去庫存「老大難」的三四線城市如今開始發光發熱

家住魯西北小縣城的陳悅近來頗為疑惑，為何短短几個月時間，左鄰右舍、親戚朋友買房的買房，換房的換房，就連幾個小姐妹群也時常被房源信息霸屏。

令陳悅感受更深的是，家裡兄弟姐妹五個，除她自己之外，其他四家都在近兩個月內購置了房產，而且，購房均價達4000元/平米，這與陳悅去年了解到的2000多一平的行情翻了近一倍。

在親朋好友買房的感染下，陳悅也開始蠢蠢欲動。不過，陳悅更多的還是困惑。

在全國熱點城市紛紛喊降的大潮下，家鄉小城卻迎來「房市之春」。這是樓市的溢出效應？還是小城沉默之後的爆發？

躁動的小城

「今非昔比，曾經門可羅雀的售樓處現在常有購房者進進出出，那些擱置多年的老項目又開始轟隆隆動工了。」陳悅向和訊房產介紹到。

最近幾年，在這個不起眼的小縣城，推土機移平了一排排低矮的平房和破舊的小樓房，一棟棟高樓迅速拔地而起，然而，這些新建的高樓似乎並不能引起這個人口流失嚴重的小城人關注，以至於後來幾個項目施工近半卻不得不停工。

此後，多番「去庫存」政策的轟擊都沒能讓這座小城的「庫存」消化多少，房價更是幾年穩定不動，一直停留在2000元/平米。

不過，轉機就發生在今年這幾個月間。

陳悅說，近期小城裡有消息傳政府、優質的教育和醫療資源將搬遷至城南，雖說消息還未得到確認，但近期城南開工動土的項目不少，成為眾多購房者趨之若鶩的焦點，陳悅妹妹一家受此驅動，於今年入手了一套靠近「未來城市中心」的房產，在陳悅妹妹看來，今後，這裡的升值空間不可小覷。

與陳悅妹妹不同的是，去年，陳悅的哥哥一家迎來二胎，大兒子也即將步入小升初階段。考慮到未來的居住情況和兩個孩子的教育，陳悅哥哥只能將現在的兩居室換成大三居學區房，雖然房價較其他樓盤高了不少，壓力也大了不少，但陳悅哥哥認為，這一步，遲早是要邁出來的，況且，往後房價只能更高。

陳悅家鄉小城的樓市變化，絕非孤案，而是當下樓市一個真實寫照。5月18日，國家統計局發布了4月70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，在調控政策收緊之下，城市間分化走勢日趨明顯。其中，15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落，非重點調控的二三線城市則領漲。

從統計局發布的4月份房價數據來看，新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市幾乎被三線城市包攬，分別為唐山、蚌埠、宜昌、北海、瀋陽、揚州、金華、昆明、西安、韶關，最高漲幅為2.3%。

顯然，一線城市顯著降溫，二線城市步入平穩，三線城市樓市熱度上升已經成為當前樓市常態。

三四線樓市上漲邏輯

和訊房產在調研中了解到，3月以來，伴隨著各地調控升級，部分投資客在掃蕩一二線之後，開始轉戰三四線城市。即便在去庫存任務很重的三四線城市，房價上漲幅度也達10%左右。某大型房企項目經理透露，布局三四線城市的項目原本預計將滯銷，但從當前情況來看，去庫存的政策效果不錯，預計今年銷售額會大增。

長於在三四線城市深耕的碧桂園，前4個月業績突破2000億元，成為「地產一哥」，很大程度上便是受惠於三四線城市項目的快銷。

火爆的三四線城市樓市背後，究竟隱藏著怎樣的上漲邏輯？

在業內人士看來，三四線樓市火爆，首先緣於相對寬鬆的樓市政策。從這一波調控政策來看，一線城市「限購、限賣、禁貸、嚴控購房資格」，商住房也被施以「趕盡殺絕」式管制，二線城市基本全面進入「四限時代」。而三四線樓市由於相對寬鬆購房環境，吸引了大批外地人和投資客，由此開啟了新一輪的牛市行情。

經歷過前兩年熱點城市房價的突飛猛進，人們對大城市房價抱有的一絲期待化為泡影，在深知大城市買房無望之後，部分購房者選擇重返三四線老家置業。

另外，積壓多年的改善型需求崛起。自全面放開二胎政策以來，大戶型購房需求與日俱增。家庭「普遍二孩」后，樓市較大的變化是，四房逐漸成為剛需。對二胎家庭來說，教育是重中之重，購買學區房成為家長首選。

「如今，但凡有點實力的三四線城市都已經加入城市改造的隊伍，而在城市拆遷建設中，人們以得到的拆遷款購房，一方面改善了居住條件，另一方面也消化一部分新房庫存。」業內人士指出，三四線城市開啟的舊城改造也是去庫存一個不容忽視的驅動力。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭預計，接下來，全國樓市板塊和區域分化趨勢會更加明顯，弱二線和三四線城市在今年的下半年，或者是止跌反彈，或者是由小漲變為中漲。

不過，目前價格上漲過快的三四線城市同樣面臨調控壓力。統計局發布房價數據當天，漲幅居首的唐山即發布升級限購措施。5月20日，保定啟動10年內購房不得上市交易最嚴禁令。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，本輪調控目標是明顯的托底蓋帽，約束房價上漲過快區域，去庫存城市政策平穩。因此，在市場熱度轉移到三四線城市的背景下，預計調控將繼續向更低層次擴圍，調控的城市數量也將繼續增加，調控內容也將更加嚴格。