從兩會看中國房地產管理的平衡術

「房子是用來住的、不是用來炒的」。3月2日，剛剛履新銀監會主席三天的郭樹清在國新辦亮相，房地產依然是新主席跳不過的老話題。對房地產市場既不願看到巨大泡沫，也不願意看到巨大波動和下降。

的房地產市場在經歷了去年下半年的瘋狂后如今漸入平靜，甚至還有點冷凍。國家統計局1月的數據顯示，15個一線和熱點二線城市市場變化明顯，房價持續趨穩回落。從環比看，一二線城市房價基本止漲。

房價會不會大跌?樓市調控到了新階段，各種憂慮捲土重來。銀行掌管著百姓錢袋子，去年新增貸款將近一半是個貸，房地產確實是關係社會民生的金融大話題。

作為不可分割的資產，房產價值高昂又不能分拆購買。貸款構建了房地產與金融基礎關係，決定了房地產在現代經濟中是一條特殊的紐帶，將金融與實體經濟緊密聯繫在一起：房地產是一種最重要的抵押品，房地產貸款是創造貨幣供給的重要形式。

去年以來，個人按揭貸款高比重霸佔新增銀行貸款，人人都對房價充滿信心的預期，這種現象與世界經濟史上歷次房地產泡沫頗有幾分相似。瘋狂入場的投資者和消費者很容易死心塌地認為核心一二線城市的房價長期依然看漲。

市場客觀上也在迎合這種預期。地方政府迫於土地財政無法保障充足的廉租房供給，開發商也不會負債建設大量只租不賣的房子，通過長期出租收回成本賺取微薄的本金利潤。整個房地產市場中有供給彈性的只剩下商品房市場。

當低收入者的需求和儲蓄不足首付的人群的需求一同加到商品房市場中去的時候，很容易產生商品房市場需求大於供給的假象，從而形成房價單邊上漲的錯誤預期。這種預期一旦形成，就會形成整個社會「買漲不買跌」的羊群效應，從而導致房價泡沫化上漲。

現階段，投資渠道的匱乏，依然缺乏穩定性好收益可觀的資本市場、債券市場，房地產市場成為不可多得的優勢投資選項。無處可去的資金前赴後繼地流向房地產市場，由此形成的投資和投機需求很快就把原本用於居住的房地產變成了金融資產。房地產的屬性一旦由商品沾上金融品，那麼必定出現期待上漲的自我預期。

與其他國家相似，正處於金融市場化的進程中，金融業管制的放鬆和競爭的加劇都會使得貨幣供給高於正常水平，這為房地產價格的上漲創造了寬鬆的市場環境，而土地供給的制度性難題使房地產價格的上漲短時難除，同時正在加速的城市化進程不斷創造出對房地產的持續需求，這些因素綜合在一起，導致房地產似乎已經超脫了一般經濟規律的束縛，成為金融市場里永恆的焦慮。