蓄積動能 陽光城2016年報暗含增長玄機

4月15日電 2017年4月15日，陽光城集團股份有限公司(下稱陽光城)發布2016年度報告。業績數字穩字當頭背後隱現的，則是隱而未發的龐大資產儲備。曾經創下3年10倍增長奇迹之後，進擊的陽光城繼續提質增效，從組織變革、併購合作、地產金融等諸多方面為進軍千億蓄積勢能，為跨越發展做足準備。而2017開年一季度盈利預計勁增逾50%，以及控股股東繼續大幅增持，也宣告陽光城將迎來更積極的增長態勢。

增規模、降成本，穩健運營護衛發展質量

2016年報顯示，報告期內，陽光城營業收入195.98億元，2016年平均毛利率為23.10%。收入和毛利率指標基本維持上年量級。另外，第三方權威榜單亦顯示，其銷售額再攀新高達487.2億，書寫了從2011年至2016年5年20餘倍的增長傳奇。

另一方面，幾個大幅增加的關鍵指標則暗含玄機，內斂營收數字背後，是陽光城儲備資產、為下一波增長期蓄積動能的野心。

報告同時顯示，陽光城資產規模2016年達1204.31億，同比增加71.62%；凈資產132.03億，同比增加9.89%。資產規模壯大的同時，降低成本卓有成效。2016年陽光城累積融資額693.76億元，加權平均融資成本8.42%，同比繼續下降1%。

土地儲備方面，2016年公司通過多種方式共計獲得25個項目，計容建面達977.80 萬平方米。同比看，2015年陽光城新增17個項目，計容建面315.33萬平方米。2016年新增土儲達到2015年的3倍有餘。至此，陽光城總土地儲備2016年底已增至2,285.20萬平米，綜合樓面地價為3,251.75元每平米。大規模、低成本、高成熟的土地儲備為陽光城下一波規模增長提供強勁動力。

此外，陽光城在布局的主要城市中市場排名靠前。以2016年最新統計情況，公司連續第5年在福州地區取得銷售額、銷售面積雙料冠軍，市場佔有率第一；福州陽光凡爾賽宮、福州西海岸利博順泰、福州陽光城翡麗灣等代表項目成為陽光城福州銷售榜單上的明星項目。同時，在上海、長沙、廈門、蘇州等重點深耕城市第三方銷售業績排行榜中排名靠前，產品品質與品牌口碑獲得客戶與市場持續認可。

持續精準投資 「3+1+X」、「併購」戰略蓄勢千億時代

作為陽光城高成長性的核心支撐，其精準投資能力繼續得以夯實。一方面，陽光城堅定「區域聚焦、深耕發展」戰略，布局深具發展潛力的成長性城市和利潤較高戰略機遇點，堅持把城市做精做透。另一方面，則充分利用合作夥伴、股東等資源優勢，尤其大力通過併購等多種方式取得項目，實現精準投資。

2016年，陽光城首度完成「3+1+X」戰略布局。在領跑大福建的同時，著力深耕長三角、京津冀和珠三角三大核心區域，並擇機進入戰略機會城市。陽光城2016年累計進入廣州、佛山、東莞、長沙、成都、鄭州、武漢、南昌等八個核心城市，多年運營效果初成。

2016年，陽光城上演一幕幕「攻城拔寨」的精彩大戲。在京津冀，陽光城競得順義區后沙峪鎮地塊，在京津冀再次邁出堅實一步；5月31日，收購長沙中泛置業100%股權，囊括18宗地，逾330萬方可售面積，首進華中；6月29日起，陸續收購廣州南沙多個項目，獲逾320萬方可售面積，重點布局珠三角；9月28日，收購蘇州新萬益房地產，獲得兩幅優質商業地塊，深耕長三角再下一城；11月7日收購福州登雲項目， 獲取逾160萬方土地，壯大福建大本營。而在東莞、佛山、廣州連番落子，走進珠三角則代表著陽光城首度真正意義實現3+1+X戰略布局，在行業集中度攀升的時代也成為規模化發展的「大玩家」。

而在年底，陽光城更敲定2016年度最重大的一次併購，震驚業界。以交易總金額104.69億元競得物產中大集團出讓的重大股權資產包。通過此次併購，陽光城獲得13幅處於不同開發階段的優質地塊，初步測算增加貨值近400億元；城市布局方面，此役大捷后，陽光城將在杭州一舉增加4個項目，在成都也從首次布局的一個項目猛增到三個，大幅拓展在杭州和成都市場的深度與廣度；此外，陽光城還將憑此舉首次進入武漢、南昌。

這其中，併購方式成為陽光城不斷「攻城略地」的「大殺器」，也因此被業界冠以「併購王」稱號。2016年，陽光城新增25個項目，計容建面977.80萬平方米，強勢聚焦一二線城市。其中，通過併購獲取13個項目，計容建面835.90萬平方米，8成以上的土儲以併購方式獲得，併購獲地的平均樓麵價更低至約1495元每平米。

跳開日漸白熱化的招拍掛市場，擇取相對價格較合理的優質資產，以有限的資金和較低代價，獲得更高的利潤空間，陽光城的生意邏輯清晰可見。系列併購因屬不同階段的存量土地，地塊地理位置相對優越，以底價或較低溢價率成交，土地成本相對較低；且因大部分已處於在建或在售狀態，縮短了開發周期，提升了公司整體周轉率，有助於保證公司未來的高速增長。據克而瑞統計，2016年陽光城收購的長沙中泛置業，自陽光城6月1日進場后，月均銷售速度提升312%，售價增幅高達20%，全年成交金額10.78億元。從2016年7月起，陽光城便多次位列易居克而瑞長沙樓市月度銷售排行TOP榜前列，且當年就創造了476萬元的凈利潤。無獨有偶，廣州的麗景灣項目也是去年的併購的明星項目，僅用20天的時間完成從蓄客到熱銷的奇迹，靈活併購成為陽光城反周期儲備優質資產的最得力方式。

產品、金融、地產+ 新常態下創新發展路徑

另一方面，金融創新在陽光城發展路徑中同樣扮演重要角色。金融創新正在成為快速推進企業規模擴張的利器。

2016年，陽光城將證券市場融資功能靈活發揮至極致，積極嘗試併購基金、資產證券化、中期票據等多種創新融資方式，提升運營能力。4 月，陽光城參與投資三峽金石投資基金；5 月，與陸家嘴信託等設立陸金朝陽；8月，60億非公開公司債發行完畢，最低票面利率5.5%；同時，公開發行公司債券26億元，最低票面利率4.5%，再創新低。

截止2016年底，陽光城期末融資餘額為693.76億，整體平均融資成本8.42%，比上年同期下降1%，為陽光城開啟新一輪高速增長提供了充分的資金保障。

2016年，大公國際通過對陽光城經營環境、競爭力、業務運營及財務狀況等綜合分析，認為其償債能力強，公司主營業務收入將繼續保持穩定增長，因此對其評級展望為穩定。此外，中誠信亦綜合評定陽光城主體信用等級為AA+。

為了持續提升產品的先進性與競爭力，2016年，陽光城從「以客戶為導向」升級為「以用戶為導向」， 全新推出二代產品，並提出用「降維戰略」的方法打磨產品。在項目中以設計精細化、豪宅輕奢化、配套酒店化、社區智能化等價值兌現，全面達成生活品質的升級，持續保持陽光城先進的產品力與競爭力。

二代產品與陽光城3+1+X戰略相伴相生。2016年6月，在長三角區域的上海，陽光城發布二代產品濱江悅；7月，在大福建核心城市福州發布二代產品【睿】Life系……陽光城以匠心產品深耕一二線城市，全面推行全精裝產品的戰略邏輯，這也是支持陽光城砥礪前行的動力。

隨著地產行業步入新常態，利用存量資源謀求多元發展成為很多企業思考的重點。陽光城也在進行多元布局與轉型，通過業務調整，謀求新的增長極。

在另一個高價值的商業地產領域，隨著商業地產發展戰略成形及項目的運營進展，陽光城多年布局後進入收穫期。年報顯示，2016年陽光城實現商管收入5016.49萬，同比增長15.58%。酒店業務收入3593萬，同比增長7.31%。值得一提的是，2016年陽光城首次實現教育管理收入2124.59萬。

主營業務高速發展的同時，在「房地產+」戰略的引導下 ，陽光城正積極探索多元化業務，將房地產主業與教育、金融、產業地產等產業鏈有機融合，不斷尋找新的利潤增長點，形成企業多元化發展的全新態勢，放眼長遠，謀求穩健發展。

「2017年是陽光城提質增效、跨越發展的關鍵之年」，陽光城在年報中表示。經過2016年繼續夯實「3+1+X」戰略布局，資產儲備更加壯大，運營管理能力全面提升，金融持續創新，陽光城的進軍千億藍圖愈發清晰。

2017年開年以來，陽光城正以重大利好驗證這一積極趨勢。陽光城日前公告，受助於公司開發項目陸續結轉銷售收入，預計2017年第一季度盈利將達到18650.26萬元至22380.32萬元區間，預期增幅達到50-80%。

正是基於對公司的內在價值和未來發展前景的信心，控股股東福建陽光集團公告，計劃自2017年5月2日起在12個月內通過二級市場增持陽光城股份不低於8100萬股，累計增持比例不超過公司總股本的2.00%。陽光集團同時承諾，在增持實施期間及法定期限內不減持所持有的公司股份，以領頭增持宣告將迎來更陽光的2017增長態勢。