為中國的物權法學而寫：小區控制權屬於小區內的全體業主（7）

李雲亮說業主物權（續44）

當今，內地的區分所有商品房銷售極端畸形。由於缺少應有的「物權合同」，單獨一份《房屋買賣合同》僅標識建築物單元空間。業主購房繼受所得，也僅登記建築物的單元空間部分。世人戲謔稱之為「小產權」。另稱開發商絕不放手的原始登記為「大產權」。

商品房銷售極端畸形，指商品房售罄，「大產權」和「小產權」在一個物業小區內並存。經常狀態是，物業小區內哪部分權利屬於開發商，哪部分權利屬於業主，由經濟利益引起的糾紛不斷。即使如今業主爭得一點基本權利，也都沒有權利登記。

對於不動產而言，區分所有物業小區的業主爭取到的任何一點權利，沒有權證登記是可怕的，也是不靠譜的。

2007年的《物權法》有一把利劍。開發商在他們的商品房銷售理論中可以公開揮舞：「第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權屬於建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。」

業主購房繼受所得，登記內容除了建築空間（水泥氣泡），其它什麼內容都沒有。業主與開發商發生涉及不動產權利的一切糾紛爭執，訴諸法庭，開發商都會適時地高舉其「大產權」證，利用《物權法》「第一百四十二條」，劍指業主的「小產權」證書，（邏輯地）發表如下聲明：

我是這個建設用地的使用權人。這個建設用地上建造的建築物、構築物及其附屬設施的所有權，原始都屬於我。我可以把獨立的建築空間，以「賣豆腐模型」賣給業主區分所有。但是，除了業主登記的建築物單元空間可以作為相反證據，證明那部分不屬於我。除此之外，這個建設用地上任何其他部位的建築物、構築物及其附屬設施的所有權，仍然都是我這個建設用地使用權人的。

依據不動產物權登記對抗效力原則，法庭必須支持開發商的聲明。

所以，《物權法》「第一百四十二條」對於全體區分所有物業小區的業主而言，是一把躲不開的制度性達摩利劍。它強化了開發商的不動產物權地位，弱化了區分所有物業小區業主爭取自己應有權利的地位。

並非《物權法》「第一百四十二條」設計不當。而是「大產權」與「小產權」並存的不動產登記現象，被開發商有效利用了。的物權法學應當研究這個不正常現象，從理論上給以說明並解決問題。

註：以上開發商的聲明內容，來源於一個房地產開發商代表的報告。2008年5月17日晚，人民大學民商法前沿論壇與明德民商法博士沙龍第18期聯合講座在明德法學樓708教室舉行。中心邀請了萬科企業股份有限公司風險管理部總經理顏雪明作題為「從房地產開發視角看建築物區分所有」的報告。