一二手倒掛，新房不許漲，二手只能跌！

在南開區盈江東里小區，有一位房主真是鐵了心要把房子賣掉，9次調價，53次帶看159天才終於成交，接著還得等房款……賣房沒有點信念還真不行。

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各種政策疊加，市場直觀的表現就是——房子不好賣了。

政策調控都有一個漸進的過程，要知道331政策出來之後，4月份還有天真的房主跳價呢，而政策都是要半年才會顯現效果，現在才剛過5個月，進入發酵期，金九銀十是指望不上了，到了年底，銀行貸款會收縮的更厲害，因為銀行今年的額度本來就受限，必須環比下降，上半年批的又過多，有些3月份的款到現在才放，個別銀行上半年都用了全年80%的額度。還記得去年年底銀行停貸嗎？

還有一二手倒掛，按市場規律，倒掛的行情是不可持續的，要麼新房補漲，要麼二手房降價。現在新房是政府限價，不可能補漲（補漲也賣不動，現在賣的好都是2萬以下的房源），只能有一條路可走——就是二手房降價。

所以，樓市出現了一些分化，因為有二手房抬著轎子，原本受到政策衝擊最嚴重的的新房絕處逢生，售樓處再次熱鬧起來，許多買房人也是按耐不住，想趁著限價窗口期上車，個別被限價狠的項目，像鹹水沽的金地藝城瑞府加推基本售罄，東麗湖的恆大翡翠華庭加推了一批均價9千多的房源，8月份賣了近400套，這還不夠，項目又拿了一批銷許，200多套房源均價才8千多，沒有最低只有更低。而二手房就慘淡多了，成交量一跌再跌，成功實現四連跌。

如果跟3月份的25501套相比，7月份的成交量相當於打了個兩折。8月份二手房的頹勢還在繼續，全部的數據還沒有，但跌破5000套沒有懸念。

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量在價先，量變肯定會導致價變，這是市場規律。

二手房房主的預期與市場價格的差距過大，造成了二手房想要成交就只能降價妥協，成交價格相比巔峰時期的3月，有小區已經出現了每平米8000元的巨大降幅。也有部分投資客開始拋售，聽一個中介朋友說，梅江卡梅爾最近有投資客570萬甩出一套240平米的大戶型，匪夷所思！

中介房源數量目前也處於高位，目前鏈家的房源數量超過了3萬5千套。（鏈家的房源集中在市內六區和環城四區，限購之前在2萬套以內）。我愛我家的房源超過2萬套，中原地產的房源超過1萬8千套。

下面是幾個典型的例子：

調控政策不斷，使買房人不知所措，與其高位站崗不如觀望成為了多數買房人的想法。另一方面，房東們也很焦慮，變化也開始出現，不再一個比一個掛的高了，開始分化，基本呈現出三種類型：

• 不差錢型：不差錢的房東仍把價格掛得高高的，也不著急賣，地價那麼高，就不信漲不到心裡價位，還有些純粹是自我陶醉型，掛個高價就是為了算個賬面資產，千萬富豪！

• 務實型：對市場的預期開始動搖，心氣降低了，碰到真心實意的買家會做出讓步，能接受10%左右的議價，再低就不賣。

• 斷臂型：一是比較激進的投資客，槓桿很高債務負擔重，短期看不到政策放鬆，安全第一；二是急用錢的房主，他們會大幅降價，因為去年漲幅很大，基本都錄得60%以上的收益，就算降價也是盈餘的。

最難受的應該是置換型的買房人，身兼賣房和買房兩種角色，內心左右互博，陷入兩難境地：一方面，怕自己的房子賣不出去，或者售價太低，一方面又怕錯過被限價的新房，擔心將來又漲價。

要我說，降價的行情最適合置換，漲價的行情顯然不適合，時點沒踩准就會成為悲劇，賣完再買的時間差可能已經是兩重天，這樣的例子太多了，一個朋友去年賣的中北鎮的房子，改善到五馬路的學區，因為買他房子的人貸款出了問題，耽誤了他3個月，最後多花了80多萬。就算買房人能同步操作，漲價行情也吃虧，比如用100萬的房子換200萬的，買房人要再掏100萬，如果房價漲了20%，那就是用120萬的房子換240萬的，買房人要掏120萬，多掏20萬！

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如果有房票，現階段用二手房置換是個時機——不用擔心漲，穩的話不吃虧，跌了還受益，可以重點關注兼顧改善和學區雙功能的次新房。如果置換被限價的新房就更理想，相當於高賣低買，就算先賣后買也不用擔心。市內六區二手房成交比例上升，佔比已經接近4成，說明了這種意願在增強。

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二手房的局面還會繼續嗎？只能說就現在局勢看，成交量下滑還沒有止血，未來二手房低迷還會持續。

機遇與風險並存！

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