市場這麼好，這家房企居然破產了

武清京杭大運河與京津公路交匯處曾經有個項目，秘密君記憶深刻，因為在這個項目的工地里秘密君迷路過，也曾經在工地的外牆邊買跟一個朋友屌絲滴蹲馬路牙子上啃過甜瓜。今天下午龍湖公告：通過招標方式以36億元總價獲取天津市建德房地產開發有限公司的破產財產轉讓項目，並藉此拿下天津市武清區京津公路兩側優質商住用地和現房，整體規劃建築面積將超過40萬平方米。龍湖拿下的，正是這個項目。

一周前跟朋友喝酒，這大哥說：這市場有地就行，能幹黃的恐怕只有建德了。秘密君也很納悶，這麼好的市場，要銷售速度有速度，要價格有價格，股權轉讓我覺得稀鬆平常，但是申請破產卻是有點過分了。稍加調查發現，建德倒在了黎明以前，註定與這一波瘋長無關。所以，今天咱們聊聊這個企業是如何干黃的，順便說說龍湖的這筆買賣。

從武清領軍到債務纏身

《城市快報》在2011年的時候曾經如此形容建德及其掌門人：作為武清房地產領軍企業，張炳鐸在武清區可謂家喻戶曉，在一個多小時的專訪中，記者也深深地感受到了這位外表平易近人、樸實無華的企業家在工作中的專註與對待房地產行業的熱情。在採訪當中，這位掌門人對於京杭大運河邊上的盛世華府項目信心滿滿：容積率、產品配置、那個時候還時髦的新風系統、外立面石材幹掛。媒體形容是：都體現了一個高端生活住區對業主生活感受負責的態度。

但是好景不長，2011年之後，天津房地產市場不溫不火，該企業旗下項目施工放緩，但是大量預售並承諾於2011年年底交房。但是直到2012年年底，交房遙遙無期，有購房業主開始投訴。

2012年全天津成交量只有974萬平方米，武清區整體整體以藍印為主的市場基調決定了建德一系列定位高端的舉措並不受市場歡迎。那時候最火爆的莫過於龍灣城，高層售價在6500元左右，更何況，那時候鬼城的說法纏身，建德資資金鏈開始緊張，銷售回款不暢改善無望。到2013年，建德資金鏈開始瀕臨斷裂。目前在網上可以查詢到的幾筆借貸糾紛基本上都發生在其後的2013年，建德地產開始大規模採用抵押借款的方式進行社會融資。到2014年，站在借款無法償還的被告席上的建德擁有的津武［掛］2011-135號土地被法院查封。2017年1月，天津市建德房地產開發有限公司破產管理人發布破產財產轉讓招標公告。標的為二期商住用地、一期現狀房屋以及名下所有車輛。

在破產財產轉讓招標文件當中可以看到，此次破產轉讓的標的物包括三部分：其一：鴻澤花園二期商住用地，用地位置為武清區新城京津公路西側、強國道（原富民道）北側，用地面積約為170819.4平方米（其中居住用地約為112792.7平方米，容積率不大於2.0、不小於1.0，綠地率不小於40%，建築密度不大於20%，使用年限自原土地合同簽訂之日起70年；商業金融業用地約為58026.7平方米，容積率不大於2.0，建築密度不大於30%，使用年限自原土地合同簽訂之日起40年）。

其二：鴻澤花園一期部分現狀房屋：包含可售商業304套（建築面積約為18306.76平方米，使用年限自原土地合同簽訂之日起40年），住宅387套（建築面積約為40533.6平方米，使用年限自原土地合同簽訂之日起70年），上述建築及一期已售房屋均未竣工，以現狀實物為準。

其三為公司名下車輛。

龍湖公告價格為36億元，簡單測算，一期剩餘商業18304平方米，住宅4萬平方米，按照目前武清區成交均價最低約合10000/平方米，粗略預估4億元，此外，武清區商業部分價格一直偏低，但是同樣不會低於10000/平方米，兩項剩餘貨值最少接近6億元。

此外，二期地塊面積170819，按照容積率1.5來估算，建設面積可以達到256228平方米，樓麵價格不超過12000元。在眼下的武清土地市場上，相比於其門戶位置，這個價格並不算高，更何況，容積率僅僅是按照相對較中值的1.5來測算。

但是，招標文件當中，關於二期地塊附有一句：目前該地塊內有回民墳地約14.2畝待處理。14.2畝大約為9466平方米，容我靜靜。

秘密君查閱了建德地產當初的拿地價格，其中最貴的一塊為4.8億左右，一期二期總投入不超過10億元。2014年因為幾千萬借款被告上法庭的建德估計打死也不會想到，在破產之後，居然可以拍出36億元的高價。秘密君依然記得光耀倒閉之時郭耀名說：只要5個億，光耀就可以度過難關。但是時間不等人，前段時間路過團泊湖光耀城，對面的別墅正在被人瘋搶，不禁感慨。

恐怕建德張炳鐸也曾經有過類似的感嘆：不要5個億，只要一兩個億熬過2014年就好了，但是失敗大多數時候是倒在黎明前夜。你看，2016年的陽光剛剛燦爛一點，現在大小企業不都已經滿血復活搶地，又唱起了高端住宅的高調么？雖然嚴控融資風聲緊俏，但是未到舉債的地步，誰又會去想拆補的難熬呢？建德最好的時候，也只是天津開發企業20強，操作的項目也絕算不上亮點，遠遠不到讓人惋惜的地步，但是讓秘密君感嘆的是一時風光一時淪落，現在家家激情萬丈，一兩年後誰會嗟悔無及。