊的當前貢獻較為有限，股價上漲更多應出於資金對未來前景的預判。

而從上海開始引入國有的住房租賃企業后，就可以打破住房租賃市場的原有模式。相當於在這個以「散戶」為主的租賃市場里放進了「鯰魚」，可能導致租金定價模式發生根本性變化這也是由「散戶」為主的定價變成了由企業為主的定價，輔以租賃行為的法制化管理，這是租賃行業模式的一個重大轉變。

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