調控補漏洞 不限購區域樓價補漲

去年一年跑得太快的樓市終於在今年招來嚴厲的調控政策。其實從去年10月份開始,全國已經重新開啟「限購、限貸」大潮,只不過廣州原本就是從2010年以來全國為數不多幾個一直沒放開過限購的城市。因此,延至今年3月,廣州將原有限購、限貸政策再次升級。將非本地戶籍的社保年限從三年延至五年,並且在3月30日發布的新政中,將離婚、贈與、以成年未就業子女名義購房漏洞都一併堵塞。從今年上半年成交的數據也可以看出,新政影響立現,樓市已經迅速降溫。

同時,隨著廣州周邊佛山等不限購城市的紛紛出台,廣州的增城、從化等限購一套住宅的區域、佛山的三水等區域以及珠三角唯一一個不限購的區域肇慶等,由於外來購買力的湧入,樓價應聲而漲。

■新快報記者 謝蔓

賣一買一的買家首付或多兩成

3月17日,廣州出台樓市調控新政,本市戶籍的單身人士從原來的可以購買兩套住房,變成限購一套。非本市戶籍的家庭連續社保年限則從3年變5年。同時,從原來鬆綁了一段時間的「認房不認貸」,又重新恢復到「認房又認貸」的時代。無房無貸記錄的購房者首付最低三成。無房有房貸記錄首付最低四成。有房貸記錄,首套房還清則首付最低五成,首套未還清則要首付最低七成。這樣一來,原來名下有房,但只要房貸已經還清的買家首付最低可以三成,新政后最低則只能五成。對於賣一買一的換房買家來說,首付一下子提高了兩成。按照目前一手樓套均價約300萬元計算,3月份新政之前和新政之後買房首付提高了60萬元。克而瑞的市場分析認為,進入2017年,在全國各地調控加碼不斷的情況下,地價和房價不斷「冒尖」的廣州面臨巨大的調控壓力,因此新政勢在必行。

除此之外,3月30日,廣州又出台了追加的新政。主要內容包括:限賣,個人取得不動產證滿2年後方可轉讓,並調高離婚一年內、成年未就業的子女購房的首付和房貸利率等。分析認為,「3.17」新政后,原以為可以鬆一口氣的廣州樓市在3月29日又成交了多宗高溢價地塊,使得進一步升級的政策應聲而出。

不限購區域樓價補漲

佛山等限購區域政策升級給限購區的投資客「降了溫」。但另外一方面,是歡呼政策升級簡直是「區域利好」的非限購區域樓盤。數據顯示,去年三月份三水一手樓成交均價為5896元/平方米,而今年的三月,各大樓盤銷售價格動輒上萬元了,這讓一些銷售人員都咋舌:「都幾乎翻一倍了,從業多年,在三水都沒見過這種情況。」

在不少業內人士看來,三水多個在售樓盤的售價大幅提高,除了跟廣州、佛山購房政策加碼外,品牌房企搶駐佛山等外圍的不限購區域也在不斷推高地價。如今年上半年,萬科、招商、新城控股、美的、中海等大型房企都搶先進駐佛山不限購的三水、獅山、倫教、龍江等區域。土地地價也被推高。

下半年新貨 增多預計成交平穩

今年上半年,除了受到新政影響外,新盤、新貨供應量的減少,也是成交量未能再度沖高一個原因。根據中地行、世聯行等發布的最新數據,下半年預計廣州將有138個項目新開或者加推新品。其中中心六區56個項目入市或推新,包括荔灣14個、海珠5個、天河12個、越秀4個、白雲7個,黃埔14個;外圍區域有82個項目入市或推新,包括花都20個、增城17個、番禺14個、南沙26個、從化5個。購房者感覺樓市缺乏新選擇的局面將有所緩解。

購房選擇較少局面有望緩解

報告顯示,中心城區方面,荔灣區下半年全新項目會有華髮中央公園及廣州振業城,其餘為舊盤加推;海珠區下半年新盤會為海珠小雅及金融街融御,其餘為舊盤加推;天河區全新盤將有海景慧源山莊及佳兆業1號;越秀區新盤將有嘉蘭軒、粵泰榮延府、淘金畔山豪庭、東山台上居、方圓流花月島。在白雲區,全新盤預計會有珠光雲山御景、盛禾水悅城、佳兆業天墅及綠地太和項目。花都區下半年推貨項目不少,新盤或有路勁天雋峰、哥弟龍門苑等。黃埔全新盤預計有萬科城市之光、招鑫富荔廣場、招商雍景灣等。

外圍方面,增城在上半年網簽量過萬套,為全市網簽第一名的區域。在下半年,預計仍將有過萬套新貨供應,當中新盤有碧桂園東湖1號、時代天啟、實地廣州薔薇國際、綠地瓏玥府、萬科朱村項目等。南沙下半年貨量同樣過萬套,全新盤預計有華海山嶼海、南沙灣御苑、中交藍色港灣、敏捷尚品國際、南沙水岸廣場、萬科黃閣項目、碧桂園·雲麓半山等。在從化,全新項目則有碧桂園望谷合院等。

預計下半年成交平穩

合富研究院對目前廣州市各樓盤施工進度監測判斷,下半年廣州市新增供應將較上半年有所增加(1-6月新增供應大約350萬平方米,同比2016年減少兩成)。預計樓價總體呈現平穩態勢,不排除個別項目基於發展商自身對資金的需求以及地價成本的優勢,價格有所鬆動。

合富研究院認為,預計下半年每季成交相比二季度有所增加,但由於一季度成交332萬平方米相比2016年同期增加三成,因此預計整個下半年成交與上半年持平。

業內人士預測,除了調控政策外,今年3月份以後,針對首套房買家的貸款利率也不斷上調。樓市最終的成交和活躍度也會受到信貸政策的鬆緊影響。因此不排除信貸再度緊縮的話,也會影響到一手、二手,整個樓市的成交。