如何從獅子湖看中國地產與旅遊的發展現狀？

從獅子湖看地產與旅遊的發展現狀前些天去清遠，在一個朋友的引薦下，與獅子湖的一位高層領導見面相識。因我們先到，就在獅子湖別墅區稍微蹓達了幾分鐘，算是領略了獅子湖別墅的風貌，之前早就聽說過獅子湖，但一直未去看過，這次算是見到了廬山真面目。見到這位領導后，我們邊喝茶邊聊天，他知道我是專業從事策劃的專家，就詢問我對獅子湖的看法，我就看了不到五分鐘，但已經足夠，便就我對獅子湖的五分鐘觀察，談了我對獅子湖的灼見：「之前一直聽說獅子湖，沒有來看過，老實說，看過之後，對獅子湖大失所望。沒有想到獅子湖是如此低檔。如果獅子湖不重新策劃、重新定位、重新出發、重新上路，接下來的路會越走越艱難。」對方有點驚愕，問：「怎麼會這麼說呢？」獅子湖存在的三大問題獅子湖存在許多問題，但從大的方面來說，可以概括為三點：一是戰略問題：獅子湖在戰略上根本就沒有戰略地位，這就註定不是王者出身，註定無法形成巨大影響力，只有在小範圍形成微弱影響。此外，獅子湖還存在一個戰略選擇模糊的嚴重問題：獅子湖究竟是以地產為主導還是以旅遊為主導？我剛看到獅子湖是4A景區，從這一點來看，獅子湖是旅遊產品。做旅遊與做地產同時進行沒有問題，關鍵是戰略選擇，如果以旅遊為主導，那麼地產就是配套，如果以地產為主導，那麼旅遊就成了配套。兩者必須有所側重，或者完全分開也行，重要的是戰略定位明確。如果做旅遊，4A是沒有影響力的，要做就做5A，獅子湖也具備做5A的基礎條件。我們知道，4星酒店與5星酒店相差的不是一顆星，而差得太遠，5星酒店開房率很高，4星酒店開房率就低很多。5星與4星酒店的服務也存在較大差距。如果做旅遊，那就要在景觀的構建上下功夫，讓景觀成為項目的殺手鐧，通過景觀吸引全國乃至全球遊客。做不到這一點，就是平庸之作，獅子湖旅遊現在就是一個平庸之作。二是定位問題：對於產品本身來說，產品沒有任何特色，無論是產品外觀的建築風格、園林景觀的設計還是整體布局規劃、戶型設計，都沒有可圈可點之處。產品定位必須實現唯一性，最高級別的競爭，是退出競爭，所謂退出競爭，就是通過唯一性的定位來實現，當所開發的產品是市場上唯一性產品時，就沒有了競爭，就是打一場沒有對手的球賽。而獅子湖顯然沒有達到，獅子湖的產品是個大路貨。三是賣點問題：獅子湖缺乏核心賣點，沒有能影響城市、吸引百姓的核心要素。其實獅子湖佔地面積較大，也規劃了一個高爾夫球場，還有喜來登國際品牌的五星級酒店，配套設施也相對較完善，可就是只注重產品常規功能的打造，而忽略了產品核心賣點的建構，所以產品無法突顯出來，無法形成核心優勢。像獅子湖這樣一個規模龐大的項目，完全可以在園林景觀的策劃設計上形成無可匹敵的競爭優勢。可以設計一兩個景觀，讓這景觀成為清遠乃至南的標誌物，成為城市風景線，成為市民的第一提及和永久記憶，那麼獅子湖就會不言而名。許多人總錯誤地認為做這樣的景觀要投入很多的錢，其實不然，關鍵在於創意、在於策劃，有了好的策劃和創意，很小的投入就能做到。獅子湖沒有一個景點是富有創意的，能讓人留下深刻記憶的，更別談成為市民第一提及。四是管理問題：獅子湖的管理比較差，從我剛看到的景象來說，可以用一句不太好聽的比喻來描述：獅子湖的園林就像一個沒有梳頭的女人的髮式。園林散亂，植物沒有統一，雜草叢生，落葉滿地。這哪像一個高檔別墅區？只要人一進來，立即就沒有了形象，更別談賣出一個好價錢了。像這樣一個高檔別墅區，尤其是這樣一個稀有的獨幢別墅（未來不可能再有，因國家禁止開發獨幢別墅）完全可以吊起來賣。由於管理不到位，人為降低了項目品位。高檔別墅區，最重要的是管理和服務，管理和服務沒有做好，就像上世紀八九十年代剛富起來的農民暴發戶穿西裝，不倫不類。以上4大問題，既是獅子湖存在的問題，同時，也是地產和旅遊景區的現狀縮影。的地產和旅遊，如果不改變傳統思維模式，如果還使用以前那套拳法，70%以上的開發商將被淘汰出局，未來的旅遊與地產將走向寡頭時代，在經濟學裡面，叫行業集中度。房地產行業的集中度較低，像萬科和恆大這兩家全國大型房企的市佔率也只有2%，而歐美最高的可達18%，由此可見房地產的集中度過低，但從經濟發展規律來看，提高集中度才是正常的，按此觀點，一個大城市，像北上廣這樣的一線城市，將只有5——10家地產開發商成為地主，這5——10家開發商的開發量可占城市總開發量的80%以上。對於二三線城市，有3家龍頭房企就夠了。提高房地產集中度，有兩個方面的因素：一是開發利潤降低，利潤低了，許多中小開發商的生存空間就被擠壓了。二是融資成本與難度的加大，在，大房企融資成本低、融資難度低，而中小房企無論是融資成本還是融資難度就高出很多，甚至是倍數。隨著行業集中度的提高，未來中小開發商將會逐步退出房地產市場或者被兼并。

說明：本文所提到的獅子湖，屬於泛指、代指，並非針對獅子湖本身，而作為一種現象的代稱。