買房的注意了！前戶主戶口不遷出的危害超乎你想象 農村拆遷，戶口遷出去了，還能拿到補償款嗎？

買賣二手房從來就不是一件簡單的事情，每一個步驟都需要小心謹慎，一些看起來不起眼的小問題，當中可能隱含了極大隱患。

你是否遇到過這樣的情況，房子買完后，前房主的戶口不遷出去，戶口逾期遷出到底都隱藏了哪些危害呢？

所謂戶口逾期遷出，就是指大家在買賣二手房時，還涉及過戶的問題，很多房主辦理了產權過戶手續后，遲遲不按照合同約定的時間遷出戶口，表面看來，好像沒有給購房者帶來多大傷害，但實際上有很多隱藏的風險，而且售房者是需要承擔違約責任的。

上海浦東新區法院就曾經判決這樣一起案件，逾期遷出戶口一方被判支付違約金7萬餘元。買賣房屋雙方在簽訂房屋買賣合同時，約定了補充條款，即在規定日期之前，售房者必須遷出戶口，如果發生逾期一日就需要按照房屋總價款的萬分之五向買方支付違約金，直到房內戶口全部遷出為止。

結果最後售房者由於各種原因沒有按時遷出戶口，逾期幾個月才遷出，最終法院判決賣方向買方支付違約金7萬餘元。

二手房買賣流程

逾期遷出戶口的違約金標準

合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。也就是說，如果在購房合同上，約定了逾期遷出戶口的違約金問題，在售房人不能按照合同約定履行時，就需要像上述案例一樣，支付違約金。

但是違約金的支付沒有統一標準，按照合同法解釋，如果當事人主張約定的違約金過高，請求適當減少的，法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則衡量。

也就是說，法院會根據過錯程度酌情調整違約金，具體為多少，還要看具體的案子。

戶口逾期遷出的危害

很多人會認為前房主的戶口不遷出沒有什麼大問題，但實際上卻隱藏了很多風險：

1．債務糾紛問題：當前房主出現債務糾紛問題時，銀行、貸款公司等追債人有可能會按照戶口地址投遞法院傳票，或者採取更狠一點的潑油漆等不良手段；

2．新增人口問題：前房主在一定情況下是可以增添新戶口的，一旦發生這種情況，將會繼續增加購房者戶口遷移的難度；

3．價值問題：現在大家對戶籍的問題越來越重視，關注度也越來越高，如果存在的問題一直無法解決，那麼在你需要轉賣的時候，極有可能影響到成交價。

4．拆遷問題：目前拆遷補償的情況雖然是以戶口本為主，但是在現實情況中還是會考慮到實際居住人口，因此複雜的戶口本很有可能會增加額外不必要的麻煩。

5、學籍問題：很多人為了孩子能上好學校而花重金買學區房，如果前戶主不遷出戶口，不排除上學名額被其佔用的可能性。

如何預防戶口逾期遷出問題？

首先大家需要重視戶口問題，在房屋買賣過程中，要詳細了解關於戶口的問題，在購房合同中，要詳細約定相關問題，明確寫在合同里，必要時也可以去當地派出所親自查詢核實，以確定不存在戶口問題。

如果是通過中介買房的話，也可以委託中介代為核實房屋的戶口，核實后要求中介機構出具書面核實報告，並加蓋公章，防止一些中介人員疏忽或欺騙行為給自己造成損失。此外，必須注意的是，合同中約定的戶口遷出時間一定要在房屋登記過戶之前。

在合同里也要明確逾期戶口遷出的違約金問題，一般的中介合同中，都會在「權屬轉移登記」中作出詳細約定：

我們還可以通過預留房屋尾款對售房者施加壓力。預留的尾款應當在合同中明確說明，先遷戶口然後再交付房款，約定好順序防止對方惡意違約。

農村拆遷，戶口遷出去了，還能拿到補償款嗎？

導讀：近幾年，城鎮化速度加快，征地拆遷之勢也越演越烈。一涉及拆遷，就會關係到被拆遷人的巨額拆遷補償。這時候很多農民便開始擔憂了，因為很多人因上學、工作等原因，將戶口遷出了農村。如今農村老家沒有了老人，很多人也在城裡買了房子居住，那這部分人農村老家的宅基地能否繼承呢？農村房子拆遷，他們能否拿到拆遷款呢？

一、戶口遷出農村后，不能繼承宅基地

首先要指出一點的是：2017年新推出的土地政策有相關條例表明，農村宅基地和房屋是分開補償。其實這種政策對在城市安家落戶的子女來說沒有什麼影響。但是，對於將來打算回農村發展的子女來說，還是要多多留意。

農村宅基地是屬於村集體的，不屬於農戶個人，村民只有宅基地的使用權。如果戶口遷出了農村，該人口就不再屬於該村集體成員，也就不能再繼承宅基地。村集體是有權收回戶口已遷出本村的人的宅基地的。

當然，村集體也不能想當然的說收回就收回，這也是有條件的，收回條件是：

雖然遷出戶口不能再繼承宅基地，但是宅基地上面的房子是咱們自己建的，是可以繼承的。但是戶口不在農村的子女對父輩的房子不能進行重新修建，等到房屋自然損毀、坍塌后，村集體才有權收回宅基地。

二、戶口遷出，也能拿到農村房屋的拆遷補償

現在農村有很多這樣的現象：那就是自己在農村修建有大面積的房屋，但老人去世后也沒有人居住了，自己的戶口也遷出去了。這時候要面臨拆遷，還有補償嗎？

上文也提到：宅基地是不能繼承的，但是宅基地上面的房屋是咱們自己修建的，個人可依據房屋的所有權或繼承權主張拆遷補償。所以只要房子還在，面臨拆遷就有權領房屋拆遷補償。

當然，至於能拿到多少數額的拆遷補償，這就是見仁見智的事情了。這裡在律師要提醒大家的是：能不能拿拆遷補償是法律規定的資格問題，而能拿多少拆遷補償就是談判協商的技能問題了。好的協商談判和好的專業律師幫助，肯定能為您拿到足額的、合理的、滿意的房屋拆遷補償。