書面協議是否決定房屋歸屬

買房沒簽書面合同是否是房屋所有權轉移的關鍵？最近，廣西柳州的張軍就遇到了類似的問題。事情還要從2010年說起，案件的賣主瞿國強原來在融安縣工作生活，後來跟妻子劉露遷居南寧市。搬家后，他在融安縣泗頂礦區的一套住房便空置出來了，該屬房改房。由於全家移居他地，他便打算將自己閑置的房子賣出去。2010年4月19日，瞿國強將房子賣給張軍，並收取了2.7萬元購房款，雙方進行了口頭協議，沒有簽訂書面合同。當天，瞿國強便交付房屋，並把房產證、土地使用權證及個人住房檔案交給張軍，但沒有辦理過戶手續。2012年，泗頂礦區實施棚戶區改造，該房屋可以參與拆遷換一套新房。張軍得知后要求瞿國強協助他辦理房屋過戶手續，但是瞿國強總以各種理由推脫，最後直接表示不給張軍辦理過戶手續。2015年7月13日，張軍向法院起訴瞿國強、劉露夫妻（該房屋當時還屬於夫妻二人共同財產）。

一審開庭審理時，原告張軍提供了以 下證據：房款收據、房管所檔案證明表、融安縣已購公有住房上市交易申請表、融安縣房屋所有權轉移登記申請表等。張軍表示自己已經盡了支付房款的義務，因此要求張軍協助自己辦理房屋的過戶手續。

被告瞿國強承認自己曾經打算過將房屋賣給張軍，與其達成過口頭協議，但雙方最終沒有簽訂書面合同，並沒有就房屋買賣達成一致，主張房屋買賣無效。他補充道，張軍支付的2.7萬元只是部分購房款，房子的總價遠遠高於此價格。劉露表示自己對此事並不知情，若是知曉了也不會同意。張軍對於被告的言辭反駁道，「我在2010年就住進了那套房，劉露不可能不知道，但她從未跟我提過不同意賣房的事情。2012年，房屋划入棚戶區改造範圍，可以置換新房。他們夫妻二人見有利可圖才反悔賣房的。」他訴稱自己與瞿國強雖是口頭交易，但雙方在交易當天就已經付清全款，僅未辦理過戶手續。

融安縣法院一審判決張軍勝訴，要求瞿國強、劉露協助張軍辦理房屋過戶手續。法院審理后查明，涉案房屋登記在瞿國強名下，房屋性質為房改房，土地使用權類型為劃撥。判決理由如下：瞿國強認可雙方確實有過買賣房屋的意向，並就此達成過意向性口頭協議，且張軍已支付2.7萬元購房款，瞿國強也將房屋產證、土地使用權證、個人住房檔案等交給張軍，將房屋交付張軍使用。可以認定雙方在達成口頭協議的當天就完成了買賣房屋的行為。雖然張軍、瞿國強沒有簽訂書面合同，但是他們達成了買賣房屋的口頭協議，該協議是他們的真實意思表示，沒有損害國家、社會及第三人的利益，亦沒有違反法律、行政法規的強制性規定，且雙方已經實際履行，因此應當認定他們達成的口頭協議有效，雙方應當遵守協議履行各自的義務。涉案房產登記在瞿國強名下，張軍有理由相信瞿國強有權賣房。瞿國強在收條中沒有註明房款總額，也拿不出張軍拖欠購房款的證據，因此他主張2.7萬元是部分購房款證據不足，不予採信。根據最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（二）項的規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。而且劉露在張軍從2010年起搬入涉案房屋居住至雙方訴至法院的5年裡，作為涉案房屋的共有人一直沒有提出過異議，張軍有理由相信，瞿國強賣房是跟妻子劉露的共同意思表示。因此，即使劉露對此不知情，甚至是不同意，也不能阻礙合同的生效。

瞿國強對此判決結果感到不滿，又向柳州市中級人民法院上訴，要求撤銷一審判決，駁回張軍的訴訟請求。

瞿國強、劉露提起上訴稱，「當時沒有過戶，是因為張軍沒交清5萬元購房款，只交了2.7萬元。最重要的是沒徵得劉露同意，辦過戶手續所需的相關材料無法取得劉露的簽字。劉露在2006年就離開融安縣到南寧市生活，此後從未回過融安縣，不知道張軍在涉案房屋居住。」張軍答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求柳州市中院駁回上訴，維持原判。

柳州市中院審理后認為，根據《合同法》第36條：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。」瞿國強、張軍買賣房屋雖然沒有簽訂書面合同，但張軍交付了2.7萬元購房款，瞿國強接受並出具收據，且將房屋交付張軍使用，並把房產證、土地使用權證、個人住房檔案交給張軍，雙方用實際行動履行了合同的主要義務，因此他們之間的房屋買賣合同依法成立，沒有辦理產權過戶手續，不影響合同的效力。瞿國強沒有提供證據證明與張軍口頭協議時定下的購房款是5萬元，因此瞿國強、劉露說張軍未交清購房款，不予採信。涉案房屋登記在瞿國強名下，根據不動產登記公信原則，張軍有理由相信瞿國強有權處分涉案房屋，且瞿國強把房屋交給張軍居住使用達5年之久，劉露作為瞿國強的妻子，應當知道該房屋買賣的事實，但劉露在本案訴訟之前從未提出異議。因此，張軍屬於「善意第三人」，劉露不能以「不知道」「不同意」為由主張房屋買賣合同無效。

前段時間，柳州市中院作出了「駁回上訴，維持原判」的終審判決。

從這個案子我們可以看出，書面協議並不是唯一決定房產轉移的憑證，判斷房屋的所有權歸屬還要看客觀情況中各方權利義務的履行。如果我們根據《合同法》第36條的規定，有證據證明自己已經履行了主要購房義務的，可以認定購房合同已經生效，此時我們可以要求補辦當初未過戶的所有權轉移手續。不過，我們還是建議廣大購房者，在購置房屋時盡量簽訂書面協議，規定好各方的權利與義務，還要注意合同的時效性，不要讓自己的權利在時間中「路過」。簽訂購房合同時一定要保存好當時協商、交易等過程的證據，以備不時之需。

以上是北京德亮律師事務所，專業從事房地產律師業務近十年，對近期的房產糾紛案件所進行的分析，希望能為您在處理購房合同糾紛時提供參考。