海花有約之邵萌：集體土地開發面臨產權風險和運營收入風險

9月7日下午，不動產金融行業聯盟與海外地產投資聯盟、微信公眾號「樓市經緯」重磅打造《海花有約》第三期：「集體建設用地如何建設租賃住房」論壇在北京IFC大廈三層會議廳隆重舉行。北京市城投嘉業房地產開發有發責任公司副總經理邵萌認為，集體土地聯營開發中存在兩大痛點：一是產權制度方面有風險，二是此類項目必然去房地產化，未來全部自持運營收入將面臨一定的困難。

邵萌表示，他所在的北京市城投嘉業房地產開發有發責任公司是北京市房山新城投資有限責任公司的全資子公司，房山新城公司是2016年房山區國資委成立的一家全資國有企業，主要業務包括四大板塊：土地開發、房地產開發、金融投資、智庫。發展目標是以高效實施城市建設、統籌解決城鄉問題為目標，做最專業的可持續發展城市運營商。

活動現場

他認為，集體土地開發必然是未來的大趨勢，而按照國家發改委的政策，房山區是第二批國家新型城鎮化試點。北京市規劃和國土資源管理委員會也在今年年初批准了一個統籌利用集體土地的試點政策。房山區新型城鎮化試點項目位於房山區良鄉鎮。按照土地管理法，集體土地可以合資聯營興辦企業，但是，集體土地的成片開發及一二級聯動開發，在北京市乃至全國都並不常見。該項目在良鄉鎮的中東部，一共四個村，佔地面積6平方公里。我們要做的工作就是騰退四村老百姓和集體企業，給老百姓建回遷房，集體產業用地將拿來搞集體土地的聯營開發。

邵萌為樓市經緯寫的祝福語

根據北京市規土委今年3月初發布的集體土地利用政策，我們這個模式不直接對接村集體，而是對接鎮政府：由鎮政府牽頭成立一個鎮級聯營公司，把四村的集體土地統籌登記到鎮聯營公司名下，由鎮級聯營公司拿土地入股，和房山新城公司或者其他的社會資本進行合作。按照政策要求，鎮級聯營公司的股權比例要佔51%，社會資本佔49%。這個政策是為了保障農民的根本利益，同時要求每年要給農民保底分紅。該項目致力於打造北京市的國際健康休閑特色小鎮，項目功能是為了承接北京中心城區的養老人群疏解。

海花有約第3期活動現場

邵萌認為，北京市集體土地開發中的痛點主要集中在兩個方面：一是產權方面有很大制度風險。因為集體土地所有權不變，使用權沒有放開，未來包括已建成的房屋能否登記到將來與鎮級聯營公司共同成立的公司名下，仍是未知數。因為集體土地利用涉及的產權制度還沒有設計好，政府還沒有完全想好集體土地聯營開發模式該怎麼搞。另一方面，即使集體土地使用權開發放開，目的肯定不是為了讓咱們做房地產開發，不是為了做住宅銷售類產品。所以，如果項目未來全部自持的話，從運營收入和現金流來說，也有一定的困難。

海花有約第3期嘉賓合影

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