開發商融資難度加大

在樓市的調控和去槓桿的背景下，房企的融資渠道不斷收窄，同時資金成本也開始提高。

中原地產研究中心統計數據顯示，2017年上半年房企融資數據繼續低迷，合計包括私募債、公司債、中期票據等(不包括股權融資)的融資1771.8億。而2016年上半年同期發行融資額度高達6735.94億。同比減少幅度達到了74%。

「我們經常收到房地產的融資項目，但是從去年10月開始交易所的非標、公司債審批開始趨緊，目前能夠發出來的融資項目非常少。」一位金融評級機構人士告訴第一財經記者。

融資環境趨緊

由於今年的銷售壓力和房企的規模擴張需求，房企的融資需求依舊旺盛。

7月，萬科企業發布公告稱，擬向合格投資者公開發行2017年首期公司債券，規模為人民幣20億元，票面利率為4.50%。

同日，金地公告稱，經證監會審核，獲准採用分期的方式發行面值不超過人民幣130億元的公司債券，其中首期債券的最終發行規模為人民幣40億元，兩個品種的利率分別為4.85%和5.05%。

此外，雅居樂也在13日發布公告，稱已發行金額為人民幣30億元、年度票面利率為6.98%及期限為3年的非公開境內公司債券。

不過，這些企業發行的規模已經沒有以往之大，而從票面利率看也開始有走高的趨勢。當然，還有更多的企業沒辦法拿到融資。據證監會的公開信息，時代地產、華髮股份、卓爾發展、蘇寧環球等企業的公司債發行申請，近日遭遇終止或中止。而融創100億元的公司債在近日被上證所終止發行。

「泰禾之前找我們做股權質押，我們評估覺得泰禾的股權質押太高，所以拒絕了。」一位券商資管人士透露。

「世茂房地產來找我們發行永續債，但是根本沒有通過總行的風控，因此他們換到其他銀行去做了。」一位銀行客戶經理告訴記者。

事實上，隨著國家政策的收緊，對於金融的監管也越來越嚴，對於進入房地產的資金開始控制，風控意識高的金融機構已經開始不斷收縮對房企的融資規模，房企融資也開始變難。

如今，大部分資金已經被嚴令禁止進入房地產領域，融資渠道越來越少。以銀行為例，從去年開始其理財資金就已經被叫停進入房地產領域，同時銀行在開發貸和併購貸的審批上更加嚴格。此外，銀行的房貸也開始拉長了放款周期，進一步降低了開發商的回款能力。

「我們之前叫停過一例開發貸，目前我們對於房企評估保持謹慎。」一位建設銀行對公客戶經理告訴記者。

在信託層面，從記者了解的情況看，目前房企還可以通過信託進行融資，但是資金成本開始不斷提高，很多信託的資金成本已經超過10%。

中原地產首席分析師張大偉表示，按照當前的監管口徑，周轉快、負債率低的企業的發債需求更容易獲批;但即便如此，審核的周期也比以前有所拉長，審核程序更加複雜。2016年房企國內融資的利率多在5%以下的水平，2017年以來發行的債券利率均在5%~6%以上，6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。

負債居高不下

事實上，自2016年下半年以來，隨著各項調控政策的升級，房企的融資渠道已然面臨收緊趨勢。先是證監會提升公司債門檻，2016年10月，央行又召集17家銀行開會，要求各商業銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。2017年4月10日，銀監會再度發布文件收緊房市融資渠道，強調防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，加強房地產押品管理。

根據克而瑞的數據，今年6月，40家房企公開市場拿地呈現量價齊升，成交建築面積環比增長33%，成交總價環比增長44%;在一二線熱點城市中，儘管調控政策收緊，但房企拿地熱情仍然不減，40家房企在重點城市的拿地金額佔比達84%，拿地面積佔比達75%。

戴著鐐銬的賽跑讓大部分房企的負債都居高不下。廣發證券發展研究中心分析師樂加棟表示，2017年第一季度房企凈負債率由2016年的96%上升至106%。

克而瑞統計發現，2016年55家房企總有息負債(不含永續債)為31037.27億元，同比增長28%，凈增加約6786億元。從總有息負債排名來看，債務規模與銷售規模呈現正相關，企業規模越大，其總有息負債也會相對越高。

2016年總有息負債超千億的企業有7家，碧桂園在2016年末的總有息負債也達到了1361.97億元，同比增長了51.76%，主要緣於企業擴張加速，年內發行了四批共190億元公司債券，加之多筆購房尾款支持證券，從而促進了負債總體水平的提升。

以近年擴張兇猛的華夏幸福為例，根據Wind統計，近5年其資產負債率均超過80%，位於行業較高位置。

為了進一步融資，多家上市公司股東質押其持有的上市公司股權進行融資，質押比例屢創新高。

18日，華夏幸福發布公告稱，收到公司控股股東華夏幸福基業控股股份公司(下稱「華夏控股」)關於將其持有的部分本公司股票進行質押的通知，華夏控股與第一創業證券股份有限公司簽訂了《股票質押合同》，將其持有的公司72500000股無限售流通股股票質押給第一創業證券股份有限公司，質押股份占本公司總股本2954946709的2.45%，截至本公告日，華夏控股直接持有本公司股票1822373118股，占公司總股本的61.67%，其中質押股票合計1064300000股，占其持有公司股份的58.40%，占公司總股本的36.02%。

張大偉分析稱，2017年前半年房企發債難度加大，對於前期拿了較多土地的企業來說，槓桿過高已經對後續開發造成影響，因此，雖然資金成本高升，但依然對資金需求不減。 視覺圖

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