老馬談房產｜租售並舉怎麼看？

租售並舉怎麼看？

南京大學經濟學院 馬駿

近來，各地的調控開始涉及到發展租賃房，各種評論很多。其實，通過發展公共租房來增加住房供給早就不是什麼新鮮的話題，很多年前就有很多的討論，而且公租房比經濟適用房更有效這個也早就有文章論證過，只是各地沒有去做而已。說起來，現在中央帶領下決心建立長效機制，正是建立完善住房各項制度最好的契機。

租售並舉，一直以來都是調控房地產市場供需的重要手段。在亞洲，日本、香港、新加坡的公租房都有經驗可以值得學習。在這裡，我反對使用「租售同權」的說法，因為根本就不可能同「權」，何況是哪些「權」需要同？都沒有嚴格的討論。我更推薦使用「租售並舉」這樣的說法。

在評價討論這個問題的時候，我們應該搞清楚以下幾個問題：第一，發展租房市場是用什麼房子來進行租賃。第二，現在大家評論較多的「同權」指什麼。第三，公租房應該是供給給什麼樣的人。第四，公租房應該建在什麼地方。第五，應該誰來建公租房。

用什麼房發展租房市場

既然租售並舉是用來調控房地產市場的供需狀況，從而能夠促進房地產市場健康平穩發展，那麼這些供給就應該具有可控制性，那麼答案就很顯然。在這個政策下，應該由政策主體隨時根據宏觀調控的需要進行調節，就不是老百姓手中自己的存量房，至少不是產權歸屬個人的房產。所以很多人去討論是不是自己手頭持有的房子因為是學區房所以租金會上漲，我想可能沒這個必要。

所謂的同權是什麼

這個問題也很簡單，說到底是附著在房屋上面享受公共的資源差異很大。大城市的發展會伴隨著教育、醫療等資源的集聚，這種集聚又使得人口進一步向大城市轉移。房地產價格一直以來難以控制的原因之一就是因為附著的公共資源較多，而這些，往往跟戶籍捆綁。說到底，租房沒有戶籍，就算有戶籍沒產權，孩子也沒法上學。

大家最擔心的就是學區房的問題。其實，學區房的官方說法其實是「施教區」，按照學校的覆蓋半徑，劃定施教區。在劃定施教區的時候，因為無法確定名額，只能採取就近原則、戶籍與產權一致原則。只要施教區的國小名額有限，就不可能放開學區入學租房與購房一致的原則。

公租房應該提供給誰

公共租賃房應該提供給那些買不起房子但是我們城市又很需要的人，應該給那些現在買不起房子未來買得起但是事業面臨很多不確定的人。前面的話聽起來很拗口，其實主要是兩類。

一類是低收入群體（可能暫時收入低），比如勞動密集型服務業的人，這些人已經無再回到農村生活就業，但是可以從事理髮、餐飲等服務業，目前看沒有資本積累，他們需要安定的居住環境，不僅如此還需要子女穩定的教育與社區完善的醫療體系，他們能夠安定下來，我們城市的產業鏈條才完整，才能夠享受到成本較低的人工服務。他們的子女能夠因為租房享受到教育的權力，這個社會的階層才可能流動起來。還有一類，主要是創新創業人才，這類人以後能夠買得起，但是在起步階段需要支持，需要幫助。

公租房應該建在什麼地方

其實把以上的問題搞清楚了，回答這個問題並不難。凡是申請公租房的人是更需要公共資源的人，需要教育、醫療，生活更加依賴於公共交通等。很明顯的是，公租房應該建立在主城也就是人口密度較高的區域，建立在公共交通發達的區域，建立在公共資源供給充足甚至有剩餘的區域。

誰來建公租房

長期以來，大城市房地產市場租售比較低，租金的收益很難覆蓋購房的成本，重要的原因就在於地價佔比太高，持有房產的人大多數不是期望獲得租金收益而是期望獲得房價的絕對升值。既然是公租房，就得考慮到資金收益、租售比等，地價與收益率成為了考量。並且，隨著時間地推移，需要集中對房齡較老的公租房進行修繕，如果產權持有者過分分散，也會面臨挑戰。近期上海拍出的地給了我們啟發，由國有企業統一購地，控制土地價格，不失為一種好的選擇。

我們搞清楚了以上五個問題就清楚了「租售並舉」不能簡單理解為「租售同權」，這個是改進社會福利的一種調控方式，對於高品質的居住構不成影響。

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