深度分析 | 站在新風口的長租公寓擊中了90后的租房痛點？

房價逐漸趨穩，長租公寓卻意外火爆。

近日，LinkedIn（領英）總裁沈博陽宣布離職，稱將出任長租公寓品牌蛋殼公寓董事長。5天後的6月28日，蛋殼公寓就宣布已完成超億元人民幣的A+輪融資。近兩年一直被看好的長租公寓，終於找到了市場全面爆發的臨界點。

蛋殼公寓於2015年1月在北京成立，相繼進入北京、上海、深圳、杭州。迅速成長為當地極具影響力的公寓品牌，管理公寓規模已達30000間。

蛋殼公寓迅速崛起的原因也很簡單。伴隨著房貸收緊的壓力和樓市政策的輪番上陣，近兩個月的房產交易市場逐漸降溫。而在租房市場，在多個運營機構和房企的介入之下，長租公寓市場已經成為資本聚集地。比如，石榴集團的創新產品熊貓公寓正式開業，佳兆業發布創享空間品牌，正式宣布進軍長租公寓和聯合辦公領域。

實際上，萬科、龍湖、世聯行等房地產企業已經在長租公寓領域有所動作。早在2014年，萬科就推出萬科驛產品，后更名為「泊寓」。隨後，保利、遠洋、綠城、陽光城在2015年也加入布局長租公寓，金地、龍湖、旭輝、合富輝煌、世聯行於則在2016年進入該市場。

更早之前，魔方公寓、優家公寓等一批機構化運營的公寓已經打開這一市場，鏈家、我愛我家等經紀機構也正在試圖分一杯羹。公開資料顯示，房屋租賃市場規模在2016年就超過萬億元。

可以說，國內長租公寓行業正在迎來黃金髮展時期。

今年以來，監管層頻繁出台限購政策，目前已有超過60座城市加入樓市調控。購房市場進入門檻的提高，讓部分置業者轉而選擇租房。

有分析人士表示，由於熱點城市房價漸高，未來將有越來越多的人以租房而非買房的方式解決住房問題。這對於長租公寓來說，意味著新的營銷機會正在到來。

隨著越來越多的房企入場，當前長租公寓主要有兩種商業模式：一種是租賃產權轉租，運營機構通過對舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場，例如魔方、YOU+、鏈家自如寓等都採用這種模式；另外一種是房企自持物業從事租賃，如萬科的長租公寓品牌泊寓、佳兆業推出寓享空間等。

但不管是什麼模式的公寓品牌，目前都面臨著一個同樣問題：什麼樣的運營方式才可以盈利？

長租公寓發展至今，一方面拼規模，一方面看資金，最終落點都會是拼盈利。但到現在為止，整個行業盈利難的問題還沒有有效解決辦法。

縱觀長租公寓的盈利狀況，除僅有一家實現一個點的盈利外，其餘都是虧損狀態。

有業內人士表示，房企現在涉足長租公寓主要還是一種嘗試。就目前的市場情況來看，還沒有盈利的企業和盈利的可能性。即使管理相對好的企業長租公寓租售比也只有2%-3%，遠遠不足彌補資金成本。

而運營機構涉足長租公寓由來已久，其獲益方式主要是獲取租金差價。以鏈家旗下自如寓為例，採取的主要模式是通過中介代理房源，與房東簽訂長期合同，並提供統一裝修、統一配置，然後以「租房平台」的形式對外散租。在取消「中介費」的同時，自如會收取一定數額的「管理費」，房租相較市價而言，通常高出30%-50%。

遺憾的是，儘管租金不菲，但自如寓所獲利潤卻不高。據鏈家研究院院長楊現領表示，自如在運營初期的五年是非常痛苦的，在一線城市的租金回報率都不到2%。

除租金收入以外，一些長租公寓運營商也開始在金融領域試水，以期得到額外的收益。以鏈家自如寓為例，自如寓與京東白條共同推出租房分期貸款服務，可以對全年房租及自如服務費進行分期。這種方式讓自如寓除了租客的房租，還多了一筆額外的利息進入自家賬戶。

另外，部分長租公寓還與銀行合作設計一些消費貸產品，希望可以解決一定的資金問題。比如，近期開業的蘑菇公寓就與平安銀行、銀行及浦發銀行合作上線了「蘑菇寶」。租客使用蘑菇寶，只要每個月把房租打給銀行即可；而蘑菇公寓支付一定金額的利息后可以從銀行一次性獲得租客的全年租金。這樣，蘑菇公寓就可以將未來的現金流用於現在的規模擴張。

不過，這種消費貸產品是否會侵害消費者權益，目前監管界定還很模糊。此前，蛋殼公寓曾被租客爆料，稱蛋殼公寓宣傳中的房租押一付一實為第三方「會分期」的分期貸款，令其「感覺很蹊蹺」。

部分法律專家表示，這種沒有三方協議保護的租客確實可能會面臨著「房財兩空」的風險。

由此可見，監管層急需制定出一份詳細的行業規範，才能在長租公寓運營方盈利和租客利益之間找到一個平衡點。

與六七十年代出生的父母一輩不同，80后、90后大學生進入社會後，更注重追求生活品質，講究「房子是租來的，生活不是租來的」。

市面上的長租公寓主要面向的也是這些中高收入的年輕群體。不同於傳統的租房模式，為了照顧年輕人愛玩的特點，長租公寓不止提供住所功能，部分長租公寓還具備社交屬性。

這部分長租公寓多採用社群運營模式，除提供房屋住所外，還包括休閑區、娛樂區等公共區域，提供網路、熨燙、健身、咖啡、IPTV等服務。

在長租公寓的日常社群運營中，各品牌公寓會根據受眾群體的差異以不同方式來增加租客黏度。比如，魔方公寓每月舉辦租客生日會、手工課堂；鏈家自如寓則舉辦夏日向上跑和瑜伽大課堂。萬科泊寓更是號稱擁有一年四季不重樣的社群活動，包括創業分享、火鍋啤酒、音樂節、撞球大賽、枕頭大戰、廚藝爭霸、團圓飯、萬聖狂歡等。

不過，對於長租公寓在社群運營上的大量投入，以及有些運營商以此作為主要方向的業務模式，租客的反應卻有些冷淡。

一項媒體針對年輕租客的長租公寓偏好調查顯示，在客戶、過往客戶和潛在客戶眼中，「裝修精美」以35.08%的佔比位列第一，「無須繳納中介費」位列第二，佔22.29%，而「社群活動」只能排在第三位。

有網友表示，在目前的環境下，租客在都市打拚並不容易，住的舒適、方便、性價比高才是大多數人考慮的實際問題。

長租公寓作為一個逐漸興起的新興行業，沒有先例可以借鑒，目前各運營方都是摸著石頭過河，誰也沒有一個準確的方向。

在目前的市場行情來看，長租公寓的盈利點仍在未來。房價不漲了，資金價格降低了，租賃行為才會相對穩定。只要房價在中長期依然上漲，大部分租戶依然會存錢買房。

部分業內人士表示，在政策支持、資本追捧、消費升級等利好因素的影響下，現在對於長租公寓來說是一個很好的機遇。但是，當前市面上多數長租公寓仍然靠資本投資維持運轉，能否在預期時間內建立盈利模式、實現扭虧轉盈，關係長租公寓生死。

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