張泓銘：商品住房小區車位應區別情況確定產權

全國政協社科界委員張泓銘今年向大會提案《商品住房小區車位，應該區別情況確定產權》，建議對於目前已經存在的居住小區車位，全國人大應該在法律上做好細化調整，逐步化解長期積累的普遍性矛盾；對於正在開發的開發居住小區車位，在全國人大做出法律調整以前，先由行政主管部門以行政規章的形式，指導地下車庫、車位產權歸屬處理，以免新問題的不斷產生和積累。

以下提案全文：

2016年4月，南京市鼓樓區人民法院審理業主和開發商之間的車位歸屬之爭，引發廣泛關注。該事件最後的結果，不得而知，但是，它揭開了長期困擾人們的一個問題——商品住房小區車位產權歸屬之爭。

小區車位產權歸屬，有兩部分是清晰的，即：佔用業主共有道路、綠地等設置的車位屬於業主共有；根據《人民防空法》設置的車位，權利歸人防部門。

此外，開發商在建築區劃內建設的車位歸屬，《物權法》僅僅規定可「通過出售、附贈或出租等方式約定」。簡單說，產權歸屬由買賣雙方約定，通常被誤解為投資開發人（主要是開發商）擁有產權。這個規定有明顯的缺陷。

其實，地下車庫、車位的產權比較複雜，需要區別對待。只有在明晰產權的前提下，才能由買賣雙方約定。其中，又可以分兩種情況：

第一種，凡是經建設工程規劃批准建造的地下車庫、車位，投資建設人如獨立支付（應可核實）了工程建築費用，並獨立支付或按合理比例支付（應可核實）了土地出讓金及相關稅費，它的產權就獨立存在。經行政管理部門確權后，它同交易當事人的約定才是有效的，即《物權法》第七十四條是適用的。

第二種，雖然經建設工程規劃批准建造了地下車庫、車位，但是，投資建設人對地下車庫、車位沒有獨立支付工程建築費用；或者沒有獨立支付或按合理比例支付土地出讓金及相關稅費，這樣的地下車庫、車位，同地上建築物在經濟上、土地使用權上是不可分的。所以，這樣的地下車庫、車位產權就不能獨立存在，應該由投資開發人同地上物業主共有。在這樣的情況下，《物權法》第七十四條是不適用的，交易當事人約定的前提是缺失的、無效的。

根據以上分析，《物權法》第七十四條應該進行細化性修改（或補充性說明）：

首先，要明確在具有獨立地下空間使用權、獨立支付工程建築費、獨立或按比例比例了支付土地出讓金及其他稅費的三個必要條件下（應有據可查），地下車庫、車位可以設立為屬於某個投資建設人的獨立產權。其次，要明確在缺乏以上三個必要條件之一的地下車庫、車位，只能屬於包括投資開發人在內的全體業主的共有產權。對於本來應為全體業主的共有產權，由於管理上的疏忽，歷史上已經有過轉讓或約定，應該謹慎地恢復事物的本來面貌。

人多地少，而且城市小客車普及程度將進一步提高，車庫、車位短缺問題將越發嚴重，如果不理順它的產權，對於大批小業主是不公平的。未來，如小業主主張權利的意識、行為大規模爆發，可能會造成重大的社會衝突。鑒於此，需要早日做好應對準備。本人建議：

對於目前已經存在的居住小區車位，全國人大應該在法律上做好細化調整，逐步化解長期積累的普遍性矛盾；對於正在開發的開發居住小區車位，在全國人大做出法律調整以前，先由行政主管部門以行政規章的形式，指導地下車庫、車位產權歸屬處理，以免新問題的不斷產生和積累。