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剛剛,上海深圳出大招了,樓市巨變!

一是上海公布「住房發展十三五規劃」,宣布未來5年將供應170萬套住房,同比大漲60%。在這些新增住房裡,租賃住房高居榜首為70萬套,保障性住房為55萬套;商品住宅只有45萬套,而且以中小戶型為主。

二是深圳公布「住房建設規劃2017年度實施計劃」,把2017年新增安排建設商品住房的套數提高了1倍,從2016年的4.3萬套提高到8萬套;此外,2017年還將新增保障性安居工程項目5萬套,比2016年的計劃大幅增長了20%

其實,2017年5月13日南京已經出台調控政策:加大住宅用地供應。增加住宅用地供應量,加快土地供應節奏,有效增加供應規模。2017-2021年全市計劃供應5150公頃,其中2017年880公頃、2018年950公頃、2019年1020公頃、2020年1100公頃、2021年1200公頃,年均計劃供應量比2016年增加47.1 %。

昨天(77日),我們的團隊在第一時間分析了上海新舉措的含義,認為這代表中心城市樓市發生重大變化。

第一,雖然一線城市寸土寸金,土地資源短缺,但增加供應量顯然是堅定不移的;

第二,未來住房供應將以租賃性住房、政策性住房為主,商品房似乎有小眾化的跡象,而且偏重中小套型。

第三,從上海未來5年住房供應量結構看,國家顯然在鼓勵租房,試圖改變居住觀念。

深圳的2017年計劃,顯然跟上海有很多相似之處。

最引人矚目的是,深圳準備在2017年把新建商品住宅的量,從2016年的4萬多套提升到2017年的8萬套,實現將近100%的增長。此外,保障性住房也將增加20%的供應量。

上圖是2016年深圳樓市的基本數據,來自官方統計。可以看出,深圳2016年新建商品住宅供應量,在面積方面比前5年平均值大幅下降了20%。其實看過深圳長期數據你就會知道,深圳這些年新房供應量一直是下降的。

在套數上,2016年深圳新房批准預售是4.4萬套(計劃建設是4.3萬套),實際銷售4.04萬套。如果今年新房建設規模提升到8萬套,則意味著供應量接近翻倍。

值得我們高度關注的是:2017上半年,深圳一手住宅僅成交了10506套,創下近十年新低。如果按照今年上半年的銷售速度,則8萬套新房足以讓深圳賣4年!

在供應量大增的情況下,深圳房價會跌嗎?

從需求端看,深圳現在每年新增戶籍人口5060萬人,每個戶籍人口(滿18歲)將可以獲得一張「房票」。此外,深圳每年還有1012萬戶籍青少年年滿18歲,他們也將獲得一張「房票」。上面兩項相加,按照 3個人產生一套住房的剛需計算,則每年新增剛需大約是2024萬套。此前,深圳每年新增住房是4萬多套,顯然偏少;如果增加到每年8萬套,看起來仍然不算多。

但問題是,深圳房價太貴,剛需在、購買力不足,最終只能租房。如果8萬套的建設規模維持幾年,則深圳房價至少上漲力量會被抑制住一段時間。而在距離市中心較遠、交通教育資源偏差的區域,則可能出現下跌。

但另一方面,深圳土地資源嚴重不足,每年8萬套的新建商品住宅供應量,很難維持下去。事實上,深圳目前新建商品房主要用地來源是城市更新。官方的文件也說:本年度計劃安排供應商品住房用地168公頃。其中,新供應用地7公頃,城市更新用地75公頃,征地返還用地86公頃。

城市更新、征地返還用地,這些土地上以前就有建築物,也有人居住。在拆除重建過程中,往往會大幅增加容積率,一般是原來的23倍。也就是說,看起來產生了8萬套房子,但事實上也讓數十萬人失去了原來租住的家園,這些人的居住需求仍然在。

我們不妨測算一下:如果8萬套房子都來自拆遷、重建的話,產生的720萬平方米住宅,相當於每套90平方米,可以住大約24萬人(每套3人)。假設拆除重建過程中,容積率提升到原來的3倍,則拆除之前的建築面積是240萬平方米。大家想想看,城中村的居住條件是怎樣的,人均面積大概在1015平方米,這240萬拆除之前的建築,實際居住人口可能是16萬到24萬人。

所以,以城市更新的方式增加新建商品住房的供應量,實際上增加不了多少深圳的住房容量。8萬套房子,也只是把原來可以容納1624萬人的城中村,變成了可以容納24萬人的正規小區而已。

也許有人會問,為什麼深圳不增加租賃住宅的供應量?其實很簡單,深圳有37萬棟違法建築,23億平方米的違法建築是住宅用途,都在出租。換句話說,深圳是全世界非常獨特的城市,原住民為這個城市提供了23億平方米的廉租房。在這些廉租房裡,實際居住了可能接近1000萬人口,所以深圳早就是一個居住觀念很新,以租房為主的城市了。

在深圳1000多萬套房子里,真正的單元房佔比只有25%左右,其他都是城中村的小戶型違建和工廠的筒子樓宿舍。

總之,上海和深圳同一天出台住房建設方面的規劃、計劃,都採取了大幅增加供應量、增加保障性住房比例的方式。可見,中心城市正在全力落實中央的號召。這表明,樓市的確在發生重大變化。隨著保障性住房、租賃型住房的增加,未來買賣商品房會淪為「少數人的遊戲」,讓我們拭目以待。

對於樓市,我個人仍然維持此前的觀點:長期看好有顯著人口增量的、高級別中心城市(及其衛星城)的優質住宅。其實看看日本和美國的情況就知道了,即便在城鎮化見頂之後,中小城市人口向中心城市、城市圈的轉移仍將繼續。政府的各種調控措施,最多可以階段性緩解房價上漲壓力。包括金融風暴,也只能階段性調整房價上漲的角度而已。

展望未來,樓市應該是一種保守型、防禦型的投資,期望房價短期內大漲越來越難,所以不能盲目加高槓桿。在市場波動中死的,都是槓桿太高的。



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