多地樓市調控措施繼續升級 房價走勢如何？

端午小長假期間，多地樓市調控措施繼續升級。上海市出台措施，自6月1日起，存量房網簽將增身份信息核驗環節，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續簽訂。廣州多家銀行近日取消首套房優惠利率。證券報記者在調研了解北京、上海等地樓市時發現，2017年3月份以來各地集中出台的調控政策，使得買房人群急劇萎縮，成交量下跌明顯，不同程度地影響了期房、存量房、商住房的交易。眼下，買賣雙方更多地關注樓市調控進一步發展動向。

樓市調控料向更深層次擴圍

觀望情緒濃厚

小何是北京某大型房屋中介機構負責銷售昌平區南邵區域別墅項目的經紀人，端午節前夕，正值該區域某疊拼別墅項目預開盤，在記者以買房者身份致電該中介機構代理的幾個別墅項目后，小何向記者推薦該處項目。據小何介紹，該項目由某上市房企開發，戶型面積從200平方米到480平方米不等，預計交房時間為2019年下半年。

「從上周六到現在，已有兩百多人排卡交付了意向金。排卡排得早，位置可選擇多。」小何向記者極力推薦該項目，在該售樓處，記者看到，雖然正值端午節假期前的調休日，仍不時有客戶前來問詢，並有客戶繳納了排卡意向金。據該售樓處人員介紹，由於目前項目處於預開盤階段，沒有預售證，也還沒有正式的報價，有購房意向的客戶需要有100萬元資產證明，並繳納一定數量訂金。

在已取得預售證的大興區西紅門區域某別墅項目，記者在5月27日上午看到，現場前來諮詢的客戶不多，但據售樓處人員介紹，由於該項目二期已於2017年2月開盤，目前僅存十餘套可售。

據北京金房億家信息公布的數據顯示，5月21日至5月27日，北京市別墅一手成交共112套，較前一周減少6套。2017年1-4月，北京市別墅市場新增供應1129套，同比下降28%；成交2042套，同比上漲17%；成交面積51.59萬平方米，同比上漲4%。有房地產分析人士對證券報記者表示，別墅等高端住宅項目由於人群定位較高，購買力強，買賣盤相對較為穩定，受政策調控影響較小。

相比於別墅項目呈現供小於求的情況，普通商品住宅、商改住項目等，無論是新房還是二手房市場，都出現成交量大幅下跌的狀況。上述數據顯示，北京市新房市場方面，5月21日至5月27日，普通住宅商品成交404套，較上周減少49套。

據鏈家數據中心顯示，2017年4月，上海一手房成交面積約67萬平方米，環比減少9.4%，同比減少30.8%；上海全市二手住宅成交量為1.55萬套，環比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整體上海樓市4月成交創下了2010年以來的新低。上述地產分析人士表示，目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調控前，周均成交量數據出現30%到50%的降幅，調控效果極為明顯。

5月29日正值端午假期期間，記者在上海走訪時發現，無論是部分新開盤項目售樓處，還是房屋中介門店，人流都顯得較為稀疏。門店和售樓處相關人員告訴記者，一方面由於端午假期，許多業主和買主安排了旅遊行程；另一方面則是由於調控政策調高了買房准入門檻導致買盤萎縮，價格降幅並不明顯，也使買賣雙方觀望情緒濃厚。

而在新房預售方面，由於上海採取了公證搖號等措施，一定程度上保證新房預售的公平公開。5月29日，上海進一步加強了調控力度。微信公眾號「上海發布」稱，上海市房地產交易中心發布公告，為進一步規範本市存量房地產經紀和交易行為，保障房屋交易安全，維護房地產市場秩序，自2017年6月1日起，存量房合同網簽備案時，網上操作系統將增加身份信息核驗環節，如出售方與房地產權利人身份信息不一致，合同暫不能繼續簽訂，需由經紀機構與房屋出售方共同至房屋所在地的區房地產交易中心辦理身份信息核驗手續。

商改住項目概念型房源降溫

較普通商品住宅的調控措施而言，商改住在一線城市的調控歷程可謂一波三折。3月26日，北京住建委發文稱，商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。受此影響，商改住項目成交量斷崖式下跌，全市日成交量在個位數到兩位數不等，甚至還出現零成交情況。

小曹2015年畢業后選擇留京，目前在一家國企金融單位就職，月薪在一萬元左右，老公目前是研究所在讀。由於雙方都沒有北京戶口，社保也不夠5年。「想著先買不需要戶口和社保要求的商住房，只是想過渡一下，等將來有條件再換。」小曹對證券報記者說。

今年3月上旬，小曹夫婦決定出手位於朝陽區的某商住項目，「4.2萬元一平米帶精裝修，首付100萬元。地段可以，戶型也還不錯。」小曹表示，看完樓盤后，夫妻倆當即交了5萬元定金。3月中旬，小曹夫婦去銀行辦面簽。3月26日，小曹小許去項目售樓處交付首付，當天就走完了網簽流程。「買完第二天，商住房就開始限購了。」小曹表示。

而與小曹在同一單位的小王，今年三月份也打算買商住兩用房用作北京安家的過渡房。與小曹不同的是，小王夫妻看中了一套二手房，小王夫妻與房東簽訂了購房意向，由於二手房貸款和網簽比一手房更繁瑣，小王的房子在新政到來之前沒有辦好網簽。對此，小王夫婦十分懊悔，看著各地不斷上漲的房價，兩人決定回老家買房。而被小王夫妻視為幸運兒的小曹夫妻，面對不小的還貸數目也是倍感壓力。「作為我們這樣的剛需，能住上商住房是很幸運，但以後想要換成普通住宅，只有將現在的商住房賣掉，才能不佔首套房指標。」

陳小姐是某上市公司中層管理人員，由於已經解決學區房等家庭剛需，陳小姐在2017年2月入手了位於大興區義和庄區域的某商住項目。陳小姐介紹，當時在該商住項目和位於朝陽區管庄區域的某樓盤二手普通商品房之間糾結，最終選擇出手該項目。「在繳納首付款的50%后，開發商同意可以分三次繳納剩餘50%的首付款，且承諾可以在一定期限內無理由退款，並可以額外獲得10%的年化收益。」

3月28日，北京商住房全面限購后的第三天，該項目成為北京市建委首批被點名違規宣傳「商改住」的項目。「這些情況一出現，整個人就成了熱鍋上的螞蟻。」陳小姐對證券報記者表示。由於擔心購買后無人接盤，也擔心居住條件得不到保障，許多業主開始通過諮詢律師、與開發商談判等手段解決問題。「整個4月都比較焦慮，開始托親朋好友打聽情況。」陳小姐表示。

5月23日，北京市住建委通過官方微博「安居北京」發布《<關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告>的幾點說明》稱，已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。已購買的商辦類房屋，可出租且不限定出租對象；也可銷售但購房人應符合政策要求。

陳小姐表示，目前開發商已出台了相關退款措施，也有部分業主願意繼續入駐。「等退款到位，就不碰商住房了，將繼續挖掘普通商品房的投資機會。」陳小姐說。除了商改住、別墅等住宅類型外，記者在採訪中發現「學區房」、「環京房」等概念型房源，均出現了量價齊跌的現象。

偉業我愛我家市場研究院經理孔丹對證券報記者表示，從三月份多地集中出台限購等措施后，一線城市如北京上海的交易量跌幅最為明顯，房價也有所鬆動，燕郊、固安等環京區域波動則更為劇烈。但孔丹表示，根據我愛我家監測的相關數據顯示，目前總體價格大約調降在6%左右。「隨著交易量的持續回落，未來房價還將迎來更明顯回落。」孔丹預測。

對於樓市交易量下降，房地產中介機構應對各有不同。一家大型中介機構高管對記者表示，大型中介機構經歷過樓市的多輪調整，相對來說經驗較為成熟。儘管樓市調控趨嚴，量價齊跌趨勢明顯，但仍存在一定的投資機會。

面對加速冷清的市場，地產分析人士告訴記者，個人直接投資樓市，面對政策調整，抗壓風險能力較差。未來應加強通過基金、股票、債券等方面，間接投資樓市，拓寬房地產行業的投資渠道。

克而瑞信息集團研究員楊科偉表示，在當前整體市場熱度從一二線城市轉至三四線城市、熱點區域轉至非熱點區域、新房市場轉至二手房市場的背景下，預計樓市調控將繼續向更低層次及前期非熱點區域城市擴大範圍，且不管是新房還是二手房市場管控也將愈加嚴格。（記者 江鈺鈴 實習記者 董添 曹帥）

4月以來，房地產上市公司剝離房地產主業、布局新產業的公告頻出。上市公司經歷年報、一季報業績報告壓力后，暫時並不存在出售資產獲取高額收益的動力，而此時出售資產布局新產業更引人關注。

打造新利潤增長點

中弘股份5月25日公告稱，公司作價4.12億美元通過下屬境外子公司NEO DYNASTY以現金方式，向衍昭收購其持有的A&K公司90.5%股權，此次收購完成後，中弘股份將正式控股A&K。據悉，A&K公司是全球頂級私人定製高端旅遊服務商。公告稱，A&K的行業經驗和優勢有助於完善公司在文化旅遊產業鏈的布局，提升公司在文化旅遊的行業地位和市場競爭力。天風證券稱，未來上市公司與標的公司之間協同效應有望逐步發揮，在佔據目前發達國家高端旅遊市場的同時，計劃新開發的亞洲新興市場高端旅遊業務，有望成為公司重要的利潤增長點。

榮盛發展5月26日公告稱，公司控股子公司康旅投資擬投資170億元，與河南修武縣政府簽訂協議，合作將雲台古鎮項目打造成國家4A級旅遊景區，並共同建設修武縣特色商業區等相關項目。5月22日，榮盛發展公告稱子公司康旅投資與河北省承德市御道口牧場管理區簽訂《御道口牧場全域旅遊暨建設國際康養旅遊度假區合作協議》，實現了國際康養旅遊度假區的轉型。

5月以來，上市房企涉足產業基金的公告屢見不鮮。萬科A5月23日公告稱，出資50.31億元與專業投資機構成立兩隻商業基金，用於收購旗下42個商業項目，並將打包由印力集團統一運營管理。雲南城投5月19日公告稱，公司擬以25.88億現金參與設立城鎮化併購基金，推動公司戰略布局從西部地區向長三角、珠三角、京津冀等經濟發達地區轉變。華髮股份5月13日稱，全資子公司珠海華髮華宜擬出資1,745萬元與珠海華金領創、珠海鏵盈共同發起設立規模為2,745萬元的華金文化傳媒專項股權投資基金。公告稱，基金將聚焦於廣告創意行業具有一定知名度和美譽度、創意策劃能力強、專業化程度高的優質企業，有利於公司打造新的利潤增長點。

逐步剝離房地產主業

中茵股份5月15日公告稱，公司擬將公司名稱變更為「聞泰科技股份有限公司」，2017年初公司完成重大資產重組后，主營業務發生了重大變化，公司所處證監會行業也由房地產變更為計算機、通信和其他電子設備製造業。2017年中期業績預告稱，公司預計上半年累計凈利潤大幅增加，發生重大變動原因繫於2017年公司正徹底實現計算機、通信和其他電子設備製造業轉型，子公司聞泰通訊銷售額大幅增長。為加速剝離房地產業務，截至2017年2月，公司已完成連雲港中茵等多項股權過戶手續，處置以上公司股權在當期確認了投資收益。2017年一季度，營業收入、利潤中通訊板塊新業務佔比超90%。

宜華健康日前公告稱，子公司擬以現金2.28億元收購杭州養和醫院有限公司、杭州慈養老年醫院有限公司和杭州下城慈惠老年護理院三家醫院60%股權。公司由此正式進入專業醫療護理和臨終關懷等細分行業領域。興業證券稱，公司已經徹底剝離房地產業務，向養老醫療行業轉型順利。公司作為醫療養老全產業鏈布局的稀有標的，公司資源整合帶來的協同效應以及在大健康產業鏈上的進一步延伸。

萬業企業4月29日公告稱，公司擬將持有的湖南西沃100%股權及相關債權整體轉讓給長沙創潤，轉讓價格為15.98億元。平安證券稱，萬業企業繼2016年轉讓上海愛佳項目后，持續逐步剝離地產項目。本次轉讓完成後，公司將獲得一次性轉讓收益8.98億元，影響當期凈收益約7.4億元，為公司2016年凈利潤的103%，將大幅提升公司2017年整體業績，同時為公司戰略轉型進一步夯實資金基礎。（實習記者 董添）

Wind數據顯示，截至5月29日，滬深兩市共計有23家房企率先公布了2017年中報業績預告，其中13家公司預喜，佔比61%。9家公司業績預減或虧損，有3家公司更是出現首虧，而房地產收入下降則成為虧損主因。雖然23家房企尚不能代表A股130多家房企的整體表現，但從目前數據來看，行業仍然維持較好的盈利性，上市房企間的業績分化將愈發明顯。

行業集中度加速提升

從日前公布2017年中報業績預告的上市房企來看，中小房企佔比較大，萬科、保利等大型房企尚未公布年報業績預告。在23家已經公布2017年中報業績預告的房企中，業績分化現象不容忽視：超過6成的上市房企預喜，深物業A凈利潤預增5757%，南國置業凈利潤預增超100%，而鳳凰股份、大港股份、世榮兆業3家公司則出現首次虧損，房地產收入同比下降成為首虧的主因。

鳳凰股份中報預計累計凈利潤可能為虧損，公司表示由於目前公司財務費用較高，且在銷樓盤集中在三四線城市，銷售利潤率較低。鑒於2017年1-3月公司的凈利潤為負數，預測年初至下一報告期期末的累計凈利潤可能為虧損。

大港股份中報預計凈利潤約為-1800萬元至-1300萬元，公司表示，部分子公司經營未有好轉跡象，減值準備計提增加。而在一季報中公司透露業績下滑的原因主要是房地產同比收入下降、公司建材板塊虧損加大。

而在預喜公司中，深物業A中報凈利潤預估2.97億，預增5757%。公司表示，業績發生大幅變動的原因，是公司上半年結算了部分前海港灣花園項目（深圳），使得公司上半年合計實現房地產業務收入以及項目綜合毛利率比上年同期大幅提升。

南國置業中報預計凈利潤為956.36萬元至1147.63萬元，上年同期為478.18萬元，同比增長100.00%至140.00%。公司預計本報告期房地產項目交付結轉較上年同期增加，因此歸屬於上市公司股東的凈利潤與上年同期相比有所增長。

指數研究院指出，2016年在房地產市場去化加速、資金寬鬆等良好環境的催化下，房地產上市公司的分化態勢加劇。一方面，大型房地產上市公司在產品、項目、資金、管理等要素的絕對優勢下，強者恆強；另一方面，中小企業融資難度加大，只能斷臂求生或退出市場。在2017年房地產企業需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業集中度加速提升已成為必然。

龍頭房企優勢逐步凸顯

2017年一季度，房地產行業136家上市房企共實現營業收入2,077.54億元，同比增加9.14%；共實現凈利潤194.07億元，同比增加45.9%。其中73家房企實現營收同比增長，91家公司實現凈利同比增長，50家公司凈利潤同比下降，其中有31家上市房企報告期內顯示為虧損，主要集中在中小房企公司。

一季度，全國多個城市出台緊縮性調控政策，並從以往的一線及二線重點城市延伸至環一線周邊的三四線城市。在此背景下，無論是營業收入還是凈利潤，一些品牌房企的優勢越來越明顯。

記者通過梳理A股一季報數據發現，老牌房企「招保萬金」業績表現強勁。除萬科一季度凈利潤下滑外，其餘三家都是增長，其中金地集團和保利地產的凈利潤同比增長幅度超160%。

萬科一季報顯示，公司實現營業收入185.9億元，同比增長27.2%；凈利潤為6.95億元，同比下降16.5%。萬科董事會秘書朱旭表示，一季度結算規模有限，一季度凈利潤變動對預測全年業績的參考意義並不大，預計公司2017年全年凈利潤同比仍將保持增長。此外，綠地控股、華夏幸福等大型房企一季度均實現凈利同比明顯增長。

據2017房地產上市公司測評研究報告指出，在當前周期下，集中度持續攀升已成確定趨勢，行業加速洗牌，併購與重組成為行業關鍵詞。尤其當資源越來越有限，獲取難度和成本不斷提升的情況下，具有品牌優勢、布局優勢、資源優勢、開發能力等優勢的龍頭上市房企更能脫穎而出，中小房企的發展和生存難度將逐漸增加，被重組或謀求轉型概率增大。

中銀國際在研報中表示，隨著調控政策的持續出台和加碼，今年銷售增速下行趨勢已體現在房企一季報中，行業難免進入周期性調整。同時，二線房企最新的槓桿率再創新高，顯示其激進的擴張策略，而未來流動性的趨勢性收緊或加大其財務風險。隨著房企間分化格局越發明顯，行業整合趨勢也已初現端倪，未來行業集中度的提升將有利於負債率保持合理水平且資源稟賦較強的龍頭房企逆勢擴張。（實習記者 曹帥）