房地產政策大變天！住建部權威發話，「租賃時代」該何去何從？

這些天，樓市不斷釋放大消息！

從上海宣布只租不售到廣州租購同權，再到住建部等9部委下發於《在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》等等，一系列大動作都表明——

租賃時代要來了，2017年將成為房地產歷史性轉折之年！

不過，上述動作實際上似乎還未具有全國層面的推廣意義。

但就在昨天（7月26日），新華社在其網站上發表了題為「購租並舉」實現百姓安居夢的文章，爆出了一個大消息，瞬間刷屏。

租購同權，將立法明確！

在新華社的文章中，最重要的一條信息是：住建部將通過立法明確租購同權！

先前許多媒體猜測，廣州實行租購同權后，會有許多城市陸續跟進。現在看來，無論其他城市跟不跟隨，一旦住建部立法明確租購同權，全國所有城市都將產生租購同權的效果。

將產生什麼深遠意義？

1、從法律層面確立租賃地位

要想讓租房得到廣泛接受，真正扭轉人們在看待租房和買房之間的偏見，必須得讓人們實打實的看到，租房真的能夠過上和買房一樣的日子。這就要求必須從權益、平等性和居住使用性等方面給出保障。

而保障的最佳方式是什麼？顯然是通過立法的形式，有國家意志為背書，具有強制性，普遍性。

2、構築更加平等的社會

房子身上總被賦予財富屬性或造福效應。房子身上的附著的大量超額權益，沒有房子的人無法享受到；房子產生的社會歧視，比如相親、結婚沒有房產會如何如何，年輕人去租房被擁有房產的人們歧視性的對待等等。

儘管不能說上述現象的產生都是因為租房和購房之間的不平等，但確實有部分原因是因為租房這種行為的權益遠遠低於購房，租房人自身的權益又常常得不到保障。

租房傳統上一直是一種較為弱勢的行為，租房人的利益也是相對被社會所忽視的。

那麼，如果我們從立法層面給租房權益、給租房人的權益確立起來，和買房一樣，對於現在的年輕人、未來的年輕人都將是一種極大的鼓勵，也將極大的促進社會的公平。

2、房價預期實質性扭轉

暴財經分析：真正讓房價上漲的其實是人們的預期，或者說是人們的觀念。曾有一房地產領域的教授做過實證調研，結果顯示，人們預期房價上漲1%，房價就會上漲0.84%。

真正想要房價降下來，或者不讓其上漲過快，就必須長期性地扭轉人們對待房子的態度。從住房本身來說，讓租賃房和購房同台競爭，確立租賃房的地位，會長期改變人們對於房價的上漲預期。

3、租購同權是大勢所趨

根據國家統計局的最新統計，全國居民人均住房建築面積已達40.8平方米。這一指標已接近甚至超過日本等發達國家的水平。這也說明，投機、投資為目的的買房者正日益增多。

過剩的房子如何充分利用？顯然讓他們進入到租賃市場是最好的選擇。規模化住房租賃企業市場份額只佔2%左右，相較於發達國家市場20%—30%的比例，差距非常大。

當然，租賃時代，並不是說就不需要購房，不需要買房。只不過今後買房這種行為將更加自主，有能力、有條件就買，而不會成為一種負擔。另外，租房體系建立起來后，將和買房體系一道構築起不同需求的住房體系，分層次滿足不同人群，真正發揮房子拿來住的目的性。

4、將加速的「人口遷徙」？

財經作家劉曉博分析，租售同權之後，或將刺激在大城市打拚的「非戶籍家庭」把在老家上學的孩子接過來，還會創造出一大批「教育移民」。這樣，人口的城鎮化會大大提速，大城市對人口的「虹吸效應」會非常強烈。

如果租售同權成為持續下去，城鎮化，將更加確定地變成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是，在中西部，以及人口不斷流失的中小城市的房價下跌風險有所增加。

租售同權是社會進步的表現，也體現了政府控制房價的決心。在這個過程中，會出現一些新的、難以預料的情況。所以，新華社通稿里住建部負責人的表態是「逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇」。

這裡面「逐步」二字，值得我們細細品味。

你關心的四大關鍵點

1、房價是不是要跌了？

有人認為，北上廣深等一線城市房價之所以高企，主要是因為這些城市擁有優質資源，主要包括教育、醫療等。而在過去此類資源基本都跟房子聯繫在一起，或者更確切的說是跟房屋的產權結合在一起。但是新的「租購同權」政策出台以後，租房也可以享受這些同等的權利了。那麼，房價會不會下跌？

對此，財經作家劉曉博認為，由於人口顯著增加，租房需求將更加旺盛。所以，大城市房價很難下跌。但如果政府真的在「政策性住房」和「公共租賃住房」上發力，的確可以平抑房價。

但這些都需要投入，沒有商品房市場平穩發展，就難有錢去建設、維護足夠的「政策性住房」和「公共租賃住房」。

當然，最後結果怎麼樣，只有時間能夠檢驗。

2、租金是不是要漲了？

部分有房者為獲得孩子入學權益，將不得不繼續購買學區房，也就是說，原來的購房需求仍在。與此同時，還增加了租房需求，原來無法擁有學區房的，入學無門的家庭，有了租學區房的需求，可以預見，房租有可能大幅提升。

3、會讓學區房貶值嗎？

租購同權方案不能增加學區房的供給，至少不能大量增加。來看需求，昂貴的學區房，原本的購買者往往經濟實力比較強。財經專欄作家葉檀認為，如果不能增加學區房的供給，教育資源的稀缺沒有改變，在這種情況下，學區房的房價不會下跌，租金反而會上升。

4、會帶來教育平權嗎？

中原地產首席分析師張大偉認為，這一政策其實並非新政策，實際在過去的全國房地產市場發展中，租賃是可以就近入學的。租賃的就近入學，並不能保證優質學區入學，從過去政策看，廣州的政策其實並無新意，只是前提是學區有餘量的情況下，租戶才可以上學，而且是如果學區房，租戶上優質學校的可能性並不存在。

這套機制無疑是房地產市場的風向標，這意味著房地產市場政策發生徹底的變化。在中央指示「房子是用來住的，不是用來炒的」的大政方針下，所有部門都行動起來了。

那麼，買房還是租房，到哪裡去，就成了很多青年人關心的話題，就帶大家來捋一捋政策和可能造成的影響。

▌房地產商要變房東了，買不起房可以租一輩子的房

土地供給不足一直是一些業界人士認為房價會繼續上漲的原因。比如2013年，任志強在博鰲論壇上就指出：「不能增加土地供給的任何調控政策一定是把房價推高的。去年北京上海等大城市供給只完成30%多任務。如果要把房地產搞好，一定是讓供給迅速增加。」

現在，政府也意識到了這個問題，要求：「各地應根據人口變遷和城市發展趨勢，適時供應住宅用地，做到讓市場「手中有糧、心中不慌」，堅決避免出現炒地皮、爭地王的情況。」

以北京為例，所以從今年起，北京土地市場可謂「大開閘」。統計數據顯示，截至2017年上半年，北京共掛牌56宗經營性用地，供地面積早在第一季度便已經超過2016年44宗地的總面積。

但與此同時，土地出讓規則花樣翻新，新房限價，增加自持比例，提高自住房項目地塊的供給，根據《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》。計劃內容顯示，未來北京每年將新增土地供應1200公頃，5年總共供地6000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中自住型商品房將供地1020公頃。同時，2017年北京的住宅供地計劃也相應調增，以保障30萬套住房建設需求。

自住房供給將增加，低收入無房戶買房難度將降低，北京現在自住房的價格只有普通商品房的1/3.

在政府土地「寬出」與房企應對「嚴入」規則的這場力量博弈中，房價走勢逐漸實現由陡趨平，房屋屬性的重心由投資轉向居住。

讓房地產商不準賣，增加自持，實際上是一種讓房企從開發商變成房東的過程，讓部分土地供給轉化為租賃住房，增加租賃住房面積，緩解住宅供需矛盾。

▌租房，租購同權，學區房租金要上漲了

香港早就是租購同權了，內地的土地政策學的是香港的政府「掛招拍」，現在租房政策也是學習香港。

❶ 香港是實行「就近入學」：香港推行12年免費義務教育，按孩子的分數分為3級。中國小按照區域劃分為不同的「校網」，名校大多集中於港島的中西區、灣仔以及九龍的九龍城、九龍塘和土瓜灣、油麻地一帶。

對比：香港的學區資源和北京、上海很像，都集中在市中心的一些區域，北京的「學區」是東西城、海淀區。

❷ 按「校網」派位：政府的公立學校必須經由政府的」小一入學統籌辦法「（派位）錄取新生。另外還有高價的「國際學校」，招生由學校自行決定。

❸ 根據香港入學辦法規定，所申報的「居住地址須是申請兒童的唯一或主要住所，即日常主要起居生活的地方」 。也就是租房和購房都可以。港島的房價高不可攀，所以很多人就採取租房，而根據規定，只要能提供報名地址有效的水電煤或者有效住址證明，就符合申請資格。

❶ 在開學報名一般要求3個月以內的有效住址證明，所以不少家長在選定心儀的學區后，會提前3個月左右在名校區內租房，在完成報名手續后，立刻退租。因為《規定》只寫明不能提報虛假材料，並未強制該住址必須在孩子接受教育期間內持續居住。

❷ 直接租用樓下的信箱，甚至有中介私下提供相關服務，但這其實涉嫌「虛假陳述」，有被取消入讀資格的風險。

對比：香港的這一辦法在內地一線城市是行不通的，根據規定入讀期間必須保證通常居住。北京的西城區、海淀區、石景山區還規定一套房6年內只有一個學區名額，這就意味著如果租戶要使用這個名額，就必須給房東私下繳納高昂的「使用費」。

事實證明，租購同權並沒有降低了香港的房價，2011年香港房價回到1997年的價格水平，然後一路暴漲。並且，上述學區一般位於香港最繁華、交通最便利的地方，租金也一路上揚，一些學區地段差不多的房子，20平米月租已經過萬。

內地情況也會類似，市中心的學校受制於土地，已經很難在原址擴大規模，所以學位資源是有限的。這就會造成：

❶ 租購同權，一方面增加建設和提供租賃住房，賦予租房人就近入學的權益，也就是說需求增加了；但另一方面教育和醫療等資源的供給一時半會很難擴大供給。

這樣一來，需求和供給的矛盾就更突出，學位競爭更加激烈，本來是家長砸鍋賣鐵買學區房搶學位，現在加上租戶，搶的人就更多了。

❷ 本來學區房具有某種擊鼓傳花的金融屬性，孩子就學完畢，業主一般會把房子賣掉。現在租購同權后，會使得更多的人群涌往重點學區的住房，房租會出現上漲，有些業主很可能就選擇不賣房，而是留著收租金。

知名房產大V「北京大土豆」認為：「舉個簡單的例子，現在1000萬的房子租金1萬/月（這種租售比在北京比較普遍），假如實施了租售同權，極端一點，房價跌一半，租金漲一倍，變成500w的房子租金2w。我可以負責任的說，大部分業主都喜歡看到這樣的局面，原因很簡單，大部分人持有房子並不是炒房，不為了出售，有的人房子是單位分的沒有成本，有的人房子買的比較早，跌點也無所謂，最近2年買房的終究佔少數，如果房價低一點，但是租金（現金流）上漲，對改善生活質量立竿見影，大多數業主都是歡迎的。」

❸ 在6年一個名額的情況下，「使用費」的價格恐怕還會攀升，因為需要的人多了，不用買學區房，那就租「學券」。

❶ 租購同權，北京大概率不會跟進。

事實上，北京市一直在嚴控人口，根據《北京城市規劃(2016-2030)》草案， 北京以資源環境承載能力為硬約束，確定北京市常住人口規模2020年控制在2300萬人以內，城六區常住人口比2014年下降15%左右，2014年，城六區常住人口為1276.3萬人，十三五期間實現城六區常住人口比2014年下降15%左右，也就意味著東城、西城、海淀、朝陽、丰台和石景山的人口將減少近200萬人。

所以，今年北京市人事局的落戶指標縮減到只有6000人了，北京市的自住房、公租房都在城六區以外或者比較偏的區域。

北京目前的首要任務是控制人口，如果租房跟買房享受一樣的權利，顯然不利於控制人口，所以這個政策，在北京大概率不會實施。

❷ 新一線、二三線城市會掀起「搶人大戰」。

以前政府多次強調放低落戶的門檻，但北京、上海的落戶難度並沒有減少，相反越來越難，但二線省會城市的落戶難度大為降低。

從華南的發達城市廣州、深圳，到所謂的新一線以及其他部分二三線城市，如武漢、長沙、西安，現在紛紛喊出5年留住100萬大學生。成都、濟南、南京、杭州、鄭州、青島、廈門、天津、重慶、佛山（順德）等城市，更是給補貼、送戶口、給其他政策，加入了人才爭奪戰。

在北京、上海嚴控人口的大趨勢下，未來，這些城市很可能就以方便買房這點來吸引年輕人。

▌在住房信息聯網制度基礎上，徵收房地產稅，在交易環節提高交易契稅——從財稅上降低住房交易帶來的財富增值效應，這點推進起來比較難，是逐步做到的。

綜上所述，大城市房價既然已經高到「天上」，需求還很旺盛，只是因為嚴厲的限購而市場出現冰凍，那麼還是需要釋放這部分需求的。未來的房地產市場會出現分化：