三四線城市雙合同致房價明降暗升 一二線樓市退燒

【摘要】5月，一二線熱點城市樓市基本穩定，房價平均漲幅繼續回落。整體來看，當前樓市調控政策已呈現出「限購、限貸、限價、限售、限尚」的「五位一體」嚴控狀態，同時，各地發布的「打補丁」政策也在持續推出。(老錢莊財經)

三四線城市雙合同致房價明降暗升 地方監管應動真格

新一輪樓市密集調控的效果，在官方房價統計數據中逐漸呈現：5月，一二線熱點城市樓市基本穩定，房價平均漲幅繼續回落。這其中，除了限購、限貸、限售政策外，也離不開限價的功勞。

不過，有些地方的限價卻不是真限價。日前有報道稱，廣州就出現了部分開發商通過「雙合同」規避政府限價政策，使得房價明降暗升，不僅大幅提高了購房者的首付比例，還使得網簽價格與實際銷售價格相去甚遠，導致一手住宅房價的官方數據失真。

所謂「雙合同」，就是兩份合同，一份是需網簽的購房合同，另一份是裝修合同，兩份合同加起來的金額才是購房總價，而裝修合同金額不能貸款，需與購房合同中的首付款一併支付。這種做法在2013年那一輪樓市調控中出現較多，後來地方政府出台了監管政策，杜絕了這一現象。

目前，北京、上海、南京等城市的限價政策效果明顯，市場已經降溫。由於配套監管政策嚴格，房屋銷售也比較正規，基本不存在「雙合同」現象，因此網簽價格能夠較真實地反映實際成交價格。但在部分二線城市和三四線城市，「雙合同」現象卻並不鮮見，除了捆綁配建或精裝修，更有甚者乾脆網簽一個價，實際銷售卻是另一個價。

「雙合同」之所以重現江湖，一方面是因為限價政策壓低了開發商的銷售利潤，開發商不甘高價拿地后做虧本買賣，而是想藉機獲取更多利益，於是採取了這種變通辦法;另一方面是因為地方政府監管不嚴，只是迫於房價調控壓力出台相應措施，在限價的同時睜隻眼閉隻眼，甚至默許了這種做法。

限價政策的目的是穩定房價，避免開發商非理性定價，而「假限價」只是統計數字平穩了，實際市場卻依舊風起雲湧。「雙合同」這種「假限價」的做法擾亂了市場秩序，導致房價官方統計失真，容易誤導政府和大眾。雖然中央政府強調房地產調控要因城施策、分類調控，但同時也明確指出要落實地方政府的主體責任。這就需要地方政府進一步加強預售監管，在規範開發、銷售、中介等環節上「動真格」，而不是紅頭文件一發就萬事大吉。

雖然從短期來看，限價這種行政調控手段很有必要見效也快，但從長期來看，要想達到穩定房價的目標，還得從改善供求關係入手，即在增加有效供給的同時抑制不合理需求。同時，要從土地、金融、財稅、投資、法制等方面採取長效機制，形成制度化的安排，系統地做好房地產調控，促進房地產市場健康穩定發展。

自去年9月底以來，熱點城市相繼發布樓市調控政策，以抑制此前瘋狂的房地產市場，雖然在此後一段時間，政策確實取得了效果，但這種效果並沒有十分明顯的抑制春節過後的又一波熱炒，為此，以北京「3·17」新政為首的新一輪全國範圍內的調控再次襲來，從目前市場交易情況來看，樓市「退燒」明顯。

據國家統計局數據顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續8個月回落，5月份比4月份分別回落2.2個百分點和1.7個百分點;二線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別連續6個月和4個月回落，5月份比4月份分別回落0.8個百分點和0.5個百分點。

亞豪機構市場總監郭毅在接受《證券日報》記者採訪時分析認為，5月份，北上廣深四大一線城市已全部上調房貸利率，與此同時，重慶、福州、蘇州等二線城市也紛紛上調房貸利率。目前受到購房成本提升、交易周期拉長等因素影響，成交量已受到掣肘，出現持續低迷，而成交量的下行也將在後續引導房價進入平穩周期。

整體來看，當前樓市調控政策已呈現出「限購、限貸、限價、限售、限尚」的「五位一體」嚴控狀態，同時，各地發布的「打補丁」政策也在持續推出。以北京為例，自「3·17」新政出台以來，北京再出10餘個配套政策，包括提高購房首付比例、縮短貸款年限、規範中介和現房銷售業務、調整個稅認定條件、增加離婚再購房約束、實施商辦類房屋限購政策和平房限購政策等。而從當前市場成交情況來看，降溫尤為明顯。

偉業我愛我家集團市場研究院統計，6月1日至6月20日，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網簽1246套，環比下降32%，同比下降53.6%;二手住宅共網簽5843套，環比下降18.6%。

事實上，除前期最為矚目的北京房價、成交量出現明顯下滑外，全國範圍內的樓市降溫已在大部分城市開始顯現。上海易居研究院發布的研究報告顯示，6月1日至15日期間，其檢測的全國50個城市的新建商品住宅成交面積環比減少12%，同比減少23%。要注意的是，一線、二線、三線城市成交量在6月上旬均出現環比、同比雙下跌的局面。

上海易居研究院研究員賴勤告訴記者，6月上旬50個城市的市場交易表現為穩中有跌，主要是前期調控政策效果持續顯現，類似的市場邏輯會在下旬得到延續，預計6月份全月市場交易情況會繼續保持穩中有跌的態勢。