Zi 字媒體

長沙：暴漲前的浮躁與寧靜

2021/12/25

yidianzixun

地產八卦女說

經過四天的實地走訪，我磨平了一雙高跟鞋。

文 | 地產八卦女

1

大盤分析

前些天四處走訪，真心很累，一回家就想睡覺。文章發的有點晚，先說一聲抱歉。

好了，廢話少說，先說結論。個人認為，長沙確實已經到房價暴漲的臨界點，目前的剛需客或投資客的出手率也很高。但長沙市場仍是一個典型政府操盤的政策市，只要政府不放開預售證和網簽管制，長沙房價想要像去年一樣翻倍漲是很困難的。因為新房不放開，二手房很難漲太高（二手房超過新房一定程度后，購房者就更願意花時間和其他成本搶價低的新房），所以大家也不用太擔心「暴漲」，而更應該擔心買不買得到房。

△網路流傳的長沙限簽通知

據星子了解，最近開盤的幾個項目，如陽光城、萬科魅力之城、卓越淺水灣等樓盤都是日光（在此之前，陽光城和卓越淺水灣從未日光過）；

二手成交超級火爆，長沙不動產登記中心提供的數據顯示，2017年上半年，長沙內五區二手房成交達43809套，成交面積達460多萬平方米。這一數據，已超過2014年全年二手房成交面積和套數總和（2014年1-12月長沙市二手房成交面積417.66萬平方米，成交套數36261套）。相比去年同期，二手房銷售增幅超70%；

市區核心板塊項目開盤，基本上是幾百人搶一套房，如保利天禧、萬科里金域國際（梅溪湖不用搶，正常銷售），都是有錢買不到房等待搖號或網上搶房，等等。

△長沙庫存去化率居於全國前列

從市場層面看，長沙這一輪漲幅是由人才新政預期效果催漲起來的普漲。一方面長沙想要打造國家中心城市，前段時間國務院印發《關於調整城市規模劃分標準的通知》，將特大城市的城區常住人口規模劃線從以往的100萬人提高到500萬人，由此，湖南省唯一一座特大城市長沙將「降級」為大城市，湖南將無「特大」城市。在人口基數不達標的情況下，gdp再高也沒用（比如鄭州GDP就低於長沙）。

所以為了吸引人口，特別是省內外溢到廣東、江浙滬、京津冀的湖南人，低房價、低生活成本就成了吸引人口的最大利器。而另一方面長沙又必須保持住低房價的優勢，否則一旦上漲就跟其他城市沒什麼兩樣了，吸引人口也成了偽命題。

由此，綜合來看，長沙是能漲而不讓漲，真正炒房的收益率會比較低，但買到好房子的成本（金錢成本+其他成本，重點在其他成本）會越來越高。至於這個成本能不能轉化成收益，說到底還得看政府的臉色。

2

地段分析

剛才我們說到長沙目前仍是細微的普漲（主要是因為限價），而限價是對市場不敏感的計劃經濟手段，導致長沙普遍沒有拉開價格差距，所以從這方面看，長沙的房子雖然值得買（多少都能漲一點，不會跌），但板塊正在快速價值分化，買哪個板塊、哪個地段、哪個樓盤，最終的結果，在幾年後是完全不一樣的。

△長沙八大片區示意圖

說明：① 嶽麓山國家大學科技城

② 馬欄山創意集聚區

③ 高鐵新城

④ 空港新城

⑤ 濱江國際金融中心（濱江CBD）

⑥ 暮雲新城

⑦ 洋湖-大王山文化旅遊度假區

⑧ 梅溪湖國際新城

比如，目前的濱江板塊，價格是12000-14000，但距離傳統市中心五一廣場較遠、且無捷運和優質學區的萬科魅力之城，價格也在11000了。所以從這方面看，濱江在售樓盤的價格是非常實惠的（問題是都搶不到）。

再比如，目前很多人看好的梅溪湖。個人認為，相對同價位的濱江板塊，梅溪湖很明顯高估。

梅溪湖雖然有山有湖有捷運有個大超市還有醫院學校扎哈藝術中心，但這只是構成高端居住區的一些必備要素，距長沙市金融中心還有一定距離。而梅溪湖最大的優勢是優質教育資源集中，但這個教育資源其實也並非長沙最好的，長沙市最好的教育資源在市府板塊，畢竟那裡才是本部，梅溪湖只是捆綁發展；此外，梅溪湖住宅開發容積率超高，接近北辰三角洲，有4.3左右，隨著今後入住率的提高，交通擁堵是大概率事件。

與我持相同意見的還有克爾瑞長沙總經理，他的意見是：梅溪湖板塊後續上升空間非常有限，除了一個湖之外，基本沒啥利好，整體規劃是強行上的，跟城市道路的接駁嚴重有問題（從梅溪湖去往河東的路途經常堵車），二是無產業支撐（雖然背靠麓谷高新區，但據星子了解，大部分人還是在河東上班，單純依託麓谷產業園不現實），三是配套不完善（連理髮店和小超市小餐廳都沒有），四是本土人群太少，邊緣化（都是在省外的湖南人和炒房團購買）。

△梅溪湖樓盤和長沙主要江景樓盤一覽（來自大熊看樓）

由此，對於梅溪湖板塊的未來，個人的理解是：起點高，從投資的角度並不划算。真正值得投資的房子，也就二環內（梅溪湖算是三環內）。至於三環內的房子，適合剛需自住。

△二環內適合投資自住，三環內適合剛需自住。

有人說三環內房價低翻倍快漲幅高，比如金星北、月亮島，對於這個論斷，我是不同意的。長沙雖然沒有很明顯的價值核心板塊，但相對集中的市府中心是有的。未來一旦放開限價，市府中心地段的漲幅肯定遠遠超過郊區，畢竟現在長沙各版塊的價格相近，沒有明顯差距。

至於長沙的金融中心，網路上分為兩黨：濱江黨和梅溪湖黨，我個人傾向濱江。雖然濱江也不算是很集中的金融中心，但從全國來看，圍繞湘江兩岸發展金融是最合適的路徑。此前杭州就囿於西湖的發展困局，轉向了錢塘兩岸；而長沙如果不理清湘江的一江春水（活水），轉而去往梅溪湖的一潭綠水（死水），是很明顯的規劃失誤。而江邊開放大氣的湘江九號商業、漁人碼頭，個人感覺也比封閉式的扎哈藝術中心吸引力大，畢竟去藝術中心參觀還要買門票啊.....

對此，公眾號「李白謨勝不是李白」有個留言說得非常有道理：南二環-芙蓉路-北二環-銀杉路-瀟湘北路的一江兩岸合圍區域，就是長沙未來的金融中心。其中，五一芙蓉是核心紐帶，火車北站黃興北路是金融預留，濱江新城是全新開發的金融住宅融合的新片區，承接金融轉移新領地。三個片區圍繞湘江相互呼應，互補長短，已形成了一個相對生態的金融新區。