20餘省市鼓勵住房租賃，未來租房住會成為主流？

住房租賃市場正在獲得國家部委、地方政府的雙重支持。進入2017年5月份，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見；7月份九部門印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；直至《方案》近日印發，為住房租賃市場鋪就發展之路。另外，據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，目前已有20多個省市出台了住房租賃實施細則。在部委政策以及地方政府實施細則的推動下，住房租賃市場的培育與發展正式起步。（《證券日報》，9月4日）

今年以來，從國家部委到各省市地方政府頻頻出台各種住房租賃政策，甚至向「租購同權」「租房落戶」等實質性利好邁出了關鍵得一步。可以預見，在大力發展租賃市場的大背景下，地區性房地產政策將會持續更新，租房實質性利好頻出。

但正所謂，江山易改本性難移，有人擔心，在當前限購力度空前的背景下，租賃市場獲得空前發展，可是隨著後期樓市限購條件的逐步寬鬆，在人以「有房才算家」的傳統理念下，租賃市場的發展是否受到阻礙？會不會難改「買房住」的偏好？

筆者認為，從發展趨勢來看，未來租房居住為主將會稱為更多人得選擇，「買房住」得偏好從表面上看，是人一個最大特徵，但實質上是一個經濟學選擇，即租賃市場不彰以及住房的投資屬性共同構成了人的買房住偏好。因此，未來是否有更多的人選擇租房住，不在於所謂的傳統理念，關鍵是公共政策設計，能否激勵供需雙方加入到住房租賃市場。

有人說，買房住是人骨子裡的傳統，有自己的住房才算有自己的家，租房住總有一種不安全感和漂泊感。其實不然，所有習慣背後都有經濟學邏輯，包括養兒防老、重男輕女都不過是人們在經濟現實面前的被動選擇而已。「丈母娘抬高房價」的背後，實質上是丈母娘看中附加在住房之上的入戶、子女入學等市民安身立命的權利、福利，還有住房的資產增值速度，這些直接關係到女兒一輩子的幸福。

也正是這些將從多人趕上了買房的獨木橋，即造成了旺盛的剛需，併產生了投資價值。前一波房價暴漲時，有人戲稱，晚兩年買房=降一個階層！也就是說，人偏好買房、儲蓄背後都是有深刻經濟原因的，只要用好經濟手段就能將更多人引導到租房上來。有專家預測，未來3-5年，將有約2億人進入租房市場，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達到2.7億人。

也就是說，如果不改變住房的投資屬性，房子仍是一種貨幣資產屬性較強的「硬通貨」的話，不管出台多少租房租賃政策，恐怕人們更多是選擇買房而不是租房，事實上在住房租賃市場雖然存在種種問題，但客觀的說，租房市場還是比較成熟的，租房遠遠比買房更經濟是不爭的事實。以廣州為例，筆者一套房子賣掉后存在銀行，每年至少有50萬的利息，而50萬在廣州可以租賃到最好的房子。但為什麼更多人選擇買房呢？

因此，要想改變人們「買房才算家」的傳統觀點，關鍵在於讓房子向著「住的」需求、住房租賃市場向著「家」的方向發展，即一方面建立長效機制，遏制炒作等金融屬性非理性增長，一方面構建良性住房租賃市場，讓租房具有穩定性、持久性、舒適性、經濟性等特徵。當前，房產泡沬主要是投資需求過旺，而非「有房才算有家」所致。

經濟學原理告訴我們，人們的行為都取決於激勵，究竟是買房住還是租房住，並不是「江山易改本性難移」，而是在於購房和租房為人們所提供激勵（包括負激勵）大小。不僅是需求方，住房租賃市場的供給方也是如此，按照當前的住房租金回報率多數城市僅僅1--2%，甚至有低於1%的，尚不夠基準利率，而且還是名義房租，還沒有扣除管理人員、維修等成本。這樣看來，難以激勵房地產公司進入住房租賃市場，因為房地產公司的融資成本普遍超過3%以上。

如何平衡包括租金在內等供需雙方的經濟利益，才是住房租賃市場發展的關鍵所在，而不一些所謂的傳統觀點，如何解決公共服務如教育、醫療短缺等等，都是「經濟賬」的一部分。由此看來，住房租賃市場是一個龐大的系統工程，出台實施細則只是第一步，接下來還有更多的困難還需要政府「擼起袖子加油干」。（作者系財政部財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林）

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